Una abogada avisa: los mejores procedimientos para acabar con la okupación sin pasar por la vía extrajudicial

La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, iba a cambiar las reglas de juego en cuanto a elegir el mejor procedimiento judicial para recuperar la posesión de una vivienda ocupada.

Hasta el 3 de abril de 2025, fecha de su entrada en vigor, y a pesar de existir los dos procedimientos que se mencionarán en este artículo, el más usado era el de desahucio por precario.

Desde el 3 de abril de 2025, con la obligatoriedad de pasar previamente por un intento de solucionar el conflicto a través de las vías extrajudiciales previstas en la Ley, el procedimiento de desahucio por precario se alarga en el tiempo hasta recuperar la vivienda, en un plazo que oscila entre los 30 días y los tres meses.

Sin embargo, hay dos procedimientos que, por su carácter sumario o “breve”, no exigen que, antes de interponer la demanda judicial contra los okupas, se haya tenido que intentar solucionar el conflicto de manera extrajudicial. 

Se trata, por un lado, del juicio para la tutela de la posesión (o el que nació, inicialmente, con denominación y vocación de “desahucio exprés”), y por otro, del procedimiento especial regulado en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, para la protección de derechos reales inscritos.

Y, aunque el resultado u objetivo a conseguir, en ambos procedimientos, es el mismo -el desalojo de los ocupantes sin título habilitante para permanecer en la vivienda-, no lo es así, ni la tramitación del procedimiento, ni su uso puede hacerse, de manera indistinta, por los diferentes propietarios o poseedores; diferenciándose también en los plazos para interponer la demanda.

Juicio para la tutela de la posesión de la vivienda okupada

El derecho que se protege es el de posesión, y no el de propiedad, aunque, en muchas ocasiones, ambos derechos, sean ostentados por una misma persona.

Se trata de un procedimiento, previsiblemente de corta duración (dejando a salvo el gran retraso de los juzgados, por el colapso que mantienen), cuyo plazo para su interposición es el de un año, a contar desde la fecha en que se produce la ocupación de la vivienda, o perturbación en la posesión.

Se entiende que es poseedor no solamente quien usa de manera habitual la vivienda, sino también aquella persona que tiene a su disposición dicho derecho, el de poseer. Por tanto, contra okupaciones en segundas residencias, también es un procedimiento útil e idóneo.

Se ha de probar, ante el Juzgado, con hechos, o con documentos, que una persona detenta o disfruta de la vivienda y, consecuentemente, del derecho a poseer. Debe quedar probado que, la posesión del demandante, que ha sido perturbada, es tutelable, constante, pública y estable.

Puede ser interpuesto, exclusivamente, por:

• las personas físicas propietarias o poseedoras legítimas -puede ser alguien que no sea propietario, por ejemplo un arrendatario, un comodatario, un usufructuario….-;
• entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer la vivienda;
• entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Quedan excluidos, por tanto, los propietarios o poseedores que sean personas jurídicas o sociedades, quienes no pueden hacer uso de este tipo de procedimiento.

No es necesario conocer los datos de identificación de los ocupantes, pudiendo dirigirse la demanda contra los desconocidos ocupantes, notificándose la misma a quien se encuentre en ese momento en la vivienda.

En la demanda, se puede solicitar la entrega inmediata de la posesión, por lo que el Juzgado requerirá a los ocupantes para que, en el plazo de 5 días, a contar desde que se les notifique la demanda, aporten título justificativo de su ocupación.

Los okupas demandados tienen limitada la defensa en tanto que lo único que se les permite es demostrar que tienen mejor título para ocupar y, por tanto, poseer que el demandante.

Si no se justifica debidamente, el tribunal ordenará el desalojo y la inmediata entrega de la posesión, siempre que el demandante haya probado documentalmente de manera suficiente su derecho, y salvo los casos en que se conozca la situación de exclusión social de los okupas.

La sentencia que estime la demanda autoriza su ejecución inmediata sin necesidad de plazo alguno, como en otros procedimientos judiciales.

Finalmente, este proceso tiene la peculiaridad de que se le otorga a la resolución eficacia frente a terceros okupas.

El otorgamiento de la eficacia frente a terceros de la resolución condenatoria que se obtenga se lleva a cabo con el objetivo de evitar una de las tácticas que muchos ocupantes de viviendas ilegales venían realizando, y que consistía en la práctica de que, una vez que los okupas eran identificados, éstos abandonaran el inmueble y se sucedieran otros.

Así pues, se reconoce ahora que no es impedimento para la posterior ejecución de la sentencia que en el momento de llevarse a cabo el lanzamiento se encuentren en la vivienda terceros ocupantes que no hayan sido parte en el juicio.

Procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria para la protección de los derechos reales inscritos

El derecho que se protege es, siempre y sin excepción, un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, como la propiedad o el usufructo.

Se trata de un procedimiento muy formalista, de manera que, si se incumple cualquiera de las formalidades exigidas por la Ley, la demanda corre el riesgo de no ser admitida por el Juzgado.

El plazo para su interposición es hasta de treinta años, por tratarse de una acción real, y puede ser interpuesto tanto por personas físicas, como por personas jurídicas (sociedades, cooperativas….).

De carácter sumario o “breve”, se inicia con una demanda a la que hay que acompañar certificación del registrador en la que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente al derecho real inscrito.

El demandante puede solicitar que, los ocupantes para poder contestar y oponerse a la demanda, presten una caución por importe suficiente para responder de los frutos o beneficios que hayan percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que haya provocado y de las costas del juicio. Además, se solicitarán las medidas que considere necesarias para asegurar la efectividad de la sentencia que se dicte: generalmente son el requerimiento a los okupas para que no puedan ceder el uso de la vivienda a otras personas. 

Si, determinado el importe de la caución, el demandado no la abonare en el juzgado, no le será posible contestar u oponerse a la demanda.

Al igual que en el procedimiento anterior, el okupa demandado tiene muy limitada su defensa porque si constituyera la caución que se le solicita, podrá contestar y oponerse a la demanda por alguna de las siguientes razones:

• Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas que invaliden la demanda presentada.
• Poseer el demandado la vivienda (por ejemplo, inquiokupa) o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
• Que la vivienda o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
• No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

La sentencia que se dicte puede ser recurrida en un plazo de 20 días hábiles, pero si no se recurriera, transcurridos esos 20 días podrá ser ejecutada.