Artículo escrito por Antonio del bosque, arquitecto de mbq myself
Durante muchos años, la mayoría de los españoles que demandaban una vivienda han dependido del promotor profesional, que ha sido hasta la fecha, el principal desarrollador de vivienda en nuestro país. Se han basado en un modelo sustentado en la promoción de viviendas a granel, todo ello financiado por bancos y cajas en unas condiciones que se han demostrado peligrosamente condescendientes
Así, la mayor parte de la vivienda construida en nuestro país, sobre todo en el último ciclo inmobiliario, ha sido desarrollada por el par formado por: entidades financieras-empresas promotoras inmobiliarias. Ha sido un matrimonio muy bien avenido que ha monopolizado nuestro mercado inmobiliario residencial
Sin embargo, si buscamos el valor que la mayoría de los promotores profesionales habidos hasta la fecha (exceptuando a quienes sí han sabido ofrecer valores añadidos a su gestión profesional), encontramos que apenas se ha reducido a la capacidad de comprar suelo para promocionar vivienda con financiación bancaria. En muchos casos se ha dejado de lado la localización, ejecución, calidad de diseño y construcción de las viviendas a realizar. De este modo, el producto final desarrollado por los promotores, que han trabajado con márgenes de beneficio de entre un 15% y un 20% del precio final de venta, ha sido en nuestra opinión generalmente impersonal, bastante mediocre y en muchas ocasiones, realmente malo
¿Cuánto cuesta el suelo para construir una casa?
El ahorro que se obtiene mediante la autopromoción de una vivienda procede principalmente de la eliminación de ese margen de beneficio del promotor inmobiliario profesional, que recordemos se sitúa generalmente en torno al 20% del precio final de venta
*Análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda por un promotor profesional según el equipo técnico de mbq myself
Si se analizan con detenimiento el resto de los costes de formación del precio de la vivienda se puede apreciar la enorme repercusión que tiene el precio del suelo en nuestro país. Esto es fruto de una desastrosa legislación y gestión del mismo, que recordemos es competencia exclusiva de nuestros poderes públicos. La escasez de suelo susceptible de ser urbanizado, la excesiva dilatación de los trámites administrativos en su proceso de formación, los costes financieros y las tasas e impuestos añadidos hacen del suelo apto para construir un producto enormemente sobrevalorado y poco accesible, que produce un encarecimiento inicial en el precio de la vivienda difícilmente asimilable para la capacidad adquisitiva de la mayoría de los españoles
Si nos centramos en un solar típico para una vivienda unifamiliar en la zona norte de Madrid de 800m2, nos será muy difícil encontrar precios inferiores a los 200 eur/m2, de modo que la inversión a realizar para la adquisición del suelo no bajará de los 160.000 euros, una cifra de partida bastante elevada pese al descenso de precios del suelo Urbano que llevamos acumulado desde el año 2008
¿Cuánto cuestan las obras de una vivienda?
Siguiendo con nuestro análisis de costes, podemos apreciar cómo la construcción más los elevados márgenes de beneficio de los constructores se llevan una parte importante del pastel. Si bien es cierto que los costes de construcción deben ser la parte más importante y representativa del coste total de una vivienda para beneficio y seguridad de sus usuarios y que los márgenes de beneficio de los constructores se han ajustado enormemente desde finales del 2007, hoy en día se puede realizar una construcción de gran calidad en el entorno de los 1.000 eur/m2 de contrata
Para nuestro ejemplo de vivienda, suponiendo unos 180 m2 totales construidos, nos supondría unos 180.000 euros de costes totales de construcción incluyendo el beneficio empresarial de la constructora
¿Qué impuestos conlleva construir una casa?
Otra partida no menos importante es la de los impuestos asociados al proceso de formación de la vivienda y que superan a la media europea. En nuestro caso rondarían el 5% del presupuesto visado de ejecución material de obras de nuestra vivienda; unos 9.000 euros
¿Qué otros costes tiene hacer una casa?
Por último, hay que contar con los costes de los técnicos y los agentes comerciales, los cuales son mínimos en comparación al resto de costes, e incomprensiblemente reducidos en comparación al trabajo que realizan estos profesionales, especialmente los primeros. En nuestro caso, representarían unos 15.000 euros, el 8% del presupuesto de ejecución material
Entonces, ¿cuánto cuesta construir una casa en total?
Sumando todos las partes, podríamos obtener una vivienda unifamiliar de 180 m2 sobre una parcela independiente de 800 m2 en una buena zona de la sierra, personalizada a nuestro gusto y ejecutada en unos nueve meses por unos 360.000 euros más el iva correspondiente
En nuestra opinión, es un precio claramente inferior a muchos de los pisos de escasos metros y peor situación que se pueden adquirir, por ejemplo, en los densos desarrollos urbanísticos de la periferia de la capital. Y por supuesto, sin los costes añadidos de los beneficios del promotor profesional, que en caso de intermediar en la ejecución de la vivienda objeto de nuestro ejemplo, llevarían el precio de la misma hasta los 486.000 euros, (suponiendo un factor k= 1,35, con un margen de beneficio del 20%: 97.200 euros), más los costes de intermediación, que suponiendo un 3% sobre precio de venta, incrementarían el precio en unos 15.000 euros, con el resultado final de 500.000 euros
* Otro análisis de costes en el proceso de formación de la vivienda según el equipo técnico de mbq myself
Conclusiones
De los 360.000 euros de la autopromoción a los 500.000 euros de comprar la vivienda de forma habitual hay un ahorro cercano al 30% fruto de asumir nosotros parte de las labores de los agentes que intervienen en la construcción de una vivienda y que en última instancia los paga el comprador de la misma
Para hacer una vivienda sólo se requiere alguien que la promueva (sufragando todos los costes de su ejecución, seleccionando el emplazamiento y la configuración general de la misma) y alguien que la ejecute de acuerdo a la normativa vigente y los gustos y requisitos que el promotor especifique. Todos los costes añadidos en el proceso habitual de la formación de vivienda son perfectamente prescindibles, si bien en muchos casos pueden ser necesarios y medianamente asimilables, cuando no, de obligado cumplimiento
Esta reflexión, junto al actual estado de desaparición de la mayoría de las empresas promotoras inmobiliarias, nos lleva a considerar seriamente a la autopromoción inmobiliaria gestionada -modalidad de promoción muy empleada en otros países europeos y en los eeuu-, como una alternativa sólida y atractiva para satisfacer parte de la demanda de vivienda existente en nuestro país
Visitar la web de mbq group
76 Comentarios:
Fallais los 2
Al finalizar la hipoteca a 40 años más los años que tenga ya la casa hay que derribarla y hacer o comprar otra, y eso cuesta una pastaaa otra vez
Que nadie habla de los malisimos materiales u operarios inmigrantes
Que han sido desde el 2000 al 2007
No durararan ni 50 años esas casas sin tener que derribar
Dicho por mi hermano; capataz
Asi que el peloni es más listo pues seguirá teniendo su dinerete en el banco y con ello las espaldas cubiertas
Barrio de Salamanca -Madrid
Este barrio de pisos grandones, incomprables y de personas ya viejas
Se esta desertizando junto lo que le pasa tambien al centro de Madrid
Su viabilidad como barrio con vida de vecindad esta convirtiendose mas bien en cementerio con variedad de panteones
Y la gente se va yendo...a vivir donde hay vida
El barrio se nutre de comerciales y gente de visita de compras y tal
Luego cuando entras en los portales y caminas por los pasillos, huele a viejos que apesta
Este barrio se está viniendo abajo como un castillo de naipes, acorde con el ocaso y decadencia de todos los vejestorios que allí están afincados.
Es un barrio que huele a rancio, lleno de marqueses medio arruinados que aún mantienen el servicio que a duras penas pueden pagar, exministros franquistas...etc
Y la gente como sus hijos ,se esta yendo...a vivir donde hay vida
Uno que vive al lado y lo vive
Barrio de Salamanca -Madrid
Este barrio de pisos grandones, incomprables y de personas ya viejas
Se esta desertizando junto lo que le pasa tambien al centro de Madrid
Su viabilidad como barrio con vida de vecindad esta convirtiendose mas bien en cementerio con variedad de panteones
Y la gente se va yendo...a vivir donde hay vida
El barrio se nutre de comerciales y gente de visita de compras y tal
Luego cuando entras en los portales y caminas por los pasillos, huele a viejos que apesta
Este barrio se está viniendo abajo como un castillo de naipes, acorde con el ocaso y decadencia de todos los vejestorios que allí están afincados.
Es un barrio que huele a rancio, lleno de marqueses medio arruinados que aún mantienen el servicio que a duras penas pueden pagar, exministros franquistas...etc
Y la gente como sus hijos ,se esta yendo...a vivir donde hay vida
Uno que vive al lado y lo vive
--------------------
Al lado no. Tu vives muerto de envidia y lejos.
Te has retratado.
Uno que vive al lado y lo vive
--------------------
Al lado no. Tu vives muerto de envidia y lejos.
Te has retratado.
________________________
Vaya parece que la gente tiene anclajes mentales
Que no les dejaria dormir sabiendo la realidad
Jaja, evidentemente usted si que ni vive alli
Que por otro lado nadie envidiaria y menos dentro de unos años
Uno que vive al lado y lo vive
--------------------
Al lado no. Tu vives muerto de envidia y lejos.
Te has retratado.
________________________
Vaya parece que la gente tiene anclajes mentales
Que no les dejaria dormir sabiendo la realidad
Jaja, evidentemente usted si que ni vive alli
Que por otro lado nadie envidiaria y menos dentro de unos años
----------------------------
Lo que muestras es envidia, porque si no, a que viene lo del "olor a viejo" y todos los demás comentarios miserables.
Todos tenemos padres y abuelos, pero los respetamos, todos menos tu.
La época dorada de nuncabajistas, ladrillos, pladur y visilleras ha terminado. Comienza la era de los tapayoguristas, según los cuales “el stock de pisos vacíos es tan grande y la demanda tan pequeña en España que el precio de los
Pisos se deberá ajustar hasta ser el equivalente a los regalos que vienen en las tapas de los yogures”, ahí es nada.
Bromas aparte, la tendencia no deja lugar a dudas. Esto lo saben los compradores potenciales y también lo saben los que dependen del ladrillo. La reforma financiera contribuirá al hundimiento de los precios. Rato, por ejemplo, ya
Ha movido ficha creando Bankia Hábitat y arrancando con descuentos del 60%. Y como digo, es sólo un ejemplo. Las entidades bancarias, inmobiliarias del presente, se verán obligadas a revisar a la baja los precios de sus
Inmuebles para sobrevivir en el mercado. Y sólo cuando llegue ese día, será el momento de comprar una casa.
[Lo pongo para que sepamos donde estamos].... novedades
Un pequeño experimento que hice hace tiempo con mi vivienda habitual: piso nuevo [menos de 5 años], 90 m2, extrarradio de Madrid pero bien comunicado con el centro, plaza de garaje y trastero. Precio de compra, 240.000€
Puse el anuncio en idealista durante 6 meses, a su precio de venta, para tantear el mercado.
La UNICA oferta que me hicieron en ese tiempo estaba condicionada a un precio de 180.000€, es decir un 25% de bajada.
Y eso que afortunadamente me hacian ofertas por el piso, otros cuentan que no tienen ni la suerte en que se interesen por los suyos.
La volví a hacer picado por la curiosidad hará como casi medio año , y las ofertas eran del 55% de bajada entonces
Me sigue comiendo la curiosidad y la he vuelto a hacer, llevo como 2 meses.......no recibo ni una propuesta....no existo ????
La cosa esta ya mu malita evidentemente...¡¡¡
Invito a los posibles dudosos a que la hagan,..... yo estoy haciendo todavia la instrospeccion mental de la situacion..... toco madera, en mi trabajo
Cada cual que extraiga sus conclusiones.
Uno que vive al lado y lo vive
--------------------
Al lado no. Tu vives muerto de envidia y lejos.
Te has retratado.
________________________
Vaya parece que la gente tiene anclajes mentales
Que no les dejaria dormir sabiendo la realidad
Jaja, evidentemente usted si que ni vive alli
Que por otro lado nadie envidiaria y menos dentro de unos años
----------------------------
Lo que muestras es envidia, porque si no, a que viene lo del "olor a viejo" y todos los demás comentarios miserables.
Todos tenemos padres y abuelos, pero los respetamos, todos menos tu.
_______________________________________
Perdone no es falta de respeto
Es simplemente que hay mucho mito, caro y equivocado del mismo
Con un barrio que tienes que cerrar las ventanas o llevar mascarilla para vivir
Queda claro
Miles de veces hemos oído el cuento de la lechera y miles de veces elucubramos planes imposibles que se despedazan poco después.
¿Recuerdan ustedes cuando hace sólo unos años todo el mundo se lanzó a comprar pisos poseído por la locura del dinero fácil? ¿Cuantas veces oímos entonces aquello de “compro un piso y lo pongo a la venta porque ganaré un
Par de millones en unos meses”? El euro había llegado pero nuestro delirio millonario nos obligaba a pensar en pesetas. Todo valía mientras los precios subían y subían como el mercurio en la canícula. No fueron pocos los que,
Como la lechera del cuento, se metieron a comprar pisos y casas sobrevalorados seducidos por la perspectiva de obtener dinero fácil en poco tiempo. Comprabas un piso hoy, lo ponías a la venta mañAna y en dos semanas te
Sacabas un buen fajo de billetes. En el peor de los casos lo ponías en alquiler y los inquilinos te pagaban la hipoteca. Esa era la idea.
La joven pediría un crédito al banco para comprar un palé de ladrillos y un saco de cemento con los que construir una casita. Luego la vendería y con el dinero obtenido haría un chalé. de la venta de la casa pasaría a la promoción
De un edificio de pisos. Y así en breve llegaría a ser una magnate del ladrillo con casa en Marbella, yate en Puerto Banús y vacaciones en Dubai. Incluso se casaría con un torero o un famoso jugador de fútbol. A la lechera de ayer se
Le cayó el cántaro, volvió a empezar con otro y seguramente vivió el resto de su vida como lechera.
La diferencia con la lechera de hoy, es que la de nuestros días se ha comido los ladrillos y ni siquiera puede trabajar de lechera porque no tiene oficio ni beneficio. Y su novio, lejos de ser torero o futbolista, es un jovenzuelo que se
Puso a hacer cemento sin tener ni puñetera idea de lo que es la construcción y ahora está en el paro. Va a cumplir 30 años, no tiene trabajo y lo que es peor: no sabe trabajar. Eso sí, tiene un BMW, aunque en realidad es del banco.
A la lechera de hoy no se le fue el cántaro, se le fue la olla.
Nosotros tenemos 5 millones de tarugos desocupados que sólo saben amontonar ladrillos y pegar escayola. Todo un patrimonio... y unos cientos de miles de gilipollas que pensaron que podían vivir de sus inversiones ladrilleras y
Ahora resulta que estan al extremo de la soga.
Llorais porque los unicos compradores que teneis son "buitres" pero dentro de unos años igual lamentais que estos hayan desaparecidos. Hace unos años vendiais rebajando un 20% y lamentabais haber "malvendido".
A que ahora no parecen tan malvendidos?....y dentro de unos años repetireis peor la equivocacion
Francamente yo envidiaria otras cosas que una simple casa. Les aseguro que aporta cierta seguridad si la han comprado a un precio asumible (o sea, no a los precios de hoy en dia) pero tambien es como un niño tonto que no da mas que gastos.
Mileurista prevenido: persona con dignidad que se niega a que le estafen la vida sobrepagando los precios caprichosos y psicodélicos de unos caníbales especuladores que malcompraron por ansia viva y quieren vender
Fantasiosamente algo que no vale ni la mitad
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta