La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco una de las dudas más habituales entre propietarios: cuánto dura realmente la reducción del 90% en el IRPF por alquilar en una zona tensionada. Lo hace en la consulta vinculante V1828-25 y el mensaje es claro: no se limita al primer año, pero tampoco está garantizada durante todo el contrato.
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Reducción del 90% en el IRPF: duración y aplicación en el contrato
La clave está en la interpretación del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF tras su modificación por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Como apunta la DGT, esta reducción no es un beneficio puntual que se agote en el primer ejercicio fiscal, sino que se puede aplicar durante la vigencia del contrato.
Ahora bien, la Administración deja claro que solo se mantiene mientras se sigan cumpliendo todos los requisitos, lo que implica comprobar cada año que concurren las circunstancias que permiten aplicarla, sobre todo aquellas que pueden variar, como la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
Requisitos para aplicar la reducción del 90% alquilando una vivienda
El punto de partida es que el alquiler no se desarrolle como actividad económica, de modo que los ingresos tributen como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. A partir de ahí, la norma exige que se formalice un nuevo contrato, no una mera prórroga o modificación del anterior.
De hecho, esta condición sigue generando errores a la hora de aplicarlo, ya que la rebaja debe superar el 5% y calcularse sobre la última renta vigente, una vez aplicadas, en su caso, las actualizaciones que correspondan. Tributos insiste en que los requisitos deben cumplirse en el momento de la firma y mantenerse en el tiempo para conservar el incentivo.
¿Qué pasa con la reducción del 90% en el IRPF si la zona deja de ser tensionada?
Aquí entra en juego uno de los escenarios más sensibles. Si la Administración deja de considerar la zona como tensionada, el propietario perderá la posibilidad de aplicar la reducción del 90%.
No obstante, ello no implica la pérdida de todo beneficio fiscal, ya que a partir de ese momento, el arrendador podrá aplicar la reducción general del 50% prevista para el alquiler de cualquier inmueble destinado a vivienda.
El mensaje de fondo es que este incentivo fiscal depende de la declaración de zona de mercado residencial tensionado, circunstancia que puede modificarse y que escapa al control del propietario.
Por tanto, no existe un derecho consolidado durante toda la duración del contrato, sino una reducción condicionada cuya continuidad dependerá de que se mantengan en cada ejercicio las circunstancias exigidas por la normativa.
Además, la reducción solo resulta aplicable sobre los rendimientos correctamente declarados antes del inicio de un procedimiento de comprobación, lo que refuerza la importancia de consignar de forma adecuada todos los ingresos y gastos desde el primer momento.
Asimismo, es imprescindible que el contrato respete los límites de renta previstos en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que su incumplimiento impediría aplicar este incentivo. Y es que no basta con bajar la renta: un error puede hacer que el propietario pierda la reducción.
Esta consulta vinculante nos recuerda que debemos ser prudentes al calcular la rentabilidad real de un inmueble, pues, aunque este incentivo fiscal puede mantenerse, su aplicación exige comprobar con cierta periodicidad que no han cambiado las circunstancias que la justifican, ya que cualquier modificación en este sentido puede alterar significativamente la tributación del arrendamiento.
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