El mercado del alquiler residencial en España cerró 2025 con una demanda estructural que crece sin freno y muy por encima de la oferta disponible. Uno de los datos que mejor refleja esta realidad es que en las nueve capitales de provincia analizadas por la organización Urban Land Institute (ULI) Spain en su informe correspondiente al 4º trimestre del año pasado -Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Alicante, Murcia y Zaragoza- , el 90% de los pisos de segunda mano en alquiler se arrendó en menos de tres meses.
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La situación de escasez que se ve agravada por la retirada progresiva de viviendas del mercado del alquiler, la ausencia de nuevo producto a precios competitivos y los obstáculos estructurales que frenan la nueva construcción, incide ULI, que para elaborar este informe se ha basado en una mezcla entre ‘big data’ y el análisis de un panel de expertos.
La organización señala como principales causas de esta tensión a los costes elevados del suelo, los de la construcción y los fiscales. También advierte de la repercusión que tienen los procesos administrativos largos, y una capacidad industrial insuficiente.
Pisos más pequeños
Además, la vivienda en venta genera actualmente rentabilidades más atractivas que la vivienda en alquiler, "lo que desincentiva aún más la incorporación de producto al mercado arrendaticio". Los domicilios que se alquilan son, además, entre un 13% y un 35% más pequeños que la superficie media del parque edificado existente, lo que indica que los arrendatarios están adaptando su demanda a lo que pueden permitirse, no a lo que necesitan.
Las ciudades analizadas han visto, además, cómo sus habitantes mejoran sus condiciones de vida, lo que genera aún más tensión y competencia por encontrar un alquiler. El número de personas afiliadas a la Seguridad Social en estas poblaciones también está en récord histórico y la renta neta disponible por hogar ha crecido entre un 17,6% y un 26,7% en los últimos cinco años. De hecho, la subida superó el 20% en seis de las nueve capitales (especialmente en Málaga, 26,7%).
Esta circunstancia, según los expertos citados por ULI en su informe, tiene una segunda derivada: acaba “excluyendo” a los segmentos poblacionales de menor renta (que además se van acumulando). “La capacidad de pago de un gran porcentaje de esta demanda insatisfecha se sitúa en los segmentos de renta más baja y está compuesta por hogares con necesidades muy diversas”, zanjan.
Los expertos consultados para el informe coincidieron en que lo que se necesita para revertir esta situación es más suelo residencial "cuanto antes", más inversión (pública y privada, nacional e internacional), una colaboración público-privada más profunda y mayor eficiencia en la construcción de modo que generar vivienda en alquiler resulte tan atractivo -o más- que promover vivienda en venta. "Hoy en día -insisten- no es el caso".
Capacidad de pago
El precio mediano del alquiler en nuevos contratos oscila entre 1.650 y 1.300 euros al mes en Barcelona, Madrid y Valencia; entre 1.250 y 1.110 en Bilbao y Málaga; y entre 1.000 y 750 en Alicante, Sevilla, Zaragoza y Murcia.
El crecimiento del coste del alquiler en los últimos doce meses (mediana) ha sido modesto, en Sevilla (3,4%), pero sustancialmente mayor en el resto de capitales: desde el 7% de Barcelona hasta el 11,6% en Madrid.
Por encima de la inflación
La renta disponible neta de los hogares ha crecido en torno a un 20% en los últimos 5 años (en lugar del 15% previsto), gracias a incrementos anuales del 4,5% al 6%. Esto supera la inflación, lo cual es una buena noticia para la capacidad de pago de los hogares. Sin embargo, los precios del alquiler han aumentado de forma sustancialmente superior a este índice en las nueve capitales de provincia analizadas
"A medida que los precios siguen subiendo en las ciudades más dinámicas, más hogares optan o se ven obligados a alquilar", zanjan los expertos consultados en el informe.
En resumen, según ULI, la mayor parte de la demanda insatisfecha existente (hogares) se encuentra en el tramo de rentas bajas y medias-bajas. "Solo pueden acceder a vivienda en alquiler asequible", zanjan. También hay consenso en que las soluciones que se están proponiendo actualmente no avanzan con la suficiente rapidez.
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