El Gobierno abandona (de momento) la subida de la plusvalía municipal al vender o heredar casa

El Gobierno ha dejado aparcada de momento la actualización de los coeficientes de plusvalía municipal en 2026. Con el despiece del famoso decreto ómnibus en dos decretos (por un lado, la subida de las pensiones y por otro, la moratoria antidesahucios) aprobados por el Consejo de Ministros, la subida de la plusvalía se queda en papel mojado. En algunos casos el incremento era de hasta el 40% de este impuesto en la mayoría de los periodos de tenencia de la vivienda de menos de 15 años.  Así, los coeficientes que están en vigor son los de 2024. 

El Gobierno había modificado los coeficientes para el cálculo de este tributo con el método objetivo y traían fuertes incrementos. Al no haber Presupuestos Generales del Estado para 2025, el Ejecutivo llevó a cabo la actualización de los importes de los coeficientes máximos de aplicación para la determinación de este tributo mediante el real decreto-ley que no fue convalidado en el Congreso de los Diputados, con lo que los nuevos coeficientes de 2026 no han entrado en vigor y siguen vigentes los de 2024. ¿Por qué los de 2024? Porque en 2025 también se tumbaron en el Congreso los coeficientes contemplados para ese año, tal y como recuerda el abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence. 

Los nuevos coeficientes que han decaído penalizaban la venta de viviendas que se vendían pocos años después de su compra, con el objetivo de castigar “las operaciones especulativas”, tal y como pedía el Gobierno. Así, por ejemplo, los coeficientes aumentaban, sobre todo, cuando se transmite el inmueble en menos de un año, al cabo de 2 y 3 años y, especialmente, al cabo de los 7 años hasta los 15 años. A partir de los 17 años de tenencia los coeficientes se reducían. 

Ricardo Gracía-Borregón, socio del despacho Ashurst, señala que es probable que, en algún otro Real Decreto-ley, el Gobierno vuelva a intentar aprobar los nuevos coeficientes con los mismos importes. Su recomendación es que para aquellos contribuyentes que estudien vender un inmueble y a los que el coeficiente que les resulte aplicable sea mayor que aquel que preveía el RDL no convalidado, es que, en la medida que puedan, esperen a hacer la transmisión ante la posibilidad real de que en otro RDL se vuelva a introducir la medida. ¿El objetivo? Pagar por los coeficientes planteados para 2026 que son más benignos que los de 2024. 

Cómo liquidar la plusvalía municipal en 2026 y cómo recuperar lo pagado de más

A la hora de liquidar el impuesto, hay que tener en cuenta que el Real Decreto – Ley que introdujo los coeficientes para el ejercicio 2026 sí que tiene efectos en este ejercicio. Ello se debe a que el resultado negativo en la votación de convalidación produce la inmediata cesación de los efectos del Real Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento. Sin embargo, lo que no desaparecen son los efectos producidos por el Real Decreto-Ley durante su vigencia (desde finales de diciembre de 2025 hasta el 27 de enero de 2026). 

En relación con esta cuestión, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director del despacho Salcedo Tax Litigation, recuerda que el plazo máximo para convalidar el Real Decreto-Ley es de 30 días, tal y como dispone el artículo 86 de la Constitución. En el presente caso, en el BOE del 28-1-2026, se ha publicado la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025.

De lo anterior puede concluirse que los efectos del Real Decreto-Ley finalmente no convalidado cesaron el 27-1-2026, y a partir de dicha fecha, y salvo que se aprueben nuevos coeficientes de actualización, regirán de nuevo los coeficientes que se aprobaron para el ejercicio 2024.

Por ello a la hora de autoliquidar el impuesto hay que tener claro en primer lugar cuáles son los coeficientes aplicables según la fecha en que se haya transmitido el terreno. Por su parte, si es el Ayuntamiento el que aprueba y notifica la liquidación habrá que revisar que se han aplicado los coeficientes correctos, y en caso contrario surgirá el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos. Ello, al haberse aplicado una norma (en este caso el Real Decreto-Ley 16/2025), que a partir del 27-1-2026 ya no tenía efectos, zanja José María Salcedo.

Por qué se actualizan los coeficientes anualmente

En 2021, el Gobierno aprobó un Real Decreto-ley para adaptar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el diseño hasta entonces vigente del impuesto porque consideraba que siempre había incremento de valor cuando se transmitía un inmueble, aunque se vendiera a pérdidas. 

Esta previsión de actualización de dichos importes está habilitada por la normativa propia del impuesto, que establece que "estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado".

Cabe recordar que el decreto reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.