Colectivos vulnerables desahucio

Pagar el alquiler durante años y continuar en la vivienda no significa necesariamente que el contrato siga protegido por las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así lo acaba de recordar la Audiencia Provincial de Girona en una sentencia que da la razón a una arrendadora que reclamaba recuperar su piso tras finalizar el contrato. La resolución concluye que el alquiler ya había agotado sus prórrogas legales y que la relación entre las partes se encontraba en situación de tácita reconducción. En consecuencia, bastaba con comunicar la voluntad de no renovar.

Patricia Aragón, socia fundadora de Acuerdos DYA, reflexiona sobre cómo ha cambiado la gestión de la deuda hipotecaria desde la crisis de 2008. Recuerda que entonces los deudores querían afrontar su situación y volver a empezar. Hoy, en cambio, advierte que el concepto de "vulnerabilidad" se ha extendido tanto que ha perdido su sentido, convirtiéndose en una forma de aplazar lo insostenible. Las medidas actuales, según Aragón, paralizan más que solucionan, dejando al deudor en una situación que solo empeora. Su mensaje es contundente: mantener a alguien eternamente bloqueado no es protección, es abandono disfrazado de empatía.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los debates más sensibles en materia de vivienda: qué ocurre cuando finaliza un contrato de alquiler y el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad. En una sentencia dictada el pasado 6 de marzo, el tribunal deja claro que la extinción del contrato permite acordar el desahucio incluso en situaciones de vulnerabilidad. La sentencia recuerda así que la vulnerabilidad puede justificar medidas temporales de protección, pero no impedir por sí sola que el juez declare extinguido el contrato y acuerde el desahucio cuando el arrendamiento ha expirado válidamente.

El llamado ‘escudo social’ del Gobierno frente a los desahucios comienza a encontrar un freno en los tribunales. Varias resoluciones judiciales recientes han cuestionado la fórmula elegida por el Ejecutivo para prorrogar una medida que nació como excepcional durante la pandemia y que sigue vigente seis años después. El argumento central de los tribunales gira en torno al carácter extraordinario de la norma, ya que no podría interpretarse como una suspensión permanente, y se convertiría en una restricción desproporcionada del derecho de propiedad. Mientras, el Ejecutivo mantienen las negociaciones con el resto del Parlamento para ampliar el decreto antidesahucios hasta finales de 2026.

La suspensión de desahucios por vulnerabilidad no sale gratis para la Administración. Al menos, cuando no adopta medidas alternativas para las personas afectadas. Así lo confirma una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (TSJN), que obliga al Gobierno foral a indemnizar a dos sociedades inmobiliarias por la paralización de varios lanzamientos por motivos de vulnerabilidad social y económica de los inquilinos. Cuando la normativa obliga al propietario a mantener al arrendatario en la vivienda, la ley también protege el equilibrio económico del arrendador, especialmente si la Administración no actúa para ofrecer una alternativa habitacional.

La Audiencia Provincial de Álava ha confirmado el desahucio por precario de una familia que residía en una vivienda municipal del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz sin contrato ni autorización. Los ocupantes alegaron vulnerabilidad económica y social para intentar frenar el lanzamiento, pero el tribunal concluyó que no demostraron esa situación ni aportaron la documentación requerida por los servicios sociales.

El Banco de España considera que el reciente dinamismo del sector turístico está generando algunas "externalidades negativas", como es el hecho de que está provocando dificultades en el acceso a la vivienda para determinados colectivos en algunas regiones del país. El director general de Economía del órgano rector, Ángel Gavilán, ha puesto de relieve la relevancia de la demanda de compraventa de vivienda por parte de extranjeros no residentes durante 2024, que alcanzó cuotas elevadas en algunas zonas, como Baleares (25%), Comunidad Valenciana o Canarias (ambas con un 20%).

El Tribunal Supremo ha reiterado su doctrina en una sentencia reciente en la que aclara que la suspensión de un desahucio por motivos de vulnerabilidad es "transitoria" y, por lo tanto, la persona desahuciada debe pedir la ampliación del plazo de suspensión demostrando que permanece en una situación vulnerable. El alto tribunal ha rechazado un dictamen previo de la Audiencia Provincial de Madrid y ha estimado el recurso de una empresa que quiere ejecutar un desahucio sobre un deudor hipotecario que no ha probado haber solicitado la prórroga ni la permanencia de las condiciones legales para solicitarla. Los expertos destacan que refuerza a la propiedad y propicia la recuperación de seguridad jurídica.

La vicesecretaria de Desarrollo Sostenible del PP, Paloma Martín, ha avanzado algunos puntos más de la Ley de Vivienda que el principal partido de la oposición pretende presentar en breve en el Congreso. La norma incluye incentivos fiscales para favorecer la salida de viviendas vacías al mercado y para las donaciones de familias para la compra de una casa. También apuesta por eliminar las zonas de mercado residencial tensionado de la actual normativa y reducir el umbral de vulnerabilidad a los 1.080 euros de ingresos, lo que endurecería los requisitos, pero estimulará más vivienda en el mercado, según la portavoz del PP.

TuTECHO, socimi dedicada a alquilar viviendas a entidades sociales, ha ejecutado dos ampliaciones de capital por un importe de 11 millones de euros, lo que ha elevado a cerca de 40 millones su capital social. Este importe procede de capital 100% privado, aportado por 177 inversores, en un mercado en el que cotiza a un precio de 1,04 euros por acción. Actualmente, su cartera está compuesta por 262 inmuebles, de los cuales seis son edificios, cuatro locales y un cortijo, distribuidos en 12 provincias españolas y son gestionados por 60 entidades sociales.

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, recomienda incluir en la Ley de Vivienda, que sigue en proceso de aprobación, un mencanismo que permita a la Administración alquilar viviendas a los propietarios privados con rentas competitivas y que, posteriormente, subarriende estos inmuebles a los colectivos más vulnerables o bien, que se convierta en avalista. Según el abogado experto en arrendamientos, esta alternativa daría seguridad y garantías a los arrendatarios y provocaría que aflorasen más viviendas al alquiler, lo que ayudaría a frenar la escalada de las rentas.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha asegurado tras el Consejo de Ministros que se ha dado de plazo esta semana para cerrar un acuerdo con la banca en torno a las medidas destinadas a aliviar la situación de los deudores hipotecarios vulnerables. Los principales puntos son mejorar el funcionamiento del Código de Buenas Prácticas para refinanciaciones de deuda de las familias con menos recursos, y establecer un protocolo adicional para apoyar a los hogares de clase media que puedan verse en riesgo por la fuerte subida de los tipos de interés.

El ingreso mínimo vital (IMV) ya lleva más de un año en marcha, aunque de momento no está cumpliendo los objetivos que se había marcado el Gobierno. Actualmente hay concedidas unas 330.000 ayudas de este tipo, lo que apenas representa un 23,5% de las solicitudes totales. Es decir, solo sale adelante una de cada cuatro peticiones, mientras que el resto son rechazadas. El Ejecutivo cifró el número de potenciales beneficiarios en 850.000 hogares.