El tratamiento fiscal del alquiler turístico sigue generando dudas entre propietarios e inversores. Lo cierto es que la clave no está solo en arrendar una vivienda, sino en cómo se presta ese servicio.
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La Dirección General de Tributos (DGT) lo deja claro en su consulta vinculante V0385-26: la frontera entre la exención de IVA y la obligación de repercutirlo depende, en gran medida, de si se ofrecen determinados servicios o no.
¿El alquiler turístico lleva IVA? Claves para entender la exención
Actualmente, el arrendamiento de viviendas de uso turístico puede quedar exento cuando el arrendador se limita a ceder el inmueble sin prestar servicios propios de la industria hotelera. La tributación dependerá, por tanto, de cómo se configure la prestación.
Esto significa que el propietario no tendrá que repercutir el impuesto sobre el precio del arrendamiento cuando solo ceda el uso en esas condiciones, sin perjuicio de sus otras obligaciones fiscales, como la tributación en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.
Qué servicios convierten el alquiler turístico en una actividad de hospedaje
La doctrina de la DGT distingue con precisión entre un simple alquiler y lo que pasa a considerarse una actividad similar a la hotelera y considera que existen servicios propios de este sector cuando el arrendador ofrece prestaciones añadidas durante la estancia del cliente, como la limpieza periódica o el cambio regular de toallas o ropa de cama. Esto implica una atención continuada al huésped propia de la actividad de hospedaje, lo que conlleva la pérdida de la ventaja fiscal.
Por el contrario, no se consideran servicios hoteleros las actuaciones necesarias para poner la vivienda en condiciones de uso o conservarla durante la estancia. Así, la limpieza de entrada y salida, el cambio de sábanas en esos momentos, el mantenimiento de la piscina, el riego de plantas, la atención telefónica o la asistencia técnica para atender reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería o electrodomésticos no alteran la exención de IVA prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.
Desde esta perspectiva, la limpieza, por sí sola, no determina la tributación: lo relevante es si se presta de forma puntual (al inicio y al final de la estancia) o con carácter periódico durante la ocupación.
Servicios adicionales bajo demanda en alquiler turístico: cómo tributan en el IVA
Un escenario frecuente es aquel en el que el propietario ofrece servicios opcionales que el cliente puede contratar, como desayunos, comidas o la mencionada limpieza durante la estancia.
En estos casos, la DGT establece un criterio claro: cuando esos servicios no forman parte obligatoria del alojamiento, sino que es decisión del huésped contratarlos o no y pagar un precio adicional por ellos, constituyen prestaciones independientes.
En consecuencia, el arrendamiento mantiene su exención, mientras que los servicios adicionales no quedan exentos, pues la mera posibilidad de contratarlos no convierte el alquiler en un servicio de hospedaje, siempre que el huésped pueda disfrutar del alojamiento sin contratarlos.
Esto implica una doble realidad: por un lado, el ingreso principal seguirá exento; por otro, cualquier servicio extra deberá facturarse con su correspondiente IVA, obligando al arrendador a mantener una correcta gestión contable y de facturación.
Qué tener en cuenta para no cometer errores con el IVA del alquiler turístico
Como hemos visto, el régimen fiscal del alquiler turístico no depende del tipo de vivienda ni de su ubicación, sino de la naturaleza de los servicios. La línea entre exención y tributación es fina, pero perfectamente delimitada por la doctrina administrativa.
Cuando el propietario únicamente ceda el uso del inmueble sin prestar servicios propios de la industria hotelera, seguirá beneficiándose de la exención del IVA. En cambio, si forman parte inseparable del alojamiento, dejará de estar exento.
Distinto es el caso de los servicios contratados de forma voluntaria y con precio diferenciado, que tributan por separado sin afectar, por sí solos, a la exención del alquiler. No obstante, si estos pasan a formar parte del alojamiento o dejan de contratarse de manera independiente, la Administración puede considerar que existe una auténtica actividad de hospedaje, con la consiguiente pérdida del beneficio fiscal.
Por ello, resulta fundamental analizar cada caso, estructurar la oferta de servicios y conservar contratos, facturas y demás documentación que permita acreditar qué prestaciones se incluyen y cuáles son opcionales, ya que una calificación incorrecta puede derivar en regularizaciones y posibles sanciones.
El elemento decisivo no es cómo se anuncie el alojamiento ni la plataforma utilizada, sino determinar si existe una estructura de servicios que va más allá de la mera puesta a disposición del inmueble.
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