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El covid-19 paraliza las reservas de vivienda nueva, según Asprima

Autor: Redacción

El sector promotor ha sido uno de los menos paralizados por la crisis del coronavirus, en total 15 días por el estado de alarma, según Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima. Durante un congreso inmobiliario organizado por la firma jurídica Lefebvre, Roca ha señalado que “dentro de lo que cabe la crisis no está afectando mucho a los contratos de compraventa de viviendas de los clientes”, aunque reconoce que se han paralizado las reservas de obra nueva.

Pese a que por el momento la crisis del covid-19 no está afectando a los contratos de compraventa de los clientes, Roca asegura que se han paralizado las reservas de obra nueva. “Lo que no es fácil es aumentar las reservas de vivienda nueva. Estamos viendo que las reservas que se habían realizado previo al estallido de la pandemia sí que se están formalizando en contratos de compraventa., hay alguna baja, pero la mayoría se traduce en contratos de compraventa”.

La vicepresidenta de Asprima recuerda que hay 100.000 viviendas en construcción a nivel nacional, lo que supone una inversión de 15.000 millones de euros en curos y “esas 100.000 casas están vendidas. Esta inversión está comprometida y asegurada, pero no llegamos a meter gol hasta que esas ventas se perfeccionan en un contrato de compraventa escriturado ante notario”.

Por último, la también directora general de Roca Grupo Inmobiliario señala que no les preocupa tanto la continuación del contrato de compraventa, es decir, que de la reserva de la vivienda se pase a la escritura de la compraventa, sino que finalmente el comprador no pueda hacer frente al pago de la casa por falta de financiación hipotecaria.

Y en este punto puede haber problemas con la operación inmobiliaria. Y es que durante el confinamiento ha habido casos de compradores que no han obtenido la financiación hipotecaria deseada o que el banco le ha ofrecido un préstamo menor al estimado, con lo que, ante la falta de ahorros, se ha visto obligado a rescindir el contrato de arras. Y para evitar perder la señal aportada por una vivienda comprada sobre plano, ha acudido a la famosa cláusula “rebus sic stantibus”. Sin embargo, Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, recuerda que esta situación poco tiene que ver con una circunstancia sobrevenida por el covid-19.  No se trata de un cambio de circunstancias económicas del comprador, sino una falta de previsión.

Por eso, aconseja que quede por escrito en el contrato de arras que la parte compradora pagará parte o la totalidad del precio con financiación ajena (préstamo con garantía hipotecaria), por lo que de no dejarse previsto este extremo de manera expresa y concreta en el contrato, el hecho de no obtener la financiación, o de obtener una cantidad inferior a la que se reflejó mentalmente el comprador, conllevará a la pérdida de las arras (si se han firmado las penitenciales, que son las más frecuentes).

En esta línea, Javier Rodríguez Pellitero, secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB), ha recordado durante las jornadas celebradas por Lefebvre que “los bancos son administradores del dinero de terceros y son puros intermediarios entre depositarios y los demandantes de crédito. Es inevitable hacer un análisis de riesgo del comprador de una vivienda de obra nueva”.

Este tipo de compra sobre plano se suele formalizar mediante un contrato privado de compraventa, una vez obtiene licencia de edificación la promotora. Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que la principal obligación que asume el comprador es el pago del precio. Lo habitual, durante la ejecución de las obras, es que se establezcan una serie de pagos que deberá ir abonando a cuenta del precio. El precio restante se satisfará cuando terminen las obras, y a la firma de la escritura de compraventa ante notario.

A cambio, la promotora se compromete a ejecutar las obras según las características y calidades establecidas en el contrato, así como a entregar las viviendas dentro de un plazo. Aunque puede haber penalizaciones en caso de incumplimiento, lo cierto es que, con la situación actual de crisis sanitaria y económica, el escenario cambia. Porque esta situación podría calificarse como un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, ya que el covid-19 puede ser un hecho imprevisible, inevitable e irresistible.

En este sentido, el artículo 1.105 del Código Civil establece muy claramente que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.  Precepto que podría resultar aplicable a la pandemia del Covid-19 que estamos padeciendo.

Por tanto, si concurren tales circunstancias no sería exigible penalización alguna por el retraso a la promotora que incumpla. Ante las dificultades por parte de los compradores de abonar en plazo los pagos, muchas promotoras han decidido aprobar moratorias.