Vivienda habitual

¿Alquilaste tu vivienda habitual durante las vacaciones? Hacienda considera que, sólo por eso, puede dejar de ser tu vivienda habitual. La consecuencia es muy grave: perder la deducción por inversión en vivienda o incluso la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. No obstante, una reciente sentencia del TSJ de Baleares que se refiere al caso de alquiler por temporada de habitaciones de la vivienda habitual, constituye un primer paso para combatir la interpretación de Hacienda.

Buenas noticias para los contribuyentes que, al ser ingresados en una residencia de ancianos, tardaron más de dos años en vender su vivienda habitual y no pudieron disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de la vivienda. El Supremo ha dicho no al intento de la Administración de que se fijara doctrina en el sentido de que el traslado a una residencia no constituye una causa justificada para vender la vivienda pasados los dos años previstos en el Reglamento del IRPF. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que lo importante de esta sentencia es que el plazo de dos años para vender la vivienda puede incumplirse si existe causa justificada y, así disfrutar igualmente de la exención.

La Comisión Europea ha avisado este 29 de abril a España de que infringe la libre circulación de capitales por gravar a los contribuyentes no residentes por sus viviendas utilizadas como residencia habitual en España. Elevará el caso ante el Tribunal de Justicia de la UE si no toma medidas en el plazo de dos meses. Según expone Bruselas, la normativa española obliga a los ciudadanos extranjeros a tributar por sus segundas residencias, con un IRPF del 2% de su valor catastral, pero los contribuyentes residentes en España están exentos de este gravamen.

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha puesto el foco en una cuestión especialmente sensible para quienes compraron un inmueble aplicando la reducción por vivienda habitual en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La compra de la vivienda no marca el inicio del plazo de prescripción para comprobar el pago de este impuesto por parte de Hacienda, ni tampoco lo marca la fecha de presentación de la autoliquidación. Además, Hacienda puede revisar el consumo de luz y agua para comprobar que se está habitando en la casa.

El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales cerró 2025 con 10.854 inscripciones en el Registro de la Propiedad, lo que supone un incremento del 21,4% frente a 2024 y la cifra más elevada desde 2022, según la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2025 se iniciaron 22.879 ejecuciones hipotecarias sobre todo tipo de fincas, un 12,4% más que en 2024. Entre las fincas urbanas, 14.962 correspondieron a viviendas (17,7%), y de ellas 13.069 fueron sobre viviendas de personas físicas (21,7%). Andalucía (3.598), Cataluña (2.937), Comunidad Valenciana (2.522) lideraron las ejecuciones sobre viviendas el año pasado.

No, no vas a tener que pagar a Hacienda por vivir gratis en casa de tus padres, tal y como se ha publicado en algunos medios de comunicación. Se trata de una cesión gratuita del inmueble que no tributa, ni se debería considerar una donación. Y para evitar líos con la Agencia Tributaria lo recomendable es firmar un contrato de comodato o un documento de precario donde quede claro que el hijo está viviendo allí por mera tolerancia de sus padres, sin pagar renta alguna.

La normativa tributaria cada vez es más rígida y restrictiva. Según José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, esto aboca a los contribuyentes a recurrir a los tribunales o a perder el beneficio fiscal previsto. Y pone como ejemplo la enorme litigiosidad que se genera en el caso de vender la vivienda habitual antes de haberla habitado durante, al menos, tres años. Ootro frente de batalla son los consumos de la vivienda: Hacienda está negando la condición de habitual en una vivienda por considerar que los consumos eléctricos son incompatibles con el uso de la casa.

El presidente de la Generalitat catalana, Salvador Illa, ha afirmado que el Govern "estudiará a fondo" la posibilidad de prohibir las compras de vivienda con fines especulativos en Cataluña, pero ha avisado de que no es sencillo desde el punto de vista jurídico. Así lo ha manifestado durante la sesión de control al Govern en respuesta a la líder de los Comuns, Jéssica Albiach, que ha hecho referencia al informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), que avalaría jurídicamente esta medida, y a la proposición de ley que su grupo ha presentado en este sentido. Albiach ya afirmado que será un tema central en una eventual negociación de Presupuestos.

La Generalitat analizará la posibilidad de prohibir la adquisición de viviendas a quienes no las destinen a residencia principal, una medida que diversas administraciones locales catalanas consideran constitucional. El presidente Salvador Illa se mostró dispuesto a estudiar esta vía después de que el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB), consorcio en el que participan Ayuntamiento, Diputación y Área Metropolitana de Barcelona, difundiera un informe que avala jurídicamente la restricción si se aplica con límites espaciales y temporales.

El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales alcanzó las 2.902 unidades en el segundo trimestre del año, cifra un 28,1% superior al del mismo trimestre de 2024, según la estadística publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), y que suponen el 48% de toda las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre fincas urbanas. Andalucía (948) lideró las ejecuciones sobre el total de viviendas entre abril y junio, seguida de Cataluña (820) y Comunidad Valenciana (782). Por tipo de viviendas, la de segunda mano acaparó el mayor volumen, prácticamente nueve de cada 10, pero las ejecuciones sobre obra nueva crecieron un 75% anual, hasta las 424 unidades.

Si has vendido tu vivienda habitual y estás pensando en comprar otra, hay una opción que te evitará pagar impuestos: la exención por reinversión en vivienda habitual.Este beneficio fiscal, recogido en la Ley del IRPF, permite no tributar por la ganancia patrimonial siempre que reinviertas el dinero

Puede darse el caso en el que una persona tenga que alquilar su vivienda habitual.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha clarificado la posibilidad de aplicar la exención por venta de vivienda habitual tras haber estado alquilada. Según el criterio, si el propietario vuelve a habitar la vivienda al menos tres años tras el arrendamiento, puede recuperar su estatus de habitual y beneficiarse de las exenciones fiscales previstas en el IRPF. La clave radica en demostrar el carácter habitual de la vivienda, aunque en arrendamientos turísticos persiste el riesgo de que Hacienda lo rechace. Una resolución del TEAF de Guipúzcoa en 2019 defiende una interpretación más flexible ante estas realidades, siendo un respaldo para los contribuyentes frente a disputas fiscales.

Sumar, Esquerra Republicana (ERC), EH Bildu, Podemos y BNG han registrado en el Congreso una proposición de ley para regular los alquileres de temporada y de habitaciones y limitarlos a un tope de seis meses. El documento pide una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para equiparar los contratos temporales a los de vivienda habitual para evitar sortear la Ley de Vivienda o subir los precios de manera continuada. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, reunirá la semana que viene al grupo de trabajo creado para presentar las conclusiones sobre cómo regular estos arrendamientos.

La ley del IRPF señala que tiene la condición de vivienda habitual aquélla que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Por este motivo, si se deja de residir en dicha vivienda, ésta perderá su carácter de habitual. En esta tesitura, se está planteando qué ocurre si un contribuyente alquila su vivienda habitual, pero no de forma permanente, sino tan sólo en períodos vacacionales, como pueden ser la Semana Santa, los meses de verano, algún fin de semana, o las Navidades. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, analiza en qué casos se pierden los beneficios fiscales.

Si a la hora poner tu piso en alquiler, estás pensando en la mejor opción en cuanto a rentabilidad, el último estudio de Alquiler Seguro afirma que el arrendamiento de la vivienda habitual es la opción más rentable frente al alquiler de temporada o el turístico en las principales ciudades españolas. “Esta modalidad es la más estable y la que menos riesgo supone para el propietario, con mayores ventajas fiscales, y frente a las oscilaciones y gastos imprevistos del mercado turístico y el temporal”, concreta Jesús Martí, responsable del área de Economía e Inversión de la compañía.

Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Valencia permite aplicar la exención en el IRPF de las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de la vivienda habitual pese a que el contribuyente no haya vivido los tres años como mínimo que marca la ley. El motivo es que la contribuyente se vio obligada a vender su casa por su maltrecha situación económica. En concreto, el TEAR de Valencia considera que la existencia de dificultades económicas acreditadas es motivo suficiente para aplicar la exención, aunque no cumpliera el requisito de llevar viviendo en el inmueble tres años por circunstancias ajenas a la voluntad de los afectados.

La vivienda habitual suele tener implicaciones significativas en materia de impuestos.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid ha establecido recientemente que la venta de una vivienda habitual a un tercero para cancelar la deuda con el banco y evitar la ejecución hipotecaria está exenta de tributar en el IRPF. Se trata de una interpretación totalmente contraria a la que sostenía Hacienda, que, en cambio, niega esta exención. La contribuyente ha podido recuperar más de 40.000 euros gracias a la exención.

El número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual se situó en 2.543 en los tres primeros meses, la menor cifra en un primer trimestre desde 2020 y que supone un descenso del 25,3% respecto al mismo periodo de 2022 y del 16,6% en relación al trimestre anterior, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Los consumidores dispuestos a hipotecarse para comprar o cambiar de vivienda habitual aumentaron un 38,2% a principios de 2022 frente a julio de 2021, según Asufin. Los encuestados que tienen intención de hipotecarse para adquirir una vivienda habitual se situaron en el 65,6%, frente al 27% del mes de julio.

El Tribunal Supremo ha sentado un criterio muy favorable para los contribuyentes. Ha establecido que el plazo para reinvertir el dinero obtenido de la venta de la vivienda habitual en otra que esté en construcción es de dos años contados desde la transmisión de la casa, con el fin de disfrutar de la exención por reinversión en el IRPF, es decir, que los contribuyentes estarán exentos de tributar la ganancia patrimonial obtenida de la venta en el IRPF.

A la hora de casarse la mayor parte de las comunidades autónomas cuentan con el régimen de gananciales por defecto, salvo en el caso de Cataluña, Baleares, Navarra, Aragón y algunas zonas del País Vasco. Pero los cónyuges pueden hacer capitulaciones matrimoniales para acogerse a la separación de bienes. De cualquier modo, es importante que la nueva pareja sepa cuándo necesita la firma del otro a la hora de comprar o vender una casa.

Cuando la casa que se quiere vender es ganancial o se adquirió en proindiviso se necesita el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo esta operación. Pero, aunque parezca mentira, también se necesita el consentimiento, o autorización judicial, de ambos si la vivienda habitual es propiedad sólo de uno de los esposos.

Las certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas habituales en el primer trimestre lideraron la caída del conjunto de este tipo de procedimiento previo al lanzamiento, según los datos de INE.