Si estás pensando en vender tu casa para comprarte otra, te puedes encontrar con esta situación: ya tienes identificada o elegida la vivienda que quieres comprar, incluso acordado un muy buen precio que no quieres dejar escapar, pero aún no has vendido la tuya, porque las pocas ofertas que has recibido eran a precios de derribo. La contratación de una hipoteca puente o hipoteca cambio de casa puede ser una solución
Casi todos los bancos te piden actualmente aportar ahorros por un mínimo de un 20% del precio de la compra, más otro 10% para gastos, para concederte la nueva hipoteca, y lo más probable es que ese dinero lo tengas “encerrado” en tu vivienda actual, sin posibilidad de utilización hasta que vendas la casa …
¿Qué hacemos? ¿cómo es una hipoteca cambio de casa?
La solución a esta situación, sin tener que vender tu vivienda actual con prisas y a un precio que no te convence es la hipoteca de cambio de casa, también conocida como hipoteca puente
Esta hipoteca consiste en un sólo préstamo que se divide entre las dos garantías, la vivienda actual y la que quieres comprar (más los gastos), repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías (en casos excepcionales incluso se podría aportar más garantías). De esta manera, tenemos un plazo de entre 2 a 5 años para vender nuestra vivienda actual
Características de las hipotecas cambio de casa
- El máximo que puedes conseguir es el 80% sobre el valor de tasación de las dos garantías
- Puedes financiar el 100% de la compra más los gastos
- El plazo máximo será de 35-40 años
- La primera amortización cuando vendas la vivienda actual tendrá una comisión de cancelación del 0%
- En los cinco primeros años hasta la venta de la vivienda actual tendrás una cuota reducida adaptada a tu capacidad de pago, sin necesidad de malvender tu casa. Las modalidades de cuota más usadas son:
• carencia de capital: sólo pagas intereses por el total del préstamo durante el periodo de carencia
• cuota especial reducida: pagas una cuota parecida a la que pagarás cuando vendas la vivienda actual
• cuota norma: capital e intereses del capital total del préstamo
- Una vez vendas tu vivienda actual, se cancela la parte del préstamo que recaía sobre esta garantía, y el resto del préstamo queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal
Ejemplo práctico:
1ª vivienda: la que se vende con un valor de venta de 200.000 euros y una hipoteca pendiente de 30.000 euros
2ª vivienda: la que se compra con un valor de compra de 250.000 euros y una hipoteca pendiente
Importe nuevo préstamo: 250.000 + 30.000 + gastos (12–15%)= 322.000€
Porcentaje sobre tasación 322.000€ / (200.000€+250.000€)= 71,5% (estarías por debajo del 80% máximo)
Las cuotas que pagarás durante los 5 primeros años hasta la venta de la 1ª vivienda estaría aproximadamente entre 750€ y 1.500€ dependiendo de la modalidad que elijas
Ventajas:
- Puedes comprar sin necesidad de malvender
- No tendrás que pagar una cuota más elevada por el préstamo, hasta la venta de la 1ª vivienda
- Te permite también alquilar la vivienda actual, de forma que los gastos de las cuotas pueden afrontarse con el alquiler y cuando consideres que el mercado inmobiliario mejora poner en venta la vivienda
Inconvenientes:
- Son operaciones que conllevan un riesgo más alto, por lo que los bancos suelen pedir un perfil económico de cliente más elevado, y con una solvencia que le permita hacer frente a las cuotas del préstamo
- Has de ser consciente de que tienes un plazo máximo de cinco años para vender tu vivienda actual, no se debe dejar la decisión para el final
- Un incremento en los costes, al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe
Como habrás podido comprobar, en el escenario actual del mercado inmobiliario, la hipoteca de cambio de casa puede ser una herramienta muy útil que te permite comprar sin necesidad de apresurarte en la venta, pero no es un producto hipotecario para todos los públicos. Si te decides por este producto, te recomendamos que busques asesoramiento y valores todos los escenarios posibles en los que te puedes encontrar ante un eventual problema en la venta de la 1ª vivienda (plazo, precio, etc)
Información elaborada por idealista.com/hipotecas
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140 Comentarios:
España = pais de golfos y trileros
Trichet va a seguir subiendo los tipos de interés en la eurozona. Un 0,25 trimestral hasta el 4,50. Cuidado con las hipotecas a estos precios, son un peligro real.
Tienen mucha razon de decir que no vendan,venderan dentro de 10 años por 40% - del precio atual, como dicen los franceses *corre atras de mi que ya te cogerè*
Que inteligentes somos todos; no compramos pq sabiamos lo que iba a pasar.......era de cajon.......no podia ser de otra manera..................pues en mi caso no compre porque no había ahorrado nada y cuando me quise poner manos a la obra ya los pisos valían demasiado. Ahora vivo de alquiler, ganando bastante y procuro ahorrar, pero la verdad es que gasto mas de lo que debería y me estoy acostumbrando a un ritmo de vida alto para ahorrar el 20% + gastos y no voy a mentiros no me quiero morir sin tener mi piso en propiedad. Mi rabia interior me lleva a decir que los pisos van a bajar un 50%.........pero no bajan.............y la verdad es que no ahorro...........y quiero comprar.
Tengo amigos que se pillaron con la hipoteca y con ellos saco pecho y les hago ver la idiotez que cometieron al comprar, pero también veo otros que fueron valientes cuando yo no lo fui y que pagan su hipoteca, salen y disfrutan como yo y me dan envidia y además aunque son conscientes de la bajada de sus piso también viven y disfrutan de su casa. En fin, a ver si hay suerte y puedo comprar algo..........
No ser capaz de ahorrar pese a ver la necesidad de hacerlo es solo culpa tuya. Tu fijas tus prioridades y tu tienes que tener la fuerza de voluntad para cumplir con tus objetivos.
Si lo que estás diciendo es que te hubiera venido bien esclavizarte en un piso sobrevalorado porque te hubieran obligado a ahorrar (aunque ese ahorro sería menor a lo que están bajando los pisos), tu mismo.
Yo creo que tienes un problema de auto-control. No creo que sea tan dificil pedir al banco que envíe un 20% de tu nomina a otra cuenta en cuanto ingrese y no tocar esa cuenta de ahorro bajo ningún concepto.
No te engañes. No lo haces porque no quieres.
La mayoría estais deseando que los propietarios de buenos pisos en el centro de Madrid, por ejemplo, os los malvendan por 2 duros y eso no va a pasar porque ¿A dónde se van ellos con esos 2 duros?, Es mucho más probable que os tengais que ir vosotros a ...
"La mayoría estais deseando que los propietarios de buenos pisos en el centro de Madrid, por ejemplo, os los malvendan por 2 duros y eso no va a pasar porque ¿A dónde se van ellos con esos 2 duros?, Es mucho más probable que os tengais que ir vosotros a ..."
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Y dale....
Que los pisos buenos y centricos son el 5% de los pisos de Madrid... con suerte.
A mi no me indigna que el 5% de los pisos realmente buenos valga una pasta. Me indigna que el 95% del resto de los pisos que son cutres, están en el extrarradio (o son cutres y están en el extrarradio) se quieran vender a precios de palacio a pesar de ser objetivamente normalillos o directamente malos.
A mi no me indigna que un ferrari tenga precio de ferrari. Pero si de repente renault, seat, opel, empiezan a poner precios de ferrari a sus utilitarios normalejos y de 2a mano, pues voy a decir, que se los coman con patatas.
Y lo mismo con los pisos, que os creeis todos que estáis vendiendo ferraris, y estáis vendiendo opel corsas de 4a mano. Y si os ofrecen precio de opel corsa de 4a mano por vuestro opel corsa de 4a mano, os indignais. El Euribor sube y sube, y el paro sube y sube, y el credito ni está ni se le espera...ya os pondrá la realidad en su sitio, ya....
Os estáis saliendo de la noticia, se está planteando los créditos cambio de casa y son fantásticos, inmejorables, una solución ideal... lógicamente mal aplicados son todo lo contrario: un suicidio y una ocasión única para perder dinero y patrimonio. La noticia es clara y hay una opinion de un tal "inteligente" que os expone su caso y fue un auténtico triunfo. Lo único que hay que tener en cuenta que este tipo de hipotecas te van a permitir defender mejor el precio de la que tienes que vender, pero no vale hacer los cálculos planteando que voy a vender al precio que me de la gana, así es normal que no salga bien, hay que consultar a profesionales del sector para que te orienten del precio de venta que ellos pueden demostrarte que se ha conseguido recientemente
Con respecto al hecho de comprar o alquilar os planteo lo mismo sobre los vehículos, o sobre el mobiliario de una propiedad, o sobre ciertas cosas más. Esto es más sencillo y siempre habrá personas que prefieran comprar y otras que prefieran alquilar pero todo es válido y no por ello yo llevo más razón que nadie. Me dedico a la intermediación y hay clientes con una economía más que saneada y posibilidades de comprar una gran propiedad pero piensan que es mejor estar de alquiler, porque además cada 5 años cambian de vivienda y estrenan otra. Igual que hay personas que deberían irse a un apartamentito de alquiler y deciden hipotecarse hasta las cejas en un inmueble que no es nada del otro mundo. Siempre aconsejo que hagan lo que hagan, siempre estén convencidos y hayan analizados todos los pros y contras y a partir de ese momento lo tendrán todo más claro. Por último estoy de acuerdo con vosotros en que no se debería permitir emplear más del 20% de los ingresos en vivienda y que es de verguenza que el salario bruto medio sea de 21.500, que eso supone un sueldo de 1.791 € mes y 12 pagas al año (no conozco a nadie que tenga esa nómina, ojalá) la inmensa mayoría estamos en torno a los 15.000 € anuales 18.000 € con suerte.
"Lo único que hay que tener en cuenta que este tipo de hipotecas te van a permitir defender mejor el precio de la que tienes que vender"
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Debería darle vergüenza intentar engañar a la gente.
No me lo diga, deje que adivine: es Ud. Un intermediario, un vendedor de pisos a comisión al que le interesa que el mercado "se anime". Ud. Cobra su ocmisión y si luego el desgraciado que hace la hipoteca puente se arruina, pues a Ud. Que más le da ¿Verdad?
Si no se vende el piso sin la presión de un plazo temporal prefijado... imaginate con la presión de tener que vender antes de x fecha...
Y eso en un entorno en que los precios, mucho o poco, siguen bajando y en el que no se cierran operaciones. Y en el que la subida del Euribor y la competencia de los bancos (que dan mejores condiciones para comprar sus pisos) va a ir estrangulando aún más el mercado para los particulares.
Hoy en día un credito puento no es que sea una mala idea, es que es una pesima idea que te puede arruinar la vida, y todo por las malditas prisas, pasar a un piso nuevo un año antes o después no tiene ninguna importancia, ponerte una soga en el cuello que puede acabar con tu vida (financiera) por ese año adicional no merece la pena, al menos yo creo que no la merece.
Si ves un piso que te gusta pero no has vendido el tuyo, no deberías comprarte el nuevo piso. Ahora mismo nadie, ni los "profesionales" del sector te puede decir cuál es el precio por el que venderás tu piso, ni cuando lo venderás (te dirán que si lo saben, pero recuerda que no son tus amigos, solo quieren cobrar tu comisión aún a costa de tu ruina). Sabrás cuanto vale cuando lo vendas, no antes.
Y seguro que con el dinero en mano verás más pisos bonitos como el que dejaste pasar... todos los vendedores te dirán que la ocasión que dejas pasar es una "ocasión unica", y en un entorno bajista como el actual, lo es...para ellos, claro está (no son tus amigos! Nunca lo olvides!)
Realmente parece que estamos saliendo de la crisis y que dentro de poco ya no habrá pisos a comprar.
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