Para una empresa, amortizar sus inmuebles puede suponer un importante ahorro año tras año. Pero el coeficiente aplicable dependerá de sus características y de la actividad desarrollada en los mismos.
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La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre esa cuestión en la consulta vinculante V0690-26, de 27 de marzo, donde analiza cómo amortizar, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, los edificios destinados a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional.
¿Qué coeficiente de amortización se aplica a estos edificios?
La respuesta dependerá de cómo se encuadre la edificación en la tabla de amortización del artículo 12.1 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, que permite deducir las cantidades correspondientes a la depreciación efectiva del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias. Uno de los métodos para acreditar esa depreciación consiste en aplicar los coeficientes lineales recogidos en la tabla oficial.
Y aquí aparece la diferencia más relevante para las viviendas vacacionales. La tabla establece para los edificios industriales un máximo del 3% y un período de amortización hasta los 68 años.
En cambio, los edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas tienen un coeficiente lineal máximo del 2%, con un horizonte temporal de 100 años. La categoría en la que se encuadre el inmueble determina, por tanto, el porcentaje que se puede aplicar.
La consideración de los edificios turísticos como industriales
Lo cierto es que la Ley del Impuesto sobre Sociedades no establece una categoría específica para los edificios destinados a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional.
Ante esta ausencia de regulación, Tributos acude al derecho común con carácter supletorio, conforme al artículo 7.2 de la Ley General Tributaria. Para llegar a esta conclusión, la consulta tiene en cuenta la normativa que regula los alquileres de fincas urbanas y la actividad industrial.
En concreto, el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su ámbito de aplicación las cesiones temporales de viviendas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística o a través de cualquier otro medio, cuando estén sometidas a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Por otro lado, el artículo 3.i) de la Ley de Industria sí menciona las actividades turísticas.
A partir de estas normas, la DGT considera que, a efectos del impuesto, la actividad turística puede recibir la consideración de industrial, de modo que las edificaciones destinadas a su explotación pueden encuadrarse en la categoría de industriales en la tabla de amortización.
Dicho esto, no basta con que el inmueble se destine a explotar viviendas vacacionales. Para encuadrarlo como edificio industrial, deben prestarse servicios propios de la industria hotelera, por lo que habrá que comprobar cómo se desarrolla la actividad y, en particular, qué atención reciben los huéspedes.
¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?
Como explicó Tributos en otra consulta vinculante que también analizamos, relativa al tratamiento en el IVA de los alquileres turísticos, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención al cliente más allá de la mera puesta a disposición de la vivienda.
Entre ellos se encuentran la recepción y atención permanente y continuada, la limpieza periódica del inmueble, el cambio regular de ropa de cama y baño, así como ofrecer desayunos o almuerzos.
La consulta también diferencia estos servicios de la simple puesta a punto de la vivienda. Así, la limpieza y el cambio de ropa únicamente a la entrada y a la salida de los huéspedes no tienen la consideración de servicios hoteleros. Tampoco el mantenimiento de las zonas comunes, la atención de reparaciones o la asistencia técnica.
Por lo tanto, no cualquier prestación asociada a una vivienda vacacional permite aplicar el coeficiente lineal del 3%. Lo relevante es la incorporación de servicios propios de la industria hotelera que vayan más allá de la mera cesión del uso del inmueble.
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