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El mercado de la vivienda: previsiones para todos los gustos

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Un principio universalmente aceptado es el de que la optima gestión de la realidad exige el mejor conocimiento posible de dicha realidad. En las crisis globales, como en las sectoriales, o en las empresariales, reconocer la naturaleza de la misma resulta crítico, al objeto de prever su evolución y diseñar estrategias ad hoc, volveremos sobre este punto un poco más adelante.

El viernes de la pasada semana, la agencia de calificación estadounidense Standard & Poor’s, pronosticaba una caída del 3,2% en los precios de viviendas en España para este año 2020, algo más de la previsión que se apuntaba a la vista del ajuste de diciembre 2019-enero 2020. El pasado 2 de mayo, el diario económico Expansión publicaba una declaración de Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, afirmando que “Observaremos descuentos en la vivienda de segunda mano por situaciones particulares de los propietarios, pero en obra nueva los promotores no precisan ajustar los precios”, o lo que es lo mismo: la crisis del Covid-19 no tendrá ninguna incidencia en el mercado, a lo sumo en alguna economía particular con mayor riesgo. En el extremo opuesto encontramos un informe de Real Estate Business School y la universidad de Málaga, de finales de marzo, en la que estima una caída de ventas del 46,8 % en obra nueva, del 37,4 % en vivienda usada, junto a una caída de precios del 16,7 % de las primeras y del 18,4 %, para las segundas.

Más que intentar explicar estas disparidades, expondré los criterios técnicos que debieran prevalecer en estos estudios.

Lo primero es saber donde estábamos antes de declararse el Estado de Alarma.

A diferencia de lo ocurrido cuando estalló la crisis iniciada en 2008, en esta ocasión el sector no parece sobredimensionado, el endeudamiento vinculado con la actividad inmobiliaria y la financiación a los hogares para adquisición de vivienda se estaban contrayendo, aunque representa todavía una fracción significativa del crédito bancario al sector privado, y no existían indicios generalizados de sobrevaloración de la vivienda. Así lo ven también el Departamento de Estudios del banco de España y el INE. Este último acaba de publicar su informe sobre el 1er Trimestre del 2020, en el que recoge que “la compraventa de viviendas bajó un 2,6% el pasado mes de enero en relación al mismo mes de 2019, hasta sumar 46.927 operaciones, su menor cifra en un mes de enero desde 2017”. En términos mensuales (enero de 2020 sobre diciembre de 2019), la compraventa de viviendas subió un 35%, su menor avance en este mes desde 2017.

Captura de pantalla de un celular

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La evolución del número de operaciones de compraventa de viviendas, desglosando nuevas y usadas, así como la evolución de precios y el “nivel de búsquedas” por internet, lo vemos desglosado en los siguientes gráficos, elaborados por el BdeE, con datos de Google e INE.

Imagen que contiene texto, mapa

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En resumen, con palabras del Banco de España, “la ausencia de desequilibrios importantes en este mercado (el inmobiliario de vivienda), en términos de precios y cantidades en el momento anterior al estallido de la crisis sanitaria es un factor que mitiga el alcance de los posibles riesgos para la estabilidad económica y financiera”.

Debemos considerar ahora el segundo de los criterios técnicos, precisos para un adecuado análisis: identificación de las causas de la crisis, y su naturaleza.

El factor desencadenante ha sido un coronavirus (Covid-19), sobre el que todavía se desconocen demasiadas cosas. La incertidumbre, marco de inseguridad en el que ya nos estábamos moviendo en los últimos años, ha alcanzado el grado de “incertidumbre caótica”, donde los niveles de previsibilidad se truncan, sin algoritmos válidos, por lo que solo cabe el prepararse para ser capaces de reaccionar con rapidez y eficacia, mientras dure esta situación.

Las medidas adoptadas para contener la velocidad de infectación, evitando el colapso de los sistemas sanitarios, reduciendo la mortalidad, han producido un desplome de la producción y una crisis de demanda, dando paso a una crisis económica de proporciones muy superiores a la de 2008, aunque se prevé que de menor duración.

El grado de recuperación de la actividad en el mercado inmobiliario, una vez que finalice la crisis sanitaria, dependerá de hasta qué punto los efectos económicos y financieros de esta perturbación sean más o menos persistentes en cada país.

La economía española, debido al elevado peso del turismo en nuestro PIB, es muy abierta, por lo que la recuperación de nuestros clientes internacionales resulta tan crítica como la incorporación de la población española al trabajo.

El incremento del desempleo, que ya era alto antes de la crisis del Covid-19, y la caída de rentas disponibles, por las familias, como consecuencia de los ERTEs, se reflejarán en nuestra capacidad de consumo, por lo que, al igual que Alemania, no resultaría descartable un proceso deflacionista en este año 2020, lo que tendría importantes consecuencias en el endeudamiento del Estado y de las familias, así como en el desempleo.

A este respecto, según la última edición de la Encuesta Financiera de las Familias, un 10% de los hogares dedica más del 40% de su renta al servicio de la deuda, porcentaje en todo caso que es el más reducido desde 2005; sin embargo, el porcentaje de hogares que dedican más del 30% de su renta al pago del alquiler se ha incrementado significativamente, en particular entre menores de 35 años (14%, frente al 8% en 2008).

En definitiva, en el corto-medio plazo, no resulta fácil anticipar cual será el comportamiento de los distintos mercados inmobiliarios en nuestro país, sin saber qué evolución tendrá la enfermedad, no solo en nuestro país, también en los países de nuestro entorno geográfico y comercial, pero esta misma conclusión nos sitúa en un escenario de gravísima caída del consumo y de la inversión, algo que se refleja en las búsquedas de Google, reflejadas en el gráfico. Respecto a la caída de precios, durante este periodo, podemos adelantar que se producirán, pero resulta muy difícil cuantificarlos. En Alemania, con un mercado inmobiliario tan poco tensionado como el español, pero con una mayor capacidad de recuperación económica, se sobreentiende que los escasos inversores, decididos a operar en estos momentos, se han vuelto más cautelosos y consideran que la baja tasa hipotecaria será insostenible, por lo que, según un estudio del prestigioso Institut der Deutschen Wirtschaft, se prevé una caída entre el 3% y el 17%, en función de la duración y profundidad del parón económico.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.