Información sobre vivienda y economía

La falta de viviendas en alquiler en Islas Baleares, un problema estructural en España

Ibiza / Gtres
Ibiza / Gtres

Hay entidades, como el Banco Santander, que están aprovechando la situación actual para sanear su balance, concretamente su fondo de comercio y sus activos fiscales diferidos, entre otras cosas porque dar pérdidas superiores a los 10.000 millones en el “año del covid-19” va a suponer mucha menos presión en la Junta de Accionistas que en un año normal. Otras entidades, como BBVA, están haciendo lo propio, saneando la desastrosa inversión que hizo el anterior presidente Francisco González en Estados Unidos, cuando compró a PER 23 un banco en Alabama (¿no había peor Estado en el que invertir?).

En el terreno público, el presidente Pedro Sánchez ha visto el cielo abierto, cuando ha podido meter en el mismo paquete el déficit público que iba disparado antes de la pandemia, con todos los sobrecostes que ésta está provocando, y así no se verán por separado los errores de su gestión, cifrados en un exceso de gasto público solicitado por sus socios de gobierno, que piensan que el dinero del Estado es ilimitado y que se fabrica en el Ministerio de Hacienda.

El hecho es que por unos meses nos hemos olvidado de los problemas estructurales de España para concentrarnos en que "no se nos olvide la mascarilla cuando salimos de casa". Es un buen momento para dirigentes públicos y privados, ya que pueden tomar decisiones sin miedo a que se les cuestione, al menos en los próximos doce meses. Pero los problemas estructurales, especialmente los públicos, existen, y no se van a resolver solos, sino que se van a agravar. Ya sé que nos han asignado 140.000 millones de euros para arreglar el desaguisado, pero hasta gastar exige de un mínimo de sentido común y de criterio, y hasta ahora no hemos visto que estas virtudes abunden cuando se toman decisiones gubernamentales.

Por tanto, a lo mejor merece la pena que empecemos a seleccionar algunos problemas que tenemos los españoles, irnos al “rincón de pensar”, que es como he denominado a este blog, y sugerir soluciones que puedan arreglar estos problemas. Sí, ya sé que no me van a hacer caso, pero estoy convencido de que, si la sociedad civil eleva su voz, al final se la va a escuchar, y puede que se venza la tradicional negativa de nuestros próceres políticos a usar las células grises. Hoy vamos a hablar del problema de los alquileres en las Islas Baleares, concretamente en Mallorca e Ibiza.

Llevamos años viendo cómo policías, médicos, enfermeras, etc., que son destinados en Ibiza o en Mallorca, renuncian a sus puestos porque no pueden permitirse pagar los increíbles alquileres que piden en la costa, habida cuenta de la elevadísima demanda organizada por pisos turísticos tipo Airbnb. La situación es realmente complicada, y la única opción para solucionar este problema (que no se ha activado este año por el tema del covid-19), es el incremento de la oferta de pisos en alquiler. Es evidente que la costa está copada, pero no el interior de las islas, y la distancia hasta los puestos de trabajo sería relativamente corta, en comparación, por ejemplo, con lo que tardamos en llegar a nuestros puestos de trabajo en Madrid. El problema afecta también al Gobierno Balear, ya que tiene problemas todos los veranos para cubrir los servicios básicos de la Comunidad en las islas.

El planteamiento pasaría por la constitución de un fondo inmobiliario, cuyo único objeto social fuera la construcción de viviendas para su alquiler a terceros. De esta manera, no habría ningún tipo de especulación, y el precio del alquiler sería el resultante de cubrir la amortización de los inmuebles construidos en 25 años, los costes de gestión y mantenimiento de los inmuebles y el margen para los potenciales futuros inversores (no superior al 5%, ya que sería prácticamente renta fija). Ello permitiría construir en bloques de cuatro alturas unas 30.000 viviendas de una, dos y tres habitaciones, 22.000 en Mallorca y 8.000 en Ibiza, con las cuales entendemos que se solucionaría el problema actual y, de paso, puede que se minorara la escalada de los precios de los alquileres en los apartamentos de la costa.

Las viviendas serían estándar, sin lujos, es decir, viviendas para ser alquiladas temporalmente, dignas, pero a un precio de construcción asequible. De acuerdo con los cálculos que he realizado, los pisos de una habitación (40 m2) podrían alquilarse a 400€ mensuales, los de dos habitaciones (60 m2) a 500€ y las de tres habitaciones (75 m2) a 600€. El coste de construcción podría ser de 1.000€ por metro cuadrado, lo que podría suponer un coste total de 1.800 millones de euros en tres fases. A esta cifra habría que añadir los costes de compra o expropiación (de acuerdo con el Gobierno Balear) de los PAUs necesarios para realizar el proyecto. Probablemente sería suficiente la utilización de parcelas por un total de 700.000 metros cuadrados. El coste de compra, al ser huertos de almendros, no debería ser elevado, sobre todo si se contase con la colaboración del Gobierno Balear. Podríamos hablar de un coste medio de 100€ por metro cuadrado, es decir, un total de 70 millones de euros.

Pero lo importante es que los precios del alquiler, al ser un proyecto público que no busca beneficios, serían muy inferiores a los niveles de los actuales alquileres de la costa. Una vez puesto en marcha el proyecto, y a fin de no colocar “amigos” en el sector público, que siempre es peligroso (recordemos las cajas de ahorros), sería interesante realizar una OPV para la venta de participaciones del fondo a particulares, con el atractivo de que los inversores que inviertan de forma permanente, después de 25 años ya no tendrían coste de amortización, por lo que todo sería beneficio, o lo que es lo mismo, cada año que pasase, la cotización de las participaciones sociales debería incrementarse, lo cual sería un atractivo para acudir a la OPV, y permitiría atomizar al máximo la propiedad, prorrateando el número de participaciones por inversor.

En resumen, un problema estructural, como es la falta de viviendas para alquiler en las islas, se podría resolver con una inversión de unos 1.000 millones de euros (inversión, no gasto), recuperable vía OPV (si se hace en tres fases, no hace falta cubrir los 2.000 millones totales, ya que se irían vendiendo participaciones de la primera y la segunda fase), creando puestos de trabajo tanto directos (construcción, mantenimiento, gestión) como indirectos (alimentación, comercio, seguridad, adecuación de vías de acceso) y solucionando para siempre un problema de especulación no deseable.

Supongo que los propietarios de pisos de alquiler de la costa no estarán muy contentos con este artículo (y los de Airbnb no creo que me vayan nunca a ofrecer trabajo), pero la solución de los problemas que tiene un país necesita de la intervención pública, sobre todo si, como ocurre en nuestro país, a los empresarios privados les cuesta mucho asumir proyectos de inversión (prefieren comprar por 10 y vender por 15, que es más fácil). Ya me gustaría que el sector privado acometiera esta inversión, que en el medio y largo plazo sería rentable, aunque se tuvieran que incrementar ligeramente los alquileres a los inquilinos, pero en la situación actual creo que la única forma de que este problema tan manido se resuelva es mediante la asignación de 1.000 de los 140.000 millones europeos para solucionar el problema de los alquileres en las islas. Y repito, los 1.000 millones son recuperables; no tienen nada que ver con lo del Plan “E” de Zapatero.

Miguel Córdoba es profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.