Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
A mí me podría parecer bien que hubiera inversores en vivienda. Pero que todo el mundo con su vivienda única quisiera obtener una plusvalía que por comparación con las restantes alternativas de inversión era desproporcionadamente alta, unido a otros muchos factores, convierte el fenómeno en destructivo.
¿Regulación? Habría que considerar todos esos factores, pero por largo me quedo con dos. El precio del dinero en España era demasiado bajo; negativo. Obra de un regulador. Como en eeuu greenspan. Es un regulador el principal foco del problema. En España se daba la peculiaridad de ser política monetaria supranaciona; ventajas de tipo de cambio como devaluación encubierta, apertura de mercados para el que supiese exportar, ayudas extraordinarias a través de fondos europeos, etc. desventajas de tipos de interés procíclicos. La política económica nacional debería haberla contrarrestado. Otro regulador, gobierno, que contribuye y mucho al problema.
Más administraciones corruptas, ayuntamientos, prendiendo directamente la mecha con las recalificaciones y demás.
Más la mitad del sector financiero en manos de otros reguladores, políticos (mejor llamarles desestabilizadores profesionales y rémoras y parásitos del sector privado que es el único que crea riqueza), llevando adelante una política expansiva suicida para quitarles cuota de mercado a los bancos auqnue fuese a base de hipertrofiar su estructura productiva y dar crédito a cualquier insolvente.
El fenómeno es muy complejo. Yo creo que en el mercado hay una lógica profunda, no perfecta pero que hace que cada cual tome decisiones en función de sus intereses. Desconfío profundamente de al regulación, que en España además es otorgar más poder a una clase política deshonesta y torpe.
Regulación, la justa e imprescindible. La mínima posible. Me hubiera conformado con que la que ya existía, léase el banco de España, no hubiera sido cómplice desde 2003 hasta antes de ayer.
Muchas gracias por la respuesta, hierofante.
Coincidimos en muchas cosas tambien, aunque matizadas. Esta claro que la actuacion de varios "agentes reguladores" ha sido nefasta. Pero quizas no hubiera estado de mas regular en otro sentido. Es decir, yo le echo la culpa a quienes han estado regulando, no al hecho que haya un regulador. Como tu bien dices, el gobierno.y me explico.
Tipos muy bajos, ok, coincido contigo. Muy perjudicial, aunque el regulador estaba fuera desde hace varios años, pero sin duda....
Administraciones corruptas. Sin duda , muchas y de todos los colores...
Con el sector financiero , no tengo muy claro lo que quieres decir. Es decir, no veo cual ha sido el problema para ellos, cuando han podido emitir credito y deuda sin limite alguno y en particular a un sector en concreto, que ha permitido acumular vivienda vacia sin vender a precios desorbitados y por eso mismo, mantener precios... ¿ Te refieres a las cajas ? ¿Solo ellas han tenido manga ancha ?
¿ No crees que hubiera sido mejor evitar ese exceso de credito antes que tener que pagar o avalar ahora rescates ?
¿Pero porque en vez de decir "no sirve el regulador" no se dice hay que regular mejor?
Con lo del banco de España, no entiendo muy bien su funcion en este asunto ( fuera de la suya propia) , porque recuerdo "avisos" del mismo acerca de sobrevaloracion del mercado de la vivienda desde el 2003, pero realmente ¿ Que podia haber hecho unilateralmente por encima del gobierno ?
Lo de la clase politica, esta claro.
Saludos
La impresion qe me dá este post, es la siguiente:
Es como si les dijera a los vendedores particulares: "ojo que estais vendiendo con perdidas", si si pero ni aun así conseguiran vender:
El problema es que todos o la gran mayoria de los compradores de viviendas de los "ultimos 7 años", ya estaban comprando, para "perdidas", por lo que estaban pagando era un precio "ficticio",no real, y lo que ellos iban a perder (pensando que ganaria), es lo que otros ya estaban ganando, y no falla, si uno gana otro pierde.
Si esto "la gallian de los huevos de oro", la vivienda ya empezaba a subir por el 2001 con cierta alegria, y asi siguio hasta 2006/2007, el que compro en 2001 ya empezaba aperder, el del 2002, ya perdia mas y asi hasta 2006/2007.
No es que pierdan es qe compraron mal, pagaron lo que no correspondia, solo por qu los "Bancos, gobiernos constructores", facilitaban que se comprara.
Lo que se tenia que haber construido y vendido en 30 años se ha echo en solo en 5 o 6 . Ahora tenemos las consecuencias, paro y mas para, problemas familiares diarios, solo porque unos pocos "Bancos constructores /"la avaricia"/ se querian forrar en cuatro días.
A ver que hacemos con ese desfase de 25 años que tenemos.
El coste de un alquiler es el coste de la libertard de mandar a la mierda lobancos...
Falta añadir la devaluacion de los materiales de una vivienda
A ver! Quién quiera comprar una casa y no lo haga desde este verano más o menos hasta el siguiente, habrá perdido una oportunidad que no pasa en muchos años. Más claro el agua. Sólo tenéis que mirar los datos de otros países con el mismo problema de burbuja inmobiliaria y añadirle un año más (ya que España tiene el problema del empleo y la baja productividad). Ahora en EEUU ya se está aumentando el precio de la vivienda como consecuencia del aumento de la demanda, y en otros países como Inglaterra van más despacio pero también. Así que puede que estemos en la base de la caída (puede que estemos un tiempo ahí, pero es la base).
¿De verdad os creeis que haremos borron y cuenta nueva de aqui a dos veranos ...?.
Ja ,ja.Eso no se lo cree ni Zp.
Me parece muy bien esta noticia y está muy bien explicada y resumida con unos ejemplos muy claros pero .... el propietario del piso que lo compró hace 5 o 10 o 15 años, aunque tenga que sumarle todo eso que se reseña, lo que tiene que ver también es que durante ese periodo de tiempo ha estado disfrutando de la vivienda, ha estado viviendo, ha dormido, ha pasado parte del día dentro de ese piso y eso también se tiene que valorar.
Además, si seguimos esa regla de tres, un piso que se compró hace 5 años, dentro de 10, cuanto valdrá?? será imposible que cualquier persona en su sano juicio pague lo que se pedirá.
Además, estas noticias lo único que hace es confundir a los propietarios, clientes y demás, y los únicos que salen ganando son los bancos (ya que al pedir una hipoteca mayor que el precio de mercado, sus beneficios serán más altos) y el estado (por las tasas e impuestos que serán más elevados).
La verdad es que día a día voy dando más poca credibilidad a las noticias aquí publicadas, y lo único que hacen es perjudicar aún más el debil mercado inmobiliario.
Hola dani. Acabo de entrar en el portal de idealista a mirar unos pisos de los que me habéis enviado un mensaje y ocurre algo extraño.
Se mantienen verticales unas pestañas según el rastro de la búsqueda que impiden ver gran parte de la pantalla, incluso cuando has buscado un listado te tapa parte de el.
A lo más que se consigue manteniendo pulsada el origen de una de las pestañas es mantenerla invisible un momento, pero las demás siguen tapando parte la página y no se pueden cerrar
Y además faltaría actualizar lo que has ido pagando con el IPC....vamos, que eso de que se gana dinero, incluso en periodos largos es bastante discutible, ó, cuando menos, son unos importes muy inferiores a los que nos pensamos.
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