Información sobre vivienda y economía

El impacto del covid-19 en el sector inmobiliario español explicado en siete pasos

El sector inmobiliario mira hacia la “nueva normalidad”

Fuente: Unsplash
Fuente: Unsplash
Autor: Redacción

Con la mirada ya puesta en la “nueva normalidad”, los inmobiliarios empiezan a hacer cábalas sobre como será su recuperación y cuáles son las claves que deben llevar a cabo. Raf Jacob, economista especializado en finanzas y miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario y profesor en el Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, firma un artículo de opinión sobre cuál será el impacto del covid-19 en el mercado inmobiliario en España y en particular, en Barcelona, y cuáles serán las siete claves para su posterior recuperación. Jacob también es CEO de Inspire Boutique Apartments.

1. Una crisis, pero muy diferente de la crisis financiera e inmobiliaria de 2008

Mucha gente asume rápidamente -y publica declaraciones correspondientes en las redes sociales-, que el covid-19 provocará los mismos efectos en la vivienda que la crisis que vivimos hace 12 años. Esas personas básicamente recuerdan que los precios de las propiedades en España cayeron alrededor de un 40%. Eso fue debido a la burbuja inmobiliaria. Hoy tanto el mercado inmobiliario como el financiero están más saneados, la situación de endeudamiento de los propietarios es mejor, pues existe ahorro y las tasas de interés son históricamente de las más bajas.

No hay razones para esperar una caída de precios similar como resultado del coronavirus. Pero la economía está de facto parada, se avecina una recesión económica e incluso me atrevo a decir posiblemente un periodo de deflación. El mercado inmobiliario depende directamente de la salud de la economía.

Comparar ambas crisis en términos de impacto en los precios de la vivienda es un error que puede llevar a tomar decisiones equivocadas de las que podrías lamentarte durante años. Te explico el por qué.

2. Qué esperar del mercado de la vivienda en 2020

¿Bajarán los precios? ¡Por su puesto que si! Y habrá menos transacciones, menos compradores y menos vendedores. Los vendedores sufrirán más que los compradores y las zonas de costa, sobretodo segundas residencias, se enfrentarán a tiempos muy difíciles. Las ubicaciones principales en las grandes ciudades atraerán el interés de compradores.

Muchas agencias inmobiliarias desaparecerán por falta de negocio, las que dan poco o mal servicio, primero. Existe una oportunidad para aquellos compradores que miren más allá de la crisis actual y no se dejen influenciar por el miedo. Opino que los inversores más jóvenes son los candidatos a aprovecharse de esta nueva situación. Compradores y vendedores, tendrán que adaptarse a la nueva situación.

3. Olvida tus puntos de referencia

En un período de tan solo unos pocos días, la actividad de compra y venta de bienes inmuebles ha caído a casi el 0%. Podemos esperar que esta actividad se reanude poco después de la mejora de la situación del Coronavirus, pero para entonces las cosas serán diferentes.

Digamos que en enero tenías un conocimiento amplio del mercado inmobiliario y los precios en ciudades como Barcelona, pues hoy y ahora esas referencias podrían llevarte a tomar una muy mala decisión (o al menos una subóptima) en junio. Comprender la nueva situación y adaptar tu estrategia a ella es crucial. Por eso mismo, olvida tus puntos de referencia.

4. El impacto será más duro para vendedores que para compradores

Algunos vendedores esperarán a ver si pueden vender, y otros vendedores simplemente retirarán su vivienda del mercado si no tienen necesidad o urgencia por vender. Esto reducirá el volumen de transacciones, por que no habrá tanto producto en el mercado.

Pero la realidad será que la recesión económica y la incertidumbre instarán a numerosos propietarios a vender y tendrán que ajustar sus expectativas de precio. Mientras que un comprador o inversor puede esperar, las personas, familias, empresarios o inversores que necesitan dinero a corto plazo por razones personales o para sus negocios, se verán obligados a vender activos no esenciales y no podrán esperar. Primero venderán su segunda residencia, si la tienen, o pisos que se alquilan, ya que ambos no son esenciales.

Con menos compradores en el mercado y una mayor porción de compradores ávidos de oportunidades, los vendedores tendrán que ajustar sus precios de venta. El problema es que la mayoría de los propietarios piensa que su vivienda es mucho mejor y que vale más que la de su vecino o amigo, mientras que en realidad ni vale más ni es mejor.

Si necesitas vender, enfréntate a la realidad, limita tu exposición a las bajadas, porque puedes perder tu oportunidad de vender y probablemente no tendrás una segunda oportunidad similar durante este año. Si no lo tienes claro, busca asesoramiento profesional.

5. Inversores atrapados que necesitan un ‘plan B’

Las principales ciudades del país, como Barcelona, cuentam con un gran número de inversores (familias, empresarios, extranjeros,...) que en los últimos años han especulado con demasiada confianza en la compra, reforma y venta de viviendas. Actualmente poseen una o más propiedades y no encuentran una salida en el mercado.

Si te encuentras en esta situación, abandona tu plan A y pasa a un plan B o C. Tengo estas conversaciones a diario y entiendo lo preocupados que están estos inversores. Tengo que advertir que este año no se cumplirán los business case. Además, los costes fijos y variables se comerán el beneficio mes a mes. Si éste es tu caso, vender hoy, incluso con un margen más bajo o negativo, puede ser mejor que esperar hasta más adelante este año. Te recomiendo que seas creativo. Habla con tu banco, renegocia los términos de financiación o intenta alquilar la vivienda mientras tanto. Pero, sobre todo, no te ciñas a tu plan A si necesitas vender este año.

6. El coronavirus creará oportunidades para compradores solventes o inversores que miren más allá de la crisis actual

Solvencia no significa tener una gran cantidad de dinero en la cuenta bancaria. Significa tener un trabajo estable más algunos ahorros y, por lo tanto, acceso a una hipoteca. Por supuesto, en Barcelona y otras ciudades españolas hay muchas personas que pertenecen a este grupo.

Veo que los compradores inversores se están volviendo más jóvenes. Los jóvenes compran más fácilmente durante y justo después de una crisis que los inversores mayores. No tienen referencias de pérdida, ven más la oportunidad, están bien informados y/o asesorados.

Si eres solvente, podrás obtener un tipo de interés nunca visto, y me refiero a tipos mínimos históricos. Podrás obtener una hipoteca con tipo fijo durante 10, 20 o incluso 30 años (para los inversores más jóvenes). Por tanto crearás patrimonio, utilizando el apalancamiento financiero bancario a un coste casi irrelevante.

Estos compradores solventes podrán comprar, invirtiendo muy pocos fondos propios (50.000 euros-100.000 euros), y comprar un piso en una excelente zona, por ejemplo, de Barcelona, que les dará tranquilidad, flujos mensuales de cashflow positivos y rendimientos que pueden superar el 10% sobre su capital propio invertido. Además habrán comprado con descuento, lo que aumenta las posibilidades de revaloración.

Y comprarán en zonas emblemáticas de Barcelona y otras grandes ciudades de España. En Barcelona veremos más compradores en el centro de la ciudad y en la zona alta, un área que hasta ahora, era prohibitiva y no pasaba las pruebas en nuestras hojas de Excel. Habrán oportunidades en el Eixample, Sant Gervasi, Borne, Gracia, etc. Es importante destacar que las oportunidades no solo dependen de la zona, sino también es un factor clave la situación personal del propietario y su necesidad de vender.

Oportunidades sí, pero no continuarán para siempre y tal vez ni siquiera en 2021.

Dudo que las personas con necesidad de vender bajen masivamente sus precios públicamente en las plataformas online. Lo harán en privado. Se deberá luchar por importantes descuentos en una negocación, con una buena estrategia. Pero antes de eso tienes que encontrar esos pisos, por supuesto.

7. ¿Cómo puede el covid-19 impactar en los precios inmobiliarios?

Los precios probablemente inicialmente, durante las próximas semanas, variarán poco, pero luego la diferencia entre los precios solicitados por los vendedores y el precio de cierre disminuirá, y los precios de las viviendas bajarán, de forma leve o más significativa, dependiendo de las características del piso, el área y la urgencia del vendedor.

Para Barcelona una disminución de precios en el rango del 7% a 8% es posible. Madrid podría descender un poco más y España en promedio podría ajustarse alrededor del 10% a la baja durante el transcurso de este año. Para las viviendas vacacionales en las zonas de costa, el problema puede ser muy distinto, ya que no me sorprendería una situación en la que las curvas de demanda y oferta de vivienda lucharán por cruzarse, lo que significaría que muchas transacciones simplemente no se materializarán.

¿Cuánto durará? El impacto sea más alto en el corto plazo y si se implementan desde España y Europa los estímulos financieros y fiscales, necesarios, veremos una curva de crecimiento positivo en el 2021. En términos inmobiliarios, eso es poco tiempo. Por ejemplo, si estás pensando en comprar: cuando hayas decidido cómo actuar, y hayas encontrado la propiedad y completado la compra, estaremos en junio o septiembre.