Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
Los bancos tienen su parte de culpa, pero no en la decisión de comprar o no, esa decisión es de los particulares, que necesitando comprar por necesidad están pagando un alquiler, agazapados hasta que les regalen la vivienda.
No queremos regalos, solo comprar a un precio razonable
Pues nada, que cada cual haga lo que quiera y los cabeza-dura que sigan vendiendo "por lo menos al precio que me costó", que es una estrategia muy intelingente
Luego pasa lo que pasa... hay es que yo no sabía..., yo creia que..., yo pensaba que... a mi me dijeron que...
Te parece poco razonable que te venda los ahorros de toda mi vida por lo que me queda que pagar en el banco o que?
Es tu problema............... si no quieres no vendas............ el rpecio es lo que te dan no lo que quisieras que te dieran......... si todo lo que has ahorrado (será pagado por que por ahorrar yo entiendo otra cosa) es lo que has pagado de hipoteca... el banco esta´Ra contento... creo que el banif te aceptaría coo cliente jijiji
Me parece muy bien que los propietarios no vendan si no quieren, pueden hacer con sus propiedades lo que les venga en gana. También es justo que no se quejen si nadie les compra. La demanda hace lo que le viene en gana con su dinero. Y ya está.
Pues si está todo tan claro por qué seguís intentando influir en la decisión libre de los demás de comprar o no comprar, si sabéis que las condiciones están ahí y que otros países van a salír de ésta mucho antes que nosotros por cosas como ésta, ya se ha tocado el fondo de la situación, y si bien es cierto que muchos siguen empecinados, la mayoría ya se calló del burro hace tiempo
Opinar es influir?¿? No influyes tu diciendo que no van a bajar y no se que y no se cuantos?¿?
Pues si está todo tan claro por qué seguís intentando influir en la decisión libre de los demás de comprar o no comprar, si sabéis que las condiciones están ahí y que otros países van a salír de ésta mucho antes que nosotros por cosas como ésta, ya se ha tocado el fondo de la situación, y si bien es cierto que muchos siguen empecinados, la mayoría ya se calló del burro hace tiempo Ay, cuánto daño ha hecho Internet, el intercambio global de opiniones, los portales de información libre (y, en fin, esta democracia virtual que nos hemos montado sin conocernos los unos a los otros) a todo aquel que hasta no hace mucho creía que podía hacer lo que le viniera en gana y a la chita callando, aprovechándose de la ignorancia, escasa información o extrema necesidad de la gente. Con sus respetos, les presento a mi amigo el señor siglo veintiuno. Ya nada es ni será lo que solía ser. R.I.P. Siglo XX. Vayan acostumbrándose.
Sí, desde luego Internet facilita que no toda la información esté controlada, y que quien quiera informarse fuera de la versión oficial, pueda.
Pero no nos engañemos. Los que se molestan en conocer "una segunda opinión" y a rechazar las presiones de la mayoría de borregos para formarse su propia opinión, son muy muy pocos. Los pasapiseros y promotoreh tienen que empezar a asumir que si no venden, no es por que la gente no quiera comprar. Es porque no pueden. Todos los que podían (y los que no podían, con hipotecas subprime) ya han comprado. El resto, simplemente no puede comprar porque no tiene un duro y los bancos no van a prestar por encima del suelo (precios pre-burbuja). Luego hay unos pocos, muy pocos solventes que quedamos y que bajo ningún concepto vamos a pagar precios burbujeados porque es una sandez financiera, una vergüenza, una estafa y una gilipollez.
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