Gastos de comunidad: ¿cuándo puede el propietario repercutirlos al inquilino?

Es una escena habitual: el propietario incluye en el contrato que el inquilino pagará los gastos de comunidad. Pasa el tiempo, surge un impago y llega la reclamación. Lo que parecía claro sobre el papel termina discutiéndose en los tribunales.

La Audiencia Provincial de Alicante vuelve a poner el foco en un detalle que muchos pasan por alto: si el contrato no determina el importe anual de los gastos de comunidad en el momento de su firma, el pacto de repercusión no resultará exigible al arrendatario.

La resolución, dictada el 4 de marzo de 2025, refuerza una exigencia formal del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que puede marcar la diferencia entre poder repercutir válidamente esos gastos o tener que asumirlos durante toda la duración del alquiler.

¿Quién debe asumir los gastos de comunidad?

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el obligado al pago de los gastos generales del edificio es el propietario del inmueble. Frente a la comunidad de propietarios, por tanto, el responsable será siempre el titular de la vivienda, aunque esté arrendada.

Los tribunales distinguen así entre el plano externo (comunidad y propietario), donde la responsabilidad corresponde exclusivamente a este último, y el plano interno (propietario e inquilino), que depende de lo pactado en el contrato de arrendamiento.

De ahí que la comunidad de propietarios no pueda dirigirse contra el arrendatario en caso de impago. La obligación legal frente a la comunidad corresponde al titular del inmueble, con independencia de los pactos internos del contrato de arrendamiento. El acuerdo de repercusión solo despliega efectos en la relación interna entre propietario e inquilino.

¿Puede el contrato de alquiler obligar al inquilino a pagar la comunidad?

El artículo 20 de la LAU permite que las partes pacten que el arrendatario asuma los gastos generales, incluidos los de comunidad. Ahora bien, la norma impone dos condiciones muy concretas: que el pacto conste por escrito y que se fije el importe anual de esos gastos en la fecha de firma.

Las cuotas de comunidad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, son gastos generales del inmueble no individualizables por consumo. Por ello, la ley exige que el contrato determine el importe anual vigente en el momento de la firma, habitualmente tomando como referencia el último presupuesto aprobado por la comunidad. Sin esa determinación, el pacto no cumple los requisitos legales necesarios para su exigibilidad.

La Audiencia de Alicante confirma que el importe anual es un requisito obligatorio

La sociedad propietaria del inmueble reclamó a su inquilino distintas cantidades: rentas impagadas, indemnización por daños y una mensualidad de 20 euros correspondiente a la comunidad. El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante rechazó esa partida al entender que el propietario no había acreditado haber pagado previamente la cuota a la comunidad.

En apelación, la Audiencia corrige ese enfoque y aclara que el arrendador está legitimado para reclamar las cuotas asumidas por el arrendatario sin necesidad de acreditar su previo pago a la comunidad.

El obstáculo jurídico no era la legitimación, sino el incumplimiento del requisito formal del artículo 20 de la LAU: la falta de determinación del importe anual en el contrato. Existía una cláusula que atribuía al arrendatario su pago, pero no se especificaba cuál era el importe anual vigente en la fecha de firma, sin que constara cifra alguna, ni siquiera de forma orientativa, en el contrato.

Para el tribunal, esa omisión es determinante: al no haberse fijado contractualmente el importe anual exigido por la LAU, el pacto de repercusión no resulta exigible frente al arrendatario.

¿Quién asume el coste si el contrato no fija el importe anual?

Cuando el contrato no recoge el importe anual vigente en el momento de la firma, la cláusula de repercusión no despliega efectos frente al arrendatario. En consecuencia, el propietario continuará asumiendo el gasto en el ámbito interno, además de seguir siendo el único obligado frente a la comunidad en el plano externo.

No se trata de un mero formalismo: en la resolución analizada, la falta de determinación del importe anual bastó para dejar sin efecto la cláusula de repercusión, evidenciando que, en arrendamientos urbanos, los requisitos formales pueden llegar a determinar si una obligación pactada resulta realmente exigible.

¿Se pueden repercutir las derramas al inquilino?

También conviene diferenciar entre gastos ordinarios y derramas extraordinarias. El artículo 20 LAU se refiere a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Las derramas por obras estructurales, rehabilitaciones o mejoras relevantes, salvo pacto claro y formalmente válido, suelen corresponder al propietario. No todo gasto comunitario resulta automáticamente repercutible al arrendatario, sobre todo cuando se trata de derramas vinculadas a la conservación del inmueble.

IBI y tasa de basuras: un tratamiento distinto al de los gastos de comunidad

No todos los gastos vinculados a una vivienda arrendada reciben el mismo tratamiento. Mientras que las cuotas de comunidad, al ser gastos generales del edificio, exigen que el contrato fije su importe anual para poder repercutirse al inquilino, el criterio cambia cuando se trata de tributos como el IBI o la tasa de recogida de basuras, cuestión que analizamos en este artículo a raíz de una reciente sentencia del Tribunal Supremo.

Cuando el tributo se gira mediante un recibo específico para una vivienda concreta, nos encontramos ante un gasto individualizado y, si existe pacto expreso, puede exigirse aunque el contrato no detalle su cuantía.

En consecuencia, la exigencia formal que impide repercutir la comunidad cuando no consta su importe anual no se extiende al IBI ni a la tasa de basuras cuando aparecen perfectamente identificados para ese inmueble.

¿Qué revisar en el contrato de alquiler para repercutir determinados gastos?

Desde la perspectiva del propietario, la cláusula sobre gastos de comunidad no puede limitarse a una mención genérica. Debe recoger el importe anual aprobado por la comunidad en el momento de la firma, evitando referencias imprecisas o abiertas que puedan generar problemas de exigibilidad en el futuro. Una redacción incompleta puede convertir un gasto inicialmente repercutible en un coste que el arrendador termine asumiendo durante años.

Para el inquilino, la revisión del contrato exige comprobar qué gastos asume y en qué condiciones se repercuten. En el caso de los gastos de comunidad, la falta de determinación del importe anual impide su exigibilidad frente al arrendatario, mientras que otros conceptos pueden regirse por criterios distintos.