La ley hipotecaria ya ha cumplido siete años en vigor. Para conmemorar su llegada al mercado, los notarios han publicado un estudio sobre el perfil del prestatario en España. Y una de sus conclusiones es que los extranjeros suponen el 11,8% de las firmas formalizadas desde entonces en el conjunto del país.
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Según el Consejo General del Notariado, el mercado hipotecario continúa estando protagonizado mayoritariamente por ciudadanos españoles, aunque la participación de extranjeros mantiene una presencia relevante y estable.
En todas las comunidades autónomas, los hipotecados españoles representan más del 75% de quienes intervienen como prestatarios en préstamos hipotecarios, aunque hay grandes diferencias entre unas regiones y otras. En ocho autonomías, los foráneos concentran al menos el 10% de los prestatarios y en seis de ellas superan incluso el 12%.
Al frente del ranking se encuentra Baleares, donde el peso de los extranjeros en las hipotecas alcanza el 21,8% para el periodo analizado (2019-2025). Les siguen Comunidad Valenciana (18%), Canarias (15,5%), Murcia (14,8%), Cataluña (13,7%) y La Rioja (12,2%). Ya por debajo de la media nacional, pero con una presencia del 10%, se encuentran Madrid y Aragón.
En cambio, el peso de los prestatarios foráneos no alcanza el 6% en cinco CCAA: País Vasco, Asturias, Cantabria, Galicia y Extremadura, que cierra la clasificación con apenas un 2,9%,
Según los notarios, estos datos evidencian "dos realidades hipotecarias claramente diferenciadas. Así, mientras en algunos territorios casi una de cada cinco personas prestatarias es extranjera, en otros la proporción se aproxima más a una de cada cuarenta".
En el conjunto del mercado, la participación del deudor foráneo "ha crecido al mismo ritmo que el nacional, sin erosionar cuota ni ganarla de forma estructural, y solo en 2025 supera marginalmente su peso prepandemia, en apenas cinco décimas (lo que supone un crecimiento de 4,4%). La sincronía entre ambos perfiles en cada inflexión del ciclo -expansión, corrección y recuperación- apunta a que el comprador extranjero que recurre a los préstamos hipotecarios actúa como un componente integrado del mercado hipotecario, con una presencia estable que en ningún momento del período analizado ha operado como vector autónomo de presión sobre la demanda".
La mayoría de las hipotecas tienen dos titulares
Otro de los datos que analiza el estudio notarial es el número de deudores en los préstamos hipotecarios y determina que lo más habitual es que tengan dos deudores. Es decir, se trata en la mayoría de los casos de una contratación compartida.
Desde que llegó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el 52,2% de las hipotecas ha sido suscrita por dos deudores, mientras que el 46,2% correspondió a operaciones formalizadas por un único prestatario. Los préstamos con tres o más deudores representaron únicamente el 1,6% del total.
En la mayoría de las autonomías predominan los actos con dos deudores, siendo las proporciones más altas en Extremadura (54,7%), Galicia (54,1%) y Comunidad de Madrid (53,9%). No obstante, los encuentros con un único prestatario son los protagonistas en varias autonomías, como en Canarias (53%), País Vasco (51,6%), La Rioja (50,3%) y Baleares (50,1%).
Por su parte, los actos con tres o más deudores son marginales en todo el territorio, con los valores más elevados en Extremadura (3,2%) y Galicia (2%).
La mayoría de los intervinientes son hombres
Por otro lado, los datos de los notarios reflejan que, entre 2020 y 2025, los hombres firmaron un porcentaje ligeramente superior entre las personas intervinientes en préstamos hipotecarios en todas las comunidades autónomas, con cifras que oscilan mayoritariamente entre el 50,9% y el 52,8% de hombres, según la región. A nivel nacional el porcentaje de hombres y mujeres firmantes fue del 51,8% y 48,2%, respectivamente.
Las regiones con mayor participación masculina son Castilla-La Mancha y Extremadura (ambas con un 52,8%), seguidas de la Región de Murcia y Castilla y León (ambas con un 52,5%). Mientras, Galicia es la comunidad donde las mujeres se aproximan más al equilibrio, con un 49,1% entre las personas intervinientes.
Casi tres millones de actas notariales
En los úitmos siete años, los notarios han autorizado 2.975.628 actas notariales de transparencia precontractual y 2.465.371 préstamos hipotecarios para la adquisición de inmuebles.
"El número de actas ha sido 1,2 veces el número de préstamos firmados, es decir que, tras la recepción de la información por parte de la entidad financiera y la explicación del notario, el usuario en algunas ocasiones decidió no seguir adelante con el préstamo", explican los notarios. Las regiones con los datos más destacados del país han sido Islas Baleares (1,24) y Murcia (1,24), que destacan como las dos regiones con más 'renuncias', mientras que en Cantabria, País Vasco, Asturias y La Rioja la proporción ha sido de 1,11.
Los datos de los notarios reflejan que los préstamos hipotecarios crecieron un 34,4% en 2021 y un 4,2% en 2022, mientras que experimentaron una caída del 21,4% en 2023. La actividad se recuperó en los dos años siguientes, con incrementos del 20,6% en 2024 y del 14,5% en 2025, año en el que se realizaron 449.421 préstamos hipotecarios, la cifra más elevada del periodo analizado.
Desde que entró en vigor la ley hipotecaria, es obligatorio que el consumidor acuda a un notario de su elección para revisar la documentación enviada por el banco y solventar posibles dudas antes de la firma, en una visita que es gratuita y que "no solo verifica el cumplimiento de requisitos legales, sino que introduce una capa de protección que previene efectos indeseados, mitiga riesgos y asegura que el prestatario tenga una oportunidad real de tomar decisiones informadas", concluyen los notarios.
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