IRPF: cómo distingue Hacienda las reparaciones de las mejoras en una vivienda alquilada

Las obras realizadas en una vivienda destinada al alquiler no siempre tienen las mismas consecuencias fiscales. Pintar las paredes, sustituir una caldera averiada o renovar determinados elementos pueden recibir un tratamiento diferente en función de la finalidad de la actuación y del impacto que produzca.

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La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado en la consulta vinculante V1279-26 los criterios que permiten distinguir entre gastos de reparación y conservación y las obras de mejora, una diferencia clave para cualquier arrendador.

¿Qué obras se consideran gastos de reparación y conservación?

La consulta recuerda que el artículo 13 del Reglamento del IRPF permite deducir los gastos de reparación y conservación necesarios para obtener los rendimientos del capital inmobiliario.

En este grupo se incluyen las actuaciones destinadas a mantener la vivienda en condiciones normales de uso, sin incrementar sus prestaciones o constituir una mejora. Es el caso, por ejemplo, de trabajos de mantenimiento como pintar las paredes, reparar instalaciones o sustituir elementos deteriorados por otros equivalentes.

También puede tener esta consideración la sustitución de una instalación de calefacción averiada, de un ascensor ya existente o de una puerta de seguridad, siempre que estas actuaciones no incrementen las prestaciones del inmueble.

Además, los gastos de reparación y conservación están sometidos al límite previsto en el mismo artículo, no pudiendo exceder de la cuantía de los ingresos obtenidos en ese ejercicio. No obstante, cuando su importe, junto con los intereses y demás gastos de financiación, supere dichos rendimientos, el exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes.

¿Cuándo considera Hacienda que una obra es una mejora y no un gasto deducible?

Tributos recuerda que las obras que incrementan la capacidad, la habitabilidad, la eficiencia o la vida útil de la vivienda no tienen la consideración de gastos de reparación, sino de mejoras o ampliaciones.

Para llegar a esta conclusión, se apoya en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, que considera que existe una mejora cuando la alteración de un elemento ya existente aumenta su anterior eficiencia productiva.

Por su parte, las ampliaciones consisten en un proceso mediante el cual se incorporan elementos que incrementan la capacidad productiva del bien. Aplicando estos criterios, la DGT concluye que estas actuaciones dejan de tener una finalidad meramente conservativa y pasan a mejorar la habitabilidad o a prolongar la vida útil del inmueble.

Diferencias fiscales entre una reparación y una mejora

Como mencionamos al principio, si la actuación constituye un gasto de reparación o conservación, podrá deducirse al calcular los rendimientos del capital inmobiliario.

En cambio, cuando tenga la consideración de mejora o ampliación, no será deducible como gasto. De este modo, producirá efectos fiscales posteriores, ya que incrementará la base amortizable y, en todo caso, aumentará el valor de adquisición a efectos del cálculo de una futura ganancia o pérdida patrimonial cuando se transmita el inmueble, al tratarse esta última de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Cómo evitar problemas con Hacienda al deducir una obra

Esta consulta vinculante pone de relieve que la calificación de una obra no solo dependerá de la denominación que figure en la factura, sino de su verdadera naturaleza. Así, sustituir un elemento deteriorado por otro equivalente tendrá la consideración de reparación, mientras que incorporar nuevas prestaciones o aumentar la funcionalidad del inmueble puede llevar a calificar la actuación como una mejora.

La clave está en determinar si la actuación se limita a mantener la vivienda en iguales condiciones o si, por el contrario, supone una mejora objetiva de sus prestaciones o de su vida útil.

Aclarado este punto, antes de deducir cualquier gasto, conviene analizarlo y conservar la documentación que permita acreditar si se trata de una reparación o de una mejora.

Además, cuando un mismo proyecto combine trabajos de reparación y actuaciones que constituyan mejoras, resulta aconsejable diferenciarlos desde el principio mediante facturas separadas. Del mismo modo, los honorarios de arquitectos, aparejadores u otros técnicos seguirán, con carácter general, el mismo tratamiento que la obra a la que estén vinculados.

Y es que diferenciar desde el inicio las reparaciones de las mejoras puede facilitar la justificación del tratamiento fiscal, además de reducir el riesgo de discrepancias con la Administración.

Recordemos que, en caso de comprobación, serán los órganos de gestión o inspección quienes valorarán el alcance de las obras a partir de las pruebas aportadas, y que una calificación incorrecta puede dar lugar a la regularización de las deducciones practicadas, con la exigencia de la cuota dejada de ingresar, los intereses de demora y, cuando proceda, las sanciones previstas en la normativa tributaria.