El sector inmobiliario pide al Gobierno más incentivos y más seguridad jurídica en el nuevo decreto de vivienda

Las reacciones al anuncio que ha hecho el Gobierno de que prepara un nuevo decreto en vivienda de cara a julio no se han hecho esperar.

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Aunque el Ejecutivo no ha detallado todas las medidas que incluirá el texto, sí que ha confirmado algunas de ellas, como la regulación del alquiler temporal y de habitaciones, la prórroga de los contratos de alquiler, la subida del IVA a los pisos turísticos al 21% o las deducciones en el IRPF a los propietarios que bajen las rentas a sus inquilinos. Con ellas, pretende rebajar el precio de los alquileres e impulsar la vivienda asequible. 

En el caso de la prórroga de los alquileres, se trata de una medida que retoma el Gobierno pues ya fue rechazada por el Congreso de los Diputados el pasado 28 de abril. Volver a aprobar una prórroga extraordinaria de los alquileres significa que el propio Gobierno tira por tierra su propia "tesis oficial" de que el decreto anterior consolidó los derechos de los inquilinos a la prórroga de dos años y la subida de las rentas al 2% sólo por la solicitud de la misma.

Dudas jurídicas sobre la prórroga de los contratos de alquiler

Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, pone el foco en una de las medidas anunciadas: la prórroga de los contratos de alquiler.

Esta iniciativa ya fue aprobada por el Ejecutivo cuando estalló la guerra en Irán, junto con el límite del 2% en la actualización de las rentas, pero ambas fueron tumbadas por el Congreso de los Diputados en abril. Tras este revés parlamentario, y tal y como había anunciado Sumar, los socios de Gobierno han dedicido retomar la iniciativa, a pesar de que insistían que la derogación parlamentaria no le restaba efectos legales y que, por tanto, los derechos de los inquilinos estaban consolidados. 

Durante la vigencia del anterior Real decreto-ley, el propio Ministerio de Consumo se encargó de enviar cartas a inmobiliarias y fondos, así como notas de prensa para señalar que todos los contratos de alquiler que caducaran entre el 22 de marzo de 2026 (fecha de aprobación en el Consejo de Ministros de esta medida) y el 31 de diciembre de 2027 podían acogerse a esta prórroga. Igualmente el ministro de Cultura, Ernest Urtasun, o la ministra de Sanidad, Mónica García, hicieron numerosas declaraciones defendiendo la legalidad del RDL aunque fuese derogado. Pero la estrategia de sacar de nuevo adelante la prórroga cuestiona que tales afirmaciones fueran ciertas y que pueden haber llevado a miles de inquilinos a la confusión y al enfrentamiento con sus caseros.

Esta nueva estrategia de Sumar de volver a presentar otro Real Decreto-ley (RDL) en el Consejo de Ministros evidencia que no todos los contratos que ellos mismos defendían pueden acogerse a la prórroga de dos años: sólo han podido acogerse aquellos que vencían durante el periodo de vigencia (del 22 de marzo al 29 de abril, incluido). Para un magistrado consultado por idealista/news este movimiento político demuestra que “son conscientes de que, a partir de la no convalidación, la prórroga no tiene eficacia alguna y, por eso, lo quieren presentar otra vez para seguir jugando con ello y volver a crear otro plazo de vigencia del Real Decreto ley de otros 40 días más o menos hasta que lo vuelvan a rechazar y así lo van a hacer sucesivamente. Esto es un abuso de derecho clarísimo porque sería un fraude utilizar el Real Decreto ley cuando saben perfectamente que se lo han rechazado”. 

Para la letrada, este nuevo intento de prorrogar los contratos está rodeada de "dudas jurídicas relevantes", y "es normal que haya incertidumbre, porque se trata de una medida que ya ha generado controversia y que puede volver a provocar inestabilidad e inseguridad jurídica". Además, "pueden aumentar la inseguridad jurídica y la litigiosidad entre propietarios e inquilinos", especialmente en los casos en los que el propietario no quiera renovar por motivos como la venta o la cesión a un familiar. 

Según Goenaga, habrá que ver con precisión "qué contratos quedan afectados y qué solicitudes se hicieron en tiempo y forma", por lo que seguirán "existiendo lagunas e interpretaciones diferentes. El problema es grave porque la falta de claridad normativa hace que cada caso tenga que analizarse de forma individual", sentencia. 

Menos regulación y más seguridad jurídica 

Aunque el paquete de medidas anunciado todavía no está del todo definido y necesita el visto bueno del Congreso de los Diputados para mantenerse vigente, pero ya ha levantado polémica entre el sector inmobiliario, que recuerda la importancia de reforzar la seguridad jurídica y priorizar la oferta residencial, en vez de apostar por la intervención del mercado. 

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), por ejemplo, cree que el Gobierno debe situar en el centro de su agenda tres prioridades que considera "esenciales": la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico, una fiscalidad específica que reduzca el coste final de la vivienda y la movilización real de inversión pública y privada para incrementar la oferta de vivienda asequible.

Según el presidente de la patronal de los promotores, Xavier Vilajoana,  "el problema de la vivienda no se resolverá con más controles, más restricciones o más intervención sobre el mercado existente. Debe generarse más vivienda, dar seguridad jurídica y hacer viable la promoción de vivienda asequible". Por ello, insiste, cualquier reforma estatal "con voluntad de eficacia" debería incorporar medidas que permitan producir más vivienda, movilizar suelo, reducir plazos administrativos, dar estabilidad a los operadores y evitar que la inseguridad normativa acabe expulsando inversión y reduciendo aún más la oferta disponible.

Aunque los promotores comparten con el Gobierno la "urgencia" de abordar las dificultades de acceso a la vivienda, alertan de que el debate "no puede quedar reducido" a nuevas medidas de control, limitación o intervención sobre el parque existente.

Entre las medidas que consideran prioritarias se encuentra la aprobación de una reforma de la Ley del Suelo que refuerce la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico y evite que defectos formales o procedimentales retrasen desarrollos durante años. "Si queremos más vivienda, no podemos mantener un sistema que bloquea suelo durante años y que puede hacer caer planeamiento completo por defectos que podrían corregirse. La seguridad jurídica urbanística es una condición imprescindible para generar vivienda asequible", insiste Vilajoana.

En el terreno fiscal, la patronal pide aplicar un IVA reducido del 4% a toda la vivienda con protección oficial para propiciar un "impacto directo" sobre la accesibilidad económica de los compradores finales gracias a la limitación de precios de estas promociones.

"No tiene sentido reclamar más vivienda asequible y, al mismo tiempo, mantener una fiscalidad que encarece la vivienda protegida y dificulta el acceso de las familias. Si el precio está limitado, una reducción fiscal bien diseñada repercute directamente en el comprador final", opina el directivo.

Asimismo, APCEspaña considera que también debe revisarse la fiscalidad aplicable al derecho de superficie, especialmente cuando se utiliza para promover vivienda asequible sobre suelo público, así como determinadas cargas municipales que inciden sobre la producción de vivienda nueva, como ICIO o las tasas urbanísticas.

Por último, Vilajoana aboga por una estrategia "integral" basada en la agilidad administrativa, fiscalidad incentivadora, financiación adecuada, y en acuerdos amplios y medidas estructurales orientadas a generar vivienda y "no solo regular la insuficiencia actual", concluyendo que "el consenso es necesario, pero debe servir para producir más vivienda, no para acumular nuevas restricciones sobre un mercado que ya sufre una falta grave de oferta".

Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consejo Asesor de Vivienda de la Generalitat de Cataluña y CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres, también pide reflexión al Gobierno y señala que regular el alquiler temporal sin aumentar la oferta puede expulsar más vivienda del mercado.

En su opinión, el principal problema sigue siendo la escasez de vivienda disponible, por lo que cree que la imposición de nuevas restricciones, si no van acompañadas de seguridad jurídica y estímulos al propietario, con "incentivos fiscales, jurídicos y aseguradores", pueden tener un efecto contrario al perseguido.

En cuanto el alquiler por habitaciones, Blanco descarta que sea una solución estructural, pero sí está cubriendo parte de una necesidad real en un mercado donde muchas personas no encuentran una vivienda completa en alquiler. Además, pide diferenciar entre los usos fraudulentos del alquiler de temporada y las situaciones legítimas, como la demanda que necesita una vivienda durante un periodo limitado por estudios, trabajo, tratamientos médicos, desplazamientos familiares u obras en su vivienda habitual.

Por último, considera que la colaboración público-privada, la construcción de nueva vivienda asequible y la rehabilitación del parque existente deben ocupar un lugar central en cualquier estrategia. “El acceso a la vivienda no se resolverá solo regulando lo que ya existe. Hay que construir, rehabilitar y movilizar vivienda, pero también proteger a quien la pone en alquiler. Si la regulación reduce la oferta, nos alejamos de la solución”, argumenta Mercedes Blanco. 

Otra de las voces más críticas con el anuncio del Gobierno es la de Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI), quien asegura que las iniciativas anunciadas comparten un mismo efecto: aumentar la incertidumbre de los propietarios. "Regular los alquileres temporales, obligar a prolongar contratos o seguir aumentando la presión fiscal solo conseguirá reducir todavía más la oferta. Ya hemos visto ese efecto en Cataluña y sorprende que ahora quieran extender exactamente ese modelo al conjunto de España”, comenta el experto. 

También recuerda que la inversión inmobiliaria necesita estabilidad y alerta de que "si cada vez resulta más difícil alquilar o construir con seguridad jurídica, el capital buscará otros mercados. El resultado será menos promociones, menos vivienda disponible y una oferta todavía más reducida". Y concluye: “España necesita exactamente lo contrario de lo que plantea este decreto: menos barreras para construir, menos carga fiscal y más incentivos para que la inversión privada vuelva a levantar viviendas".