Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
La reciente doble barra libre de liquidez del banco central europeo (bce) llenó los medios de comunicación de titulares sobre la posibilidad de que fluyese el crédito y que además lo hiciese en condiciones más ventajosas para los consumidores y las empresas. Como en muchas otras situaciones, la teoría y la práctica distan mucho de encontrarse, al menos en el caso de las hipotecas
La necesidad de compensar las cada vez mayores provisiones por morosidad, así como los altos costes de financiación reales (si descontamos el efecto de esta barra libre de liquidez), llevan a la banca a trasladar al cliente final unos costes superiores, por lo que aquellos que esperaban que con el Euribor más bajo iban a conseguir una hipoteca más barata se han dado de bruces con la dura realidad
El último dato publicado por el banco de España (bde) sobre los tipos de interés aplicados por los bancos en las hipotecas concedidas durante el primer trimestre del año lo deja claro: Euribor a la baja (línea verde oscura), los diferenciales continúan su imparable senda alcista (línea verde clara) y por tanto, el tipo de interés final de las hipotecas está al alza (línea verde fluorescente), cerca ya del 4%
En el gráfico se puede ver perfectamente cómo el Euribor cae desde principios de año (situándose en el 1,37% en abril), pero el tipo aplicado a los nuevos préstamos hipotecarios sube hasta el 3,62% en marzo, lo que lleva el diferencial medio (calculado sobre el Euribor del mes anterior) a casi el 1,94%, acercándose peligrosamente a la cota del 2%
Una “bomba” con efectos retardados
El problema no se sufre hoy porque el Euribor está en niveles bajísimos, pero puede llegar en un futuro cuando suban los tipos de interés. Y es que, cuando se contrata la hipoteca siempre miramos si nos podemos permitir la cuota mensual actual, en función de nuestros ingresos y gastos
En la situación actual de tipos extremadamente bajos, un tipo de interés entre el 3,5% y el 4% no enciende las luces de alarma, pues suelen ser cuotas asequibles. Pero si volvemos al gráfico anterior, podemos ver que el Euribor (índice de referencia de la mayoría de las hipotecas formalizadas en España, casi todas a tipo variable), puede subir abruptamente tal y como sucedió desde mediados de 2005
La expectativa de inflación que los expertos descuentan, y que parece puede hincharse más si se toman medidas adicionales de liquidez que ayuden a las economías más estancadas a volver a la senda del crecimiento, nos puede llevar a un escenario similar de subida de tipos en 2013 o 2014; y no parece que Alemania esté por la labor de permitir un nivel de inflación elevado, así que el Euribor subirá seguro, antes o después
Por lo tanto, quienes estén contratando hipotecas ahora, podrán encontrarse con revisiones anuales con un Euribor alto y diferenciales elevados, lo que elevará Drásticamente la cuota, como podemos ver en el ejemplo siguiente:
Si tenemos una hipoteca inicial al 3% (Euribor actual del 1,3% + diferencial del 1,7%), y el Euribor sube al 5,3% - nivel alcanzado en junio de 2008 – nuestro tipo de interés subirá hasta el 7%, y la cuota pasará de 632€ a 998€, subiendo un 58%. Un escenario más neutro de un Euribor alrededor del 4% y un diferencial como el que se está pagando actualmente nos elevaría la cuota cerca de un 40% respecto a lo que pagaríamos actualmente
Hay quien opina que para entonces se podrá cambiar de banco, consiguiendo condiciones mejores, una vez amaine la tormenta; pero dado que esta crisis es dura y profunda, lo mejor será que quien se comprometa con una hipoteca hoy, se asegure que puede pagar también una cuota superior en un futuro próximo, no vaya a ser que nadie salga a su auxilio cuando suba la marea…
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44 Comentarios:
La mejor hipoteca es la que no existe
+Es verdad no bajan muchisssimo, pero tampoco se venden..ji ji
+ Cuando todo iba bien dentro del paradigma de la burbuja el que no se endeudaba hasta de por vida por un pisito, un cochazo usualmente alemán, unas vacaciones de semana santa en la riviera maya éramos nosotros. Un ejemplo de lo cutres
Que hemos sido: 1'5 millones de tetas de plástico [casi todas a crédito] durante la época del burbujón.
+Ahora no tenemos derecho a pedir perdon para cancelarnos las deudas. Habria que apretarse el cinturón ANTES, cosa que no hemos hecho....como dicen por ahí: el dinero al final se venga. Vaya si se venga!
+Hay un concepto que se esta convirtiendo en uno de los diez mandamientos de los usureros ..... el banco no obligo a nadie a firmar una hipoteca..... no se si obligar es apretarle el cuello a alguien o si es en una comoda oficina con aire
Acondicionado, musica clasica y un señor usurero de traje y corbata con una bella sonrisa nos explica la formas de explotacion de su banco.
+Hipotecaos.....los palomos ya estan todos guisados y digeridos, quedan muchos tontos en España pero la banca ya no puede financiarles el suicidio a todos.
+ES MUY PROBABLE QUE MI PATRIMONIO SEA MAYOR QUE EL SUYO Y LO SEGUIRÁ sIENDO PORQUE MIENTRAS EL MIO RENTA EL SUYO SE DEVALÚa. NO QUERER COMPRAR PISO A PRECIOS DE ESTAFA NO SIGNIFICA
NO TENER DINERO, sINO DOS DEDOS DE FRENTE.
+Hay mucho vendedor que, viendo que no puede vender ahora, alquila su piso con intención de venderlo dentro de unos años...... en ese momento "muy lejano", serán vendedores que se estarán haciendo la competencia los unos a los otros. Es
Lo que yo llamo "oferta embalsada".....y volviendo a bajar los precios
+Que culpable me siento de tener mucha pasta y no comprar pisitos sobrevalorados !!!....Tu lo que querras es que tu crisis sea aliviada creandole una crisis a algun pardillo.
+Quizá algún privilegiado todavía piense que esto no es tan grave porque aún conserva su trabajo y su madriguera, pero vivimos un hundimiento social sin precedentes.........agárrense que esto acaba de empezar
+Todos los "hipotecados" se paseaban por la calle hace 4 años con un puro y un cartel de "soy propietario"....... ahora creo que acampan en sol con una pancarta de "dación en pago, ya"
+Lo indiscutible es que los trescientos mil embargados que lamentablemente tenemos, si que se lamentan de haber comprado estos años atrás.
+ HAY 1 MILLON 400.000 MIL EXPEDIENTES DE DESHAUCIO EN CURSO......1.4 MILLLONES MADRE DE DIOS....qUIEN COMPRE PISO AHORA, nO ES TONTO, eS UN BURRO PROFESIONAL.
+Te hipotecaste la cagaste.........antes pobre que esclavo
+La diferencia antes, es que los señores feudales no podías evitarlos...... pero las hipotecas de ahora sí
+La gente vende MIERDA a precio de ORO, y pensando que teníamos el ORO hemos comprado la MIERDA.
+Es lo que tiene la realidad. Que por mucho que te empeñes en ignorarla y fingir que eres rico al final te alcanza y descubre que eres pobre.
+QUE MAL ACOSTUMBRADOS ESTAN, eN CUALQUIER MERCADO EL Sr. COMPRADOR ES EL REY.... eL CLIENTE SIEMPRE TIENE RAZON ¿SE ACUERDAN?
+Hay que ser caradura; antes lo eran con los compradores .....y ahora lo somos con los vendedores = esto se llama mercado.
+Si alguien está dispuesto a pagar los precios de hace 4 años, o está mintiendo o es imbécil - y los imbéciles no suelen tener dinero
+Olviden el "esto_lo_arregla_mariano_y_vamos_parriba_como_un_cohete" que los reyes son los padres y se han quedado los dos en paro.
+Aqui vamos a morirnos todos de hambre en pisos que, teoricamente, tienen un precio con el que supuestamente podrias vivir toda la vida como un marques.......pero solo era teoria, que en la practica va a ser de mierda y hambre
Brillante exposición...
Aquí todos saben mucho de números y de economía,bueno tu de números ni puta idea,pero ademas te atreves a llamar burros y tontos a la mitad de los españoles por haber comprado una casa con una operación previamente aprobada por el banco y con una tasación que debería ser vinculante,y con la responsabilidad por parte de dicha entidad.
De todas formas puede ser que no hayas comprado nada,bien porque no puedas pagarlo o porque prefieres vivir de tus padres hasta que puedas hacerlo de tus hijos,y si es porque prefieres tener un gran capital en el banco,pues vigila que esto no va solo de hipotecados y parados,puede que tu también acabes pillando cacho.
Juan villén, con todos mis respetos, a parte del torrente de números creo que no has tenido que acercarte a una entidad a pedir una hipoteca en los últimos meses. Te aseguro que ahora miran con lupa que la cuota de la hipoteca no supere un 30% de los ingresos netos y te hacen una simulación de la cuota en el momento actual (con el Euribor bajo) y con un Euribor disparado 6-7 puntos. En ese escenario pesimista también tienes que cumplir unos requisitos. Con todo esto los de riesgos hacen sus valoraciones y te aseguro que un porcentaje de las hipotecas concedidas del 2011 en adelante cumple condiciones mucho más severas que a priori garantizan una morosidad mucho más controlada.como contrapartida los intereses que se pagan son también mucho más elevados.
Otra cosa son las hipotecas que los bancos conceden para sacarse sus inmuebles de encima que igual son más laxas.
Un saludo,
Clara
Pues estoy de acuerdo con clara rios y con Juan villen.
Juan villen a puesto los numeros, esta claro que sin ir a pedir hipoteca, y clara ha puesto lo que pasa al ir a pedir hipoteca.
Realmente creo que ambos van a parar a lo mismo, las condiciones de los bancos para sus pisos. Para esas personas que se han hipotecado sobre un piso de banco, el banco no habra mirado el escenario adverso problable en un futuro, ya que el marron lo tiene ahora y se lo quiere quitar de encima ahora, y dar el "patadon pa´Lante".
¿Que les pasara a algunos de los hipotecados sobre pisos de bancos, con financiaciones de 100 % y ratio de endeudamiento alto, en el futuro cercano cuando suban los tipos? ...
El banco hace patadon pa´Lante ahora, y si luego le vuelven un 50% de los pisos, pues nada, un 50% menos de los que tenian.
Totalmente de acuerdo con clara, las hipotecas concedidas se hacen sobre la base de que incluso con el Euribor en máximo históricos se puedan pagar, si no fallan los ingresos. Lo que se ve en el mercado, además es que las compras en efectivo ya superan el 30% de las compraventas totales por la presencia cada vez mayor de inversores, muchos para alquilar primero y luego vender con plusvalías y otros directamente para dejarlos sin alquilar; y en la costa, los extranjeros no residentes acaparan más de la mitad de las compras y solo la mitad pide financiación porque o bien no la necesitan, o bien piden préstamos en sus países de origen. De los que piden préstamos hipotecarios, la media solicitada no alcanza el 70% de la tasación del bien. Por cada millón de euros en viviendas vendidas, se hacen hipotecas por unos 480.000€. Ya hay suficientes problemas para que nos inventemos problemas futuros que no existen.
Aquí ni rebote , caerá de golpe en cuanto suban un poquito mas los tipos de interés que sera cuando los hipotecados decidan entre comer o pagar la hipoteca con las subidas de las contribuciones, gastos de luz,agua,, que se esperan para
Enjuagar las deudas de los ayuntamientos.... que se lo pregunten a los japoneses.
Que tiempos en el que siempre habia alguien por aqui diciendo que habiamos tocado fondo. Ya, ni eso.
Lo mejor que puede pasar (y lo que debería pasar) es que ya no se concedan hipotecas a 30 años, ni el capital típico sea 150.000 euros. Con nuestros sueldos, nuestras perspectivas y los tipos de interés en manos de Alemania, lo razonable sería que las hipotecas se diesen a 15 años (renegociables después si es necesario) por importes, en promedio, de 60.000 a 80.000 euros que no superasen el 80% del precio de compra. A quien diga que así no se podrá comprar porque los precios son más altos que eso: no, es al revés. Los precios subieron y subieron hasta donde los bancos prestaban y prestaban. Los proximos diez o quince años bajarán y bajarán hasta donde los bancos presten. Todo eso suponiendo que salgamos de esta, que el sistema bancario se estabilice y que en dos o tres años las cosas sean medio normales. Ahora mismo, ni eso ni nada
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