Ángel Martínez, presidente del COAPI: "No veo techo al precio de la vivienda a corto plazo"

El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales retos económicos y sociales en España. La falta de oferta, el encarecimiento de los precios, la regulación del alquiler o las dificultades de los jóvenes para comprar una vivienda centran buena parte del debate público. En esta entrevista con idealista/news, el presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) analiza la situación del mercado, reclama una regulación estatal para la profesión y defiende medidas que, a su juicio, permitan aumentar la oferta residencial.

Ángel Martínez León asumió la presidencia del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) a finales de 2024, tras la dimisión de Gerard Duelo y con el encargo de completar el mandato de la institución. Desde entonces, ha situado entre sus prioridades reforzar la interlocución con las administraciones, impulsar la regulación estatal de la profesión y defender un mercado inmobiliario con mayor seguridad jurídica para consumidores y profesionales. En esta entrevista repasa los principales retos del sector y analiza las medidas que, a su juicio, deberían adoptarse para mejorar el acceso a la vivienda. 

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Los avales ICO para jóvenes llevan dos años en marcha y solo se ha utilizado una pequeña parte de los fondos disponibles. ¿Qué está fallando?

La línea de avales nació para ayudar a quienes tenían solvencia, pero no disponían del ahorro suficiente para afrontar la entrada de una vivienda. Sin embargo, el bajo nivel de ejecución demuestra que el aval resuelve una parte del problema, pero no el principal.

Durante mucho tiempo los límites de ingresos y patrimonio dejaron fuera a muchos jóvenes con empleo estable, especialmente en las grandes ciudades.

El Gobierno ha ido modificando el programa sobre la marcha, elevando el patrimonio máximo permitido y adaptando recientemente el límite de ingresos a cada provincia. Eso demuestra que el diseño inicial no estaba completamente ajustado a la realidad del mercado.

Pero el principal obstáculo sigue siendo otro: el aval no cambia el análisis de riesgo que realiza cada entidad financiera.

Los bancos continúan aplicando sus propios criterios de concesión y, además, el precio máximo de la vivienda financiable queda muy por debajo del mercado en muchas capitales. Ahí es donde se quedan fuera la mayoría de los solicitantes.

Mientras no se corrija ese desajuste, seguirá siendo difícil que una línea dotada con 2.500 millones de euros alcance todo su potencial.

El COAPI detectó que más del 60% de los jóvenes que solicitan el aval ICO no cumplen los requisitos bancarios. ¿Eso no demuestra que la medida estrella del Gobierno no llega a quien realmente la necesita?

Es un hecho que los requisitos del programa y la realidad del mercado hipotecario no siempre coinciden.

El aval fija un precio máximo de vivienda financiable de 325.000 euros y, hasta hace apenas unas semanas, establecía un límite de ingresos idéntico para toda España. En ciudades como Madrid o Barcelona, esas cifras resultaban poco realistas para acceder a una vivienda dentro de los precios actuales.

El precio medio de la vivienda cerró 2025 en 2.600 euros por metro cuadrado, un 12,8% más que un año antes, y en las grandes capitales el ahorro previo necesario para comprar una vivienda supera ya los 100.000 euros.

A eso se suma que el aval no modifica el análisis de riesgo que realiza cada banco. Aunque un joven cumpla todos los requisitos del programa, la entidad financiera sigue decidiendo si concede o no la hipoteca en función de sus propios criterios.

Ahí es donde se pierde la mayoría de los solicitantes: no porque incumplan las condiciones del aval, sino porque el banco considera que la operación no es viable.

Es una medida bienintencionada, pero diseñada sobre un mercado que ya no existe.

El precio medio de la vivienda cerró 2025 en torno a los 2.600 euros por metro cuadrado. ¿Ve un techo o seguirá subiendo?

Los datos hablan por sí solos. El precio medio alcanzó los 2.600 euros por metro cuadrado en 2025, un 12,8% más que el año anterior, y ninguna comunidad autónoma registró descensos. Además, las principales tasadoras prevén nuevas subidas de entre el 5% y el 10% durante 2026.

"Limitar el precio del alquiler no baja las rentas, las esconde"

Lo preocupante no es únicamente el precio, sino el esfuerzo que supone acceder a una vivienda. Hoy una persona necesita cerca de ocho años de salario íntegro para comprar una vivienda media en España y los indicadores de accesibilidad siguen deteriorándose.

Con la oferta que tenemos, muy por debajo de la demanda estructural, no veo techo al precio de la vivienda a corto plazo.

El techo no lo marcará el mercado por sí solo, sino una política de vivienda capaz de incrementar la oferta real, y no únicamente de intervenir los precios.

Los topes al alquiler han retraído la oferta en Cataluña. Los datos lo confirman. ¿Qué respuesta reciben del Ministerio de Vivienda cuando trasladan esta situación?

Los propios datos de contratación en zonas tensionadas muestran una reducción de la oferta de alquiler de larga duración y un desplazamiento hacia otras modalidades, como el alquiler de temporada, por habitaciones o incluso turístico.

De hecho, el propio legislador catalán tuvo que reconocer ese efecto. La Ley 11/2025 amplió los límites de renta a los contratos temporales y por habitaciones precisamente para evitar ese trasvase.

En otras palabras, la propia norma tuvo que perseguir su propia fuga.

Cuando trasladamos estos datos al Ministerio, la respuesta suele ser que todavía hace falta más tiempo para valorar el impacto de la medida o que el problema no es el control de precios, sino la tensión existente en el mercado.

Nosotros creemos que limitar el precio sin actuar sobre la oferta no baja los alquileres, los esconde.

Además, Cataluña está planteando nuevas restricciones, como limitar la compra de segundas y terceras viviendas en zonas tensionadas o destinar determinadas viviendas heredadas al alquiler regulado.

"El aval ICO resuelve la entrada, pero no el problema de fondo"

A nuestro juicio, cuando una medida no ofrece los resultados esperados, la respuesta no debería ser profundizar en la misma dirección, sino revisar el diagnóstico.

¿Qué miedos les trasladan hoy los propietarios que tienen viviendas en alquiler en las zonas tensionadas?

La principal preocupación es la pérdida de control sobre su propia vivienda.

Muchos propietarios perciben que alquilar se ha convertido en una actividad cada vez más incierta por los continuos cambios normativos y por un régimen sancionador cada vez más exigente. En Cataluña, por ejemplo, determinadas infracciones pueden alcanzar multas de hasta 90.000 euros.

A ello se suma la inseguridad jurídica generada por normas que entran en vigor y, semanas después, decaen al no ser convalidadas, dejando dudas tanto a propietarios como a inquilinos sobre cuál es el marco aplicable.

Como consecuencia, muchos propietarios reaccionan exigiendo mayores garantías, apostando por contratos más cortos o trasladando sus viviendas al alquiler de temporada o al turístico, donde consideran que tienen un mayor margen de actuación.

Es una respuesta racional ante la inseguridad jurídica, aunque el efecto final sea reducir todavía más la oferta de alquiler estable.

La inteligencia artificial está cambiando la forma de buscar y vender vivienda. ¿Qué papel le queda al agente inmobiliario?

La inteligencia artificial asumirá buena parte de las tareas mecánicas, como el análisis de datos, las valoraciones automáticas o los primeros filtros de búsqueda. Ya estamos viendo herramientas capaces de interpretar las necesidades del usuario o estimar el valor de un inmueble en cuestión de segundos.

Son avances muy útiles y el sector los irá incorporando con normalidad.

Sin embargo, comprar o vender una vivienda sigue siendo la decisión económica más importante en la vida de muchas familias. Es una operación con implicaciones jurídicas, fiscales y emocionales que un algoritmo no puede gestionar por sí solo.

"La propia norma ha tenido que perseguir su propia fuga"

Una herramienta de valoración automática no sabe si una vivienda tiene un conflicto de lindes, si una familia necesita vender con urgencia por una separación o cómo negociar cuando un propietario mantiene expectativas irreales sobre el precio de su inmueble.

El papel del agente evolucionará desde el buscador de viviendas hacia el asesor de confianza capaz de interpretar la información, detectar lo que la tecnología no ve y acompañar al cliente durante todo el proceso.

La tecnología no sustituye al experto; lo libera de las tareas mecánicas para que pueda dedicarse a lo que realmente aporta valor: el criterio.

El turismo de corta duración se ha convertido en uno de los principales señalados por la crisis del alquiler. ¿Comparte ese diagnóstico?

Es una parte del problema, pero no explica por sí sola la situación del mercado residencial.

A escala nacional, las viviendas turísticas representan alrededor del 1,24% del parque residencial español, por lo que sería simplificar demasiado atribuirles toda la responsabilidad de la crisis de acceso a la vivienda.

Ahora bien, el dato nacional oculta realidades muy distintas. En determinados barrios de ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga o Sevilla, así como en algunas zonas insulares, la concentración de viviendas turísticas sí tiene un impacto muy significativo sobre la oferta residencial y sobre los precios.

Además, muchas viviendas que abandonan el alquiler turístico no están regresando al alquiler residencial tradicional, sino que están pasando al alquiler de temporada.

Por eso creemos que el debate debe abordarse con una visión más amplia.

El turismo de corta duración es un problema de concentración geográfica, no un problema nacional.

La solución pasa por construir más vivienda, agilizar el desarrollo de suelo y ofrecer seguridad jurídica a quienes quieren alquilar de forma estable.

España envejece y la hipoteca inversa empieza a ganar protagonismo. ¿Está preparado el sector para asesorar sobre este producto?

Es un producto que previsiblemente irá adquiriendo mayor relevancia a medida que envejezca la población, aunque hoy sigue siendo bastante desconocido, incluso entre muchos profesionales.

"España vive una anomalía: cualquiera puede vender una vivienda sin acreditar formación"

España cuenta con un enorme patrimonio inmobiliario en manos de mayores de 65 años, gran parte de él libre de cargas, y ese patrimonio puede desempeñar un papel importante para complementar las pensiones.

Sin embargo, se trata de decisiones con importantes implicaciones patrimoniales y sucesorias.

Por eso creemos que los agentes inmobiliarios necesitan una formación específica que les permita asesorar con rigor, explicar todas las alternativas disponibles —como la nuda propiedad o la renta vitalicia— y ayudar a cada familia a elegir la opción que mejor se adapte a sus necesidades.

Es una decisión demasiado importante como para abordarla sin el conocimiento necesario.

España lleva más de 25 años sin una regulación estatal para los agentes inmobiliarios. ¿Cuándo cree que habrá una ley nacional que ponga orden en el sector?

España sigue siendo una anomalía en Europa. Desde el Real Decreto 4/2000, que liberalizó la actividad, cualquiera puede intermediar en la compra de una vivienda —la decisión económica más importante para la mayoría de las familias— sin acreditar formación, sin disponer de un seguro de responsabilidad civil obligatorio y sin ningún tipo de supervisión.

Desde el Consejo General llevamos años reclamando una regulación estatal. Mientras el Estado no actúa, las comunidades autónomas están llenando ese vacío una a una: primero Cataluña, después la Comunidad Valenciana y Baleares, y ahora Andalucía.

El problema es que, si seguimos por este camino, España acabará teniendo diecisiete regulaciones distintas, con requisitos diferentes en materia de formación, seguros o registros. Eso no protege al consumidor; lo confunde.

Por eso defendemos una ley estatal que establezca un marco común para el acceso a la profesión y garantice las mismas condiciones y controles en todo el territorio.

Andalucía acaba de aprobar un registro obligatorio de agentes inmobiliarios, mientras Cataluña y la Comunidad Valenciana ya lo tenían. ¿Por qué el Gobierno central sigue sin mover ficha?

La aprobación del registro andaluz demuestra que el impulso regulador está llegando desde las comunidades autónomas y no desde el Gobierno central.

Es una buena noticia, aunque también pone de manifiesto la falta de una regulación nacional. Además, no todas las experiencias autonómicas han evolucionado igual. Baleares, por ejemplo, aprobó un registro obligatorio en 2024 y pocos meses después lo convirtió en voluntario.

Una regulación estatal tampoco sería inmune a los cambios políticos, pero sí ofrecería una base mucho más estable y un único marco para todo el país.

Nuestra posición sigue siendo la misma: preferimos un registro estatal, con criterios homogéneos, antes que diecisiete modelos diferentes que generen distintos niveles de protección para los consumidores según la comunidad autónoma donde compren una vivienda.

El acuerdo firmado con UNIR para la formación de agentes inmobiliarios, ¿es el primer paso hacia una futura titulación universitaria obligatoria?

El convenio con UNIR nace con un objetivo claro: impulsar la profesionalización de un sector que necesita cada vez más perfiles cualificados.

El acuerdo incluye un Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria y condiciones preferentes para los colegiados, aunque no establece una titulación obligatoria.

Lo que sí refleja es una filosofía que llevamos tiempo defendiendo: ejercer como agente inmobiliario debería requerir una formación reglada y verificable, igual que sucede en otras profesiones.

Gestionamos el patrimonio más importante de la mayoría de las familias y eso exige un elevado nivel de preparación.

Este convenio no representa un punto final, sino un paso más hacia un modelo profesional que ofrezca mayores garantías y más seguridad jurídica a los consumidores.

Hereda usted una institución con turbulencias internas —la sanción a Duelo, tensiones entre colegios—. ¿Qué ha cambiado desde que tomó las riendas?

Hablamos de una institución con más de setenta años defendiendo una profesión esencial para el acceso a la vivienda en España. Toda organización que representa a un colectivo profesional tan amplio convive con tensiones puntuales; lo importante es cómo se gestionan.

Un Consejo General que agrupa a colegios de toda España, con realidades territoriales y sensibilidades distintas, no puede aspirar a la unanimidad permanente. Lo que sí debe garantizar es que existan cauces claros para resolver cualquier discrepancia, aplicando los procedimientos y garantías que contempla nuestro régimen disciplinario y con las mismas reglas para todos.

Pero las instituciones serias se miden por lo que construyen, no por el ruido de fondo. Desde el Consejo General estamos reforzando tres grandes líneas de trabajo.

La primera es la interlocución institucional con el Gobierno, las comunidades autónomas, el Consejo General del Notariado, el Colegio de Registradores y otras profesiones vinculadas al sector, porque los problemas de la vivienda se resuelven colaborando, no compitiendo.

La segunda es la unidad profesional. Los 46 colegios de España y las asociaciones que tienen adscritas comparten un mismo objetivo: dignificar y profesionalizar la figura del agente inmobiliario. Aquí no hay bandos; hay una profesión.

La tercera línea es el servicio al ciudadano. Un API colegiado ofrece formación, garantía y seguridad jurídica, y ahí vamos a concentrar nuestros esfuerzos.

Si hay un objetivo que guía todo lo que hacemos es la defensa de los derechos de los consumidores inmobiliarios. Ese seguirá siendo el criterio con el que mediremos todas nuestras decisiones.