Artículo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main
Amancio ortega, dueño de grupo inditex y una de las diez mayores fortunas del mundo (según la revista forbes que le atribuye 23.921 millones de euros, equivalente a casi el 2,5% del PIB español) está comprando activos inmobiliarios singulares en todo el mundo pero muy especialmente en España en mitad del apocalíptico derrumbe del sector inmobiliario nacional
Sus últimas inversiones han sido la compra en Madrid de capital de la antigua sede de axa, la antigua sede de terra y la sede de caja duero, así como el emblemático edificio del banco santander y más recientemente la torre picasso, todos ellos en el paseo de la castellana. También ha adquirido inmuebles en otras excelentes localizaciones de la capital como el paseo de recoletos, ortega y gasset, serrano, montalbán y plaza de la independencia
Debería hacernos pensar que, curiosamente, el grupo de amancio ortega empieza a mostrarse más activo coincidiendo con la crisis de las hipotecas subprime (entre 2007 y 2009) y en medio del desplome del mercado inmobiliario estadounidense invirtió más de 700 millones en edificios emblemáticos de chicago, boston, el famoso rascacielos en la calle 59 de mahanttan, nueva york o el hotel de súper lujo epic en miami, florida, a la vez que varios centros comerciales en chicago y san Francisco, así como la sede del banco de atlanta en washington. Pero últimamente ha enfocado su actividad compradora en... ¡España!
Parece chocante que en mitad de una retracción brutal del sector inmobiliario, cuando hay una aversión al ladrillo generalizada que hace que las inversiones en inmuebles se consideran por los no expertos como “radiactivas” por su potencial peligrosidad, el rey midas de zara y del circulante, decide comprar inmuebles en contra de la opinión general y sin duda de la de muchos lectores de este artículo...
Pero, ¿por qué lo hace? ¿por qué compra cuando nadie compra?
Hay varias respuestas, todas ellas evidentes y ninguna de ellas compartida por el común de los eventuales compradores
1) amancio ortega compra en primer lugar porque nadie más compra
Es decir al no haber demanda tiene un abanico inmenso de posibilidades de elección para comprar los mejores inmuebles. Parafraseando a warren buffet “hay que ser codicioso cuando los demás tienen miedo y miedoso cuando los demás tienen sus ojos llenos de codicia”
2) en segundo lugar compra por un mix “precio/rentabilidad” adecuado
Cuando nadie compra los precios son muy buenos. Sin llegar a las rebajas desmesuradas que algunos denominados “fondos buitre” plantean, hoy en día el comprador puede hacer operaciones en excelentes condiciones no solo de precio sino también de financiación debidas a la creciente necesidad de bancos, cajas y promotores de limpiar sus balances de ladrillos
3) por ejemplo, el edificio de torre picasso que según algunos expertos estaba valorado en más de 800 millones de euros en 2007 parece que ha sido comprado a final de 2011 en 400 millones (precio) y se estiman unos 30 millones de euros anuales en rentas por alquileres (rentabilidad). La suma de lo anterior se resume en oportunidad: compra lo mejor y al mejor precio y con buena financiación
4) pero en cuarto lugar también compra por seguridad
Los activos inmobiliarios singulares son un refugio seguro para el dinero. En efecto en una época de extrema volatilidad en los mercados mobiliarios donde las inversiones en renta fija de deuda soberana están dejando de ser seguras, los activos singulares debido a su excelente localización o sus características especiales no están tan sujetos a los vaivenes del mercado y pierden poco valor en el medio plazo, y si además los “bichos” de estos inmuebles están catalogados como prime, también se reduce su riesgo de crédito sobre los intereses de su inversión y sobre la renta del activo
Otro dato a favor de la seguridad de los activos inmobiliarios singulares frente a otras inversiones es que el propio señor ortega prefiere entrar en el inmueble antes que en otras alternativas de inversión como demostró con su negativa a entrar en el capital de novagalicia
5) y por último compra por perspectiva inversora
Excepto en los últimos años de la desmesura de la burbuja inmobiliaria española en que la escalda de precios era diaria... el ladrillo o mejor dicho, la inversión inmobiliaria, siempre se ha considerado con un horizonte temporal de realización medio-largo
Según decía benjamin graham “el señor mercado es un esquizofrénico en el corto plazo pero recupera su cordura en el largo plazo”. En ese sentido es importante contar con expertos asesores para la planificación de las inversiones que aconsejen ver más allá del momento en el que nos encontramos y que piensen que porque “llueva hoy no necesariamente va a llover mañAna
Quizás sea un buen momento para que los potenciales inversores, hagan una reflexión si deberían imitar, cada uno a su escala, al fundador de zara
Visitar grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
83 Comentarios:
Me parece que váis todos algo descaminados.
La mejor inversión actuamente es invertir en una casa de pueblo con huerta, agua y tierras de labranza.
Volvemos a los tiempos de después de la guerra.
Recordemos que los únicos que no pasaban hambre eran los que tenían jamon y chorizo, y algunos sacos de trigo y patatas.
Ni los pisos de ciudad ni billetes ni el oro darán de comer.
Cuando leí que FCC estaba en negociaciones para vender Torre Picaso dije en alto: "la compro sin saber el precio". Edificio emblemático con tasa de ocupación cercana al 100% en tiempos de crisis. Evidentemente yo no tengo el dinero para comprarla pero grité la compro al leer la noticia en la prensa; los números son muy tercos y pueden ser éstos, euro arriba euro abajo:
Ingresos anuales por alquiler de las oficinas de Torre picaso (plazas de aparcamiento a parte):
30€ por metro cuadrado y mes. Por ejemplo oficina de 100 m2 =3000 €/mes
Total aprox de superficie:76000 m2 x 30€ mes/m2 x 12 meses= 27.360.000€
Gasto anual :mantenimiento, personal conserjería, seguros etc 5.000.000€ tirando por lo alto
Resumiendo Torre picasso produce al año: 27.360.000-5.000.000 = 22.360.000€
Si A mi amigo Armando le ha costado 400.000.000 euros quiere decir que en 10 años ha amortizado más de un 50% del precio de compra. Si añadimos que A Amancio ortega los bancos sí le financian pues vamos que la puede comprar casi sin poner dinero o poniendo muy poco y con lo que saca de alquileres la torre se paga sola. Desconozco si Amancio ha pedido crédito o ha pagado al contado ya que él puede decidir como la paga; yo con su situación financiera hubiera pedido crédito ya que estamos en tasas de tipos de interés muy bajas y la torre se iría pagando sola con lo que genera. Enhorabuena amigo amancio has hecho la mejor compra. Un saludo y feliz año: Miguel Alonso
Con esto amancio demuestra su fe ciega en el euro!
Inditex siempre se refugio en la compra especulativa, pero no en su nombre. Como buenos especuladores conocen los entresijos de la economía mas ruin, tienen empresas subsidiarias como supero s.l. Entre otras, que aparecen y desaparecen, y que en este caso se dedican a comprar y construir centros comerciales con métodos mas que mafiosos ya que tiene juicios pendientes en muchos juzgado, entre otros el de gava por el atropello que les hizo a 30 comerciantes socios de un centro comercial, a los que descabalgo por el método de la ampliacion de capital y vendo a los tres meses de inaugurar a un "fondo de pensiones australiano". Son fortunas que respaldan con sus capitales a otras empresas que hacen el trabajo sucio y que aplican el principio de "mientras tengan para abogados, apelan y apelan y mientras... especulan y arruinan". Y cuando salgan los juicios son con esas empresas que como superco ya esta en concurso de acreedores (para eso fueron creadas) y mientras el nombre de amancio ortega impoluto. Antes caerán 10 urdangarines que tocarle un pelo a este "señor" orgullo de la España emprendedora. La historia los juzgará porque los jueces no se atreven
Se compra un vivienda, porque sea un valor seguro. Igual pasa con las oficinas y los locales.
¿Cuando es seguro?
Cuando el precio esta poco por encima del valor de reposición o mas barato.
Pues lo que es seguro es que cuando no haya stocks, o sean poco, el precio de reposición que es el de la nueva construcción, no puede ser superior al valor de venta. (El vendedor no puede reponer salvo mas caro, lo cual es econcómica impensable).
Las viviendas, las oficinas y los locales, hoy tienen un valor de construcción, un valor del suelo y un valor de gastos varios, la suma de todos es su valor de reposición. Hoy ha bajad el valor del suelo, y algo el de construcción, pero el del resto de gastos ha aumnentado, con lo que es dificil vender ya construcción nueva por debajo de los precios actuales salvo por necesidad o en subasta. Y estos casos son coyunturales, cuando se acabe el exceso de oferta se acabó elchollo.
A medio plazo la construcción es el valor mas sseguro hasta frente a la posible salida del euro, y consiguiente devaluación . El tal Borja que ha escrito un panfleto para ganar dinero no admitiiria nunca una apuesta sobre sus predicciónes, que solo sirven para vender mas libros.
Se compra un vivienda, porque sea un valor seguro. Igual pasa con las oficinas y los locales.
¿Cuando es seguro?
Cuando el precio esta poco por encima del valor de reposición o mas barato.
Pues lo que es seguro es que cuando no haya stocks, o sean poco, el precio de reposición que es el de la nueva construcción, no puede ser superior al valor de venta. (El vendedor no puede reponer salvo mas caro, lo cual es econcómica impensable).
Las viviendas, las oficinas y los locales, hoy tienen un valor de construcción, un valor del suelo y un valor de gastos varios, la suma de todos es su valor de reposición. Hoy ha bajad el valor del suelo, y algo el de construcción, pero el del resto de gastos ha aumnentado, con lo que es dificil vender ya construcción nueva por debajo de los precios actuales salvo por necesidad o en subasta. Y estos casos son coyunturales, cuando se acabe el exceso de oferta se acabó elchollo.
A medio plazo la construcción es el valor mas sseguro hasta frente a la posible salida del euro, y consiguiente devaluación . El tal Borja que ha escrito un panfleto para ganar dinero no admitiiria nunca una apuesta sobre sus predicciónes, que solo sirven para vender mas libros.
En este Pais tanto para deber como para comprar lo que hace falta es tener/deber una cantidad absurda de dinero. D esta manera siempre pagas el 60% !! incluso menos!!
A ver si ahora Amancio resulta que acaba de llegar a esto de los negocios!
En el caso de amancio ortega, al precio comprado, incluso alquilando a menor precio que la media de la zona, muy posiblemente tenga una buena rentabilidad la inversión.
Los inmuebles en mejores sitios para alquiler, cuando bajan lo hacen en menor cantidad, pero cuando suben, suben más.
Un buen inversionista, mira muchas más cosas antes que el precio, incluso puede estar dispuesto a pagar más, si le suavizan de alguna manera, una parte importante de la inversión.
Menos mal que en España todavía hay gente con sentido común.....así se hacen las grandes fortunas. A tomar ejemplo el que pueda hacerlo y no a esperar a "que otro se arruine" para sacar beneficio de ello, porque le puede salir "el tiro por la culata"
Ortega se esta aprovechando como un buitre de los problemas de las koplovitz. Que malvado. Ellas tendrian que salir por la tele insultando a toda su familia por haber comprado su hermoso pisito de 850 millones a solo unos miserables 400 millones.
Cuanta maldad.
Las pobres no sabian lo que saben todos en este foro, que no hay que malvender los tesoros. Que un piso en una buena zona siempre es un tesoro que hay que conservar. Tenian que haberle dicho al ortega cuando les ofrecio los 400millones que su precio era 850 (o mejor, que eran 1000) y que si no los tenia que ahorrara, incluso le podrian haber llamdo perroflauta muertodehambre.
Pero no os preocupeis, ellas han lanzado una maldicion gitana y ya vereis como la torre que compro a 400 millones en un par de años no encuentra comprador mas que a 250.
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