La tasa de esfuerzo para la adquisición de vivienda se situó en el 25% durante el primer trimestre. En Palma, Málaga, San Sebastián y Madrid se destina más del 30% de los ingresos familiares tanto para comprar como para alquilar, según un informe de idealista.
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Ocho capitales superan el 30% de esfuerzo que los especialistas fijan como límite recomendable para el alquiler de una vivienda de dos habitaciones. Y es Barcelona la ciudad que encabeza el ranking con el 41% de los ingresos medios de una familia.
Josep María Castro, responsable de Operaciones en Wolo, analiza que el dato confirma una realidad que vemos de forma muy directa en la intermediación del alquiler en Barcelona. La ciudad encabeza el esfuerzo para alquilar, con un 41% de los ingresos medios familiares destinados al pago de la renta, frente al 28% necesario para comprar. “Esta diferencia refleja una tensión estructural del mercado del arrendamiento: en Barcelona, el acceso al alquiler exige proporcionalmente más renta disponible que la compra, aunque la compraventa siga teniendo una barrera de entrada muy relevante por el ahorro previo, la entrada y los costes asociados a la financiación”.
La tasa de esfuerzo es uno de los indicadores más críticos en la comercialización de viviendas en alquiler. “No solo valoramos si el arrendatario puede asumir la renta mensual, sino si esa renta encaja dentro de una ratio alquiler/ingresos razonable, especialmente cuando el propietario contrata un seguro de impago. En este tipo de análisis, una tasa de esfuerzo situada por encima del 35%-40% tensiona mucho la solvencia del perfil, aunque existan ingresos recurrentes”, según Castro.
Según el experto, en Barcelona hay una demanda residencial muy elevada —jóvenes que quieren independizarse, familias con ingresos medios, perfiles profesionales desplazados y población extranjera que llega a la ciudad—, pero la oferta disponible en alquiler residencial es insuficiente. “Esto provoca que perfiles que podrían ser válidos en otros mercados queden fuera porque no alcanzan una tasa de esfuerzo suficientemente sana para superar determinados criterios de solvencia”.
“Estamos ya llegando a un tope”
Los precios siguen subiendo, pero hay cierta moderación. José Luis Echeverría, socio director de Monapart, cree que estamos ya llegando a un tope en el crecimiento del aumento de precios. “Pienso que el mercado no traga, estamos hablando evidentemente de vivienda habitual, donde el mercado ya no digiere”.
Según el experto, esto pasa especialmente con propiedades que por superficie están fuera de índice, y empieza a convertirse en una imagen habitual: “propiedades que se despublican y se republican nuevos precios, y empieza a haber anuncios que, no digo que se eternizan, pero que sí que pasan mucho más tiempo en el mercado, en oferta, de lo que un alquiler debería pasar”.
Para Echeverría esto es una señal basada, “si queréis, en la observación y en el detalle, de que no todo sale, y a cualquier precio”.
Respecto a si los precios se están moderando en el alquiler, desde Wolo, también hablan del factor zona de mercado residencial tensionado. “La regulación limita la fijación de nuevas rentas, pero no implica necesariamente una bajada generalizada de precios. En viviendas que han estado arrendadas como residencia habitual en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato queda vinculada a la renta del contrato anterior, con las actualizaciones legalmente permitidas”.
Y en muchos casos esa renta anterior ya partía de niveles elevados. Según el experto, la regulación puede contener incrementos adicionales, pero no corrige de forma inmediata el nivel de precios acumulado durante los últimos años.
Para Castro, aunque el precio en Barcelona registra una corrección interanual, el nivel absoluto de renta sigue siendo muy alto. “Por eso hablaríamos más de moderación en el ritmo de crecimiento que de una relajación real del mercado”.
Desde Wolo señalan que el INE muestra que el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda mantiene variaciones positivas, y las estadísticas basadas en fianzas depositadas, como las de Incasòl en Cataluña, permiten ver que el mercado continúa operando con rentas elevadas en las zonas de mayor demanda. “Los precios pueden crecer menos, pero la accesibilidad no mejora de forma automática si la renta mensual sigue absorbiendo una parte tan alta de los ingresos familiares”, analiza José Maria Castro.
Echeverría opina que, aunque se habla mucho de ocupación, “representa un porcentaje ínfimo de todo el parque de vivienda en España, y en ningún caso debería ser motivo para no poner una vivienda en alquiler. Seguramente la probabilidad de que explote por una fuga de gas es mayor”.
Y cree que vamos a ver mayor entrada de propiedades en el mercado. “También espero que empiece a notarse, como mínimo en Barcelona y otras zonas tensionadas, la caída en la demanda posible de la vivienda para uso distinto a primera residencia, que también estoy viendo estancada porque creo que estamos llegando a precios que simplemente no se pueden sostener”. El experto prevé un aumento pequeño de stock, pero suficiente para como mínimo contener los precios si a esto se añade las medidas correctivas que se han aplicado desde la administración.
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