Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
Felicidades, has dado en el clavo. Siempre hemos de tener en cuenta el coste de oportunidades, que en este caso sería el precio del alquiler.
Es una cuestión que siempre me ha llamado la atención, como los españoles hacen sus cuentas en el tema inmobiliario, siempre dicen lo que cuesta el piso o chalet en función de lo que pide la inmobiliaria o el propietario, pero no tienen en cuenta lo que realmente pagan por el.
Hace 3 o 4 años era facil escuchar a fulanito diciendo: "fíjate me costó el piso 35 millones el año pasado y ya los estan vendiendo por 38 millones" como queriendo decir la gran ganancia que había hecho con la compra.
Y yo decía para mí vamos a ver, 35 millones mas impuestos, mas gastos, mas mobiliario (que siempre se compra algo que se queda en la casa), mas intereses de la hipoteca, y ojo que esto tampoco se tiene en cuenta: mas la declaracion de plusvalias si vendieras la casa, son mas de 38 millones, asi que no hay ninguna ganancia, ademas si vendes tu casa, ¿Donde vas a vivir? Tendras que comprar otra que suben igual que la que tienes en propiedad.
Creo que todo se basa en una cuestión de ignorancia financiera fruto de la lamentable formación en una asignatura tan importante como las matématicas en nuestros colegios e institutos. De hecho hay una gran parte de españoles que no saben calcular el interes de un crédito, y luego pasa lo que pasa.
Otro ejemplo, si alguien calculara algo tan sencillo como la probabilidad de acertar una primitiva, la mayoría de los que juegan, dejarían de hacerlo, pero claro quien se acuerda de aquello de las combinaciones, permutaciones, variaciones etc etc...
Si hay que contar con todo, que es como se deben hacer las cosas, es fundamental considerar en el cálculo lo que habrías pagado de alquiler, porque de no tener tu propia casa la alternativa no es gratuita. Y eso no lo considera el artículo. En la parte de costes habría que añadir IBI, seguro casa y de vida en algunos casos.
Al final si se vende ahora se pierde, pero no tanto como hace suponer el artículo, porque el alquiler alternativo tiene un peso muy alto y mensual que puede ser igual o mayor que los intereses que pagas.
La información hay que matizarla
1.- los impuestos que pagas son un coste para ti, pero es un abuso pretender que te los devuelvan, los nuevos compradores pagan ellos esos mismos impuestos
2.- como han escrito otros anteriores te has ahorrado un alquiler durante el tiempo que has vivido, eso debes valorarlo y restarlo a las pérdidas que pones.
Considerando esas dos cosas algunos que dicen tener perdidas no es cierto
Como las latas de atun ... el comprador ha de pagar hasta el coste de la peluqueria de las señoras de los pescadores, pero el cree que solo paga atun, o no? los atunes tambien van a la peluqueria? es mas como sabes que es atun lo que tu llamas atun? Esto va a ser cosa de rumsfeld, esta en todo el tio.
Já, imagínense que hago lo mismo para vender mi coche... si estas premisas se siguieran a rajatabla, no existiría ni la más mínima posibilidad de vender un piso de segunda mano. Ni la más mínima. Todo el mundo se iría por la vivienda nueva, pues saldría más barata ya de salida. Osea, que todo aquel que poseyera una vivienda, poseería algo cuyo valor es cero. Inténtenlo, a ver cómo les va.
A ver, pasapisero el que ha escrito el articulo, ladron y mala gente:
La información hay que matizarla
1.- los impuestos que pagas son un coste para ti, pero es un abuso pretender que te los devuelvan, los nuevos compradores pagan ellos esos mismos impuestos
2.- como han escrito otros anteriores te has ahorrado un alquiler durante el tiempo que has vivido, eso debes valorarlo y restarlo a las pérdidas que pones.
Considerando esas dos cosas algunos que dicen tener perdidas no es cierto.
La realidad: siguiendo vuestro ejemplo y tomando el precio de la vivienda de 200.000 euros en 1999, aplicando las sucesivas subidas de precio de cada uno de los 10 años (salvo el 2008) que han sido del; 8% ; 12%; 18%; 18,5%; 17%; 13%, 9%; 5% y -1% tenemos que esa vivienda se estaba vendiendo en 2008 por 500.000 euros.
Por tanto aunque ahora la venda con un 40% de rebaja en 300.000 euros le seguirá ganando mucho dinero 100.000 euros , además de los 96.000 euros que se ha ahorrado en alquileres total 196.000 euros de beneficio a los que si debería restar los 75.000 euros que dice el artículo y los intereses financieros dejados de ganar por ejemplo en un plazo fijo.
Resumen: no es fácil perder dinero en una inversión de vivienda a 10 años, ya se que sacareis el ejemplo de Japón pero en España no lo ha habido (por ahora).
Resumen: no es fácil perder dinero en una inversión de vivienda a 10 años, ya se que sacareis el ejemplo de Japón pero en España no lo ha habido (por ahora). Resumen resumido: por ahora.
¿Estáis diciendo que el comprador de una vivienda debe "costear" todos los gastos que tuvieron los anteriores "propietarios"??????? Pero... ¿Qué gilipoyeces escribís?????? No tenéis ni zorra idea, sois unos putos especuladores pasapiseros, iros a la mierda hombre!!! P.d.: a ver si tenéis lo que hay que tener para publicar esto. No te enteras de la información, dice todo lo contrario... quiere decir que la gente se empeña en querer vender a un precio (el que compró) cuando ese precio ya no es referencia de nada es una críticia a eso e interpreto que debe decir que se debe vender por el precio de mercado y punto, dejándonos de precios psicológicos
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