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La revolución inmobiliaria empezó mucho antes del covid: el sector ya llevaba 12 años de grandes cambios

A finales de 2007 terminó una etapa inmobiliaria y empezó una nueva, cuyos efectos todavía siguen presentes en el mercado

Gtres
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A veces, nos situamos en el corto o incluso en el medio plazo para fundamentar nuestros análisis, olvidándonos de los hitos que realmente transforman la sociedad, alteran la idiosincrasia de los sujetos y modifican de forma definitiva los antiguos paradigmas por los que se regía la toma de decisiones de los agentes económicos y sociales. El 31 de diciembre de 2007 se cerró una etapa de la historia inmobiliaria española y comenzó una nueva, marcada una crisis financiera de la que nos está costando mucho desprendernos.

Pues bien, desde entonces, se han producido muchos hechos que han cambiado completamente el sector inmobiliario español, en lo que al segmento residencial se refiere; algunos de los cuales podemos resumir en los siguientes puntos:

  • El número de hipotecas inmobiliarias se ha reducido a la tercera parte, pasando de 927.866 en el año 2007 a 359.534 en 2019.
  • El número de compraventas de inmuebles se redujo tan solo en un 40%, pasando de 853.868 a 574.006. Ello supone que buena parte de estas operaciones se han estado realizando en metálico sin necesidad de financiación, habida cuenta del océano de liquidez que hay en el sistema.
  • Consecuentemente, el número de hipotecas por compraventa ha pasado de 1,09 a 0,63 en dicho período, cambiando completamente el modelo de pedir hipotecas sobre pisos que ya se poseían para incrementar el consumo, a pedir hipoteca cuando se necesita comprar la casa. El cambio de filosofía de concesión de crédito en los bancos también ha tenido una influencia importante.
  • El importe medio de las hipotecas también ha disminuido en términos nominales un 31%, pasando de 258.123 euros a 176.164 euros, pero si deflactamos con el IPC, vemos que la disminución ha sido superior al 40%, lo cual es una mezcla de la devaluación interna y de la disminución del porcentaje de la hipoteca que los bancos conceden como financiación.

Estos son los datos, pero lo verdaderamente importante es cómo está afectando esto a los españoles, en particular a los asalariados, en función de su capacidad adquisitiva. En cualquier actividad empresarial es preciso tener en cuenta tanto la oferta como la demanda. El gran error de los promotores de la década pasada fue mirar sólo el lado de la oferta, y por ello llegaron a construir hasta 700.000 viviendas nuevas al año, cuando la población española  (y por tanto la demanda) apenas crecía. Todo lo contrario, se producían entre 40.000 y 60.000 fallecimientos anuales de personas mayores que tenían su piso en propiedad y que sus herederos, que ya tenían vivienda, ponían a la venta, hecho que obviamente se ha seguido y se seguirá produciendo.

Por tanto, cuadrar oferta con demanda no es tan fácil, y es más lógico que tendamos a un amplio mercado de segunda mano que a una construcción descontrolada de vivienda nueva. Pero, en ambos casos, la variable básica será la capacidad adquisitiva de los potenciales compradores. En esos 12 años, y en términos reales, la renta disponible de los asalariados ha disminuido en un 5,8% de acuerdo con la contabilidad nacional, lo cual cuadra con el hecho de que la devaluación interna que se inició con el Gobierno de Mariano Rajoy haya provocado una disminución del peso de las rentas del trabajo en el PIB.

La población, por su parte, ha tenido un moderado incremento del 3,6% en estos años, pero la cada vez mayor focalización del empleo en el sector servicios y en salarios mileuristas hace inviable que las nuevas generaciones puedan tener acceso a una vivienda en propiedad, y en las grandes ciudades, también resulta muy complicado pagar incluso un alquiler.

Tenemos, pues, una tormenta perfecta: salarios bajos, inestabilidad en el empleo, restricción de crédito y exceso de liquidez en aquella parte de la población que no necesita vivienda propia y que sólo invertiría buscando un beneficio a corto y medio plazo, lo cual en estos tiempos no está precisamente claro.

Nos quedaría la variable del precio de la vivienda, que ha disminuido moderadamente pasando en estos doce años de 2.023 euros a 1.763 euros por m2 (-13%), aunque de forma desigual (Madrid ha incrementado un 2,3% y Baleares un 32,4%, por ejemplo). Pero, al tratarse de un producto muy diferenciado en cuanto a radicación y calidades de construcción, es difícil considerar que la variable precio pueda homogeneizarse con el resto de las variables, aunque si comparamos los precios con los existentes (año 2000) antes de la burbuja inmobiliaria, podríamos afirmar que todavía el precio de la vivienda estaría entre un 5% y un 10% por encima de la renta disponible de los asalariados.

En resumen, con la situación actual y con la previsible devaluación adicional provocada por la crisis económica derivada del covid-19, es lógico asumir que va a haber una disminución moderada tanto de los precios como de las transacciones inmobiliarias en materia residencial. Los bancos seguirán restringiendo las hipotecas a lo que ellos denominan “demanda solvente de crédito”, los salarios seguirán depauperados y, me atrevo a decir, que puede estar cambiando la actitud de los españoles menores de 35 años; ya no es que no piensen en casarse o tener hijos, debido a salarios bajos y temporales, sino que no tienen especial interés en tener una vivienda en propiedad, y no sólo por el problema de estabilidad laboral. La mentalidad inducida en la forma de pensar de los españoles en los tiempos del desarrollismo de los años sesenta puede que tenga los días contados. Si esto es así, los promotores inmobiliarios deberían cambiar un poco su mentalidad, y pensar que no hay que construir para vender sino para alquilar, y hacerlo de forma permanente, como negocio empresarial. Si siguen pensando que toda oferta genera su propia demanda, pueden tener muchos problemas en el futuro.

Miguel Córdoba es profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.