Información sobre vivienda y economía

AEW: “El inmobiliario vive su ciclo alcista más largo y España aún tiene recorrido”

La gestora patrimonial AEW es un caso concreto de cómo el sector inmobiliario español está captando el interés de los inversores internacionales. Esta firma, una filial inmobiliaria de la gestora francesa Natixis IM, decidió abrir una oficina en nuestro país a principios de 2017. Su centro de operaciones está en Madrid y desde ahí rastrea el mercado para comprar todo tipo de activos: desde oficinas hasta centros comerciales, pasando por capital riesgo.

Con 30.000 millones de euros bajo gestión en toda Europa, España es el cuarto mercado más importante en la cartera de AEW y Madrid, la tercera ciudad comunitaria más atractiva. De hecho, ya ha superado con creces el objetivo de inversión que se había marcado y busca nuevos inmuebles que puedan dar buenos rendimientos a sus clientes. El director ejecutivo de AEW en España es Carsten Czarnetzki, un hombre forjado en las divisiones inmobiliarias de Deutsche Bank, Generali y Starwood Capital Group, que en esta entrevista nos cuenta qué tipo de activos están buscando, en qué punto está el ciclo, si hay peligro real de una nueva burbuja y qué ven los inversores internacionales en el ladrillo doméstico:

1. ¿Qué es AEW y desde cuándo está en España?

AEW es una gestora patrimonial especializada en el sector inmobiliario con presencia global y abrimos una oficina en España a principios de 2017, así que operamos directamente en este mercado desde hace poco más de un año. En total somos alrededor de 400 personas.

2. ¿En qué países invertís y quiénes son vuestros clientes?

En prácticamente toda Europa. Además de España, tenemos inversiones en Alemania, Inglaterra, Francia, Italia, Bélgica, Luxemburgo, Países Bajos, el Este... y no descartamos llegar a otros mercados como Portugal. Si vemos activos bien ubicados y con recorrido, estudiaremos posibles compras, aunque de momento no tenemos una oficina local.

Entre nuestros clientes hay inversores privados e incluso fondos públicos. En la parte institucional hay ejemplos de todo tipo: bancos, aseguradoras, fondos de pensiones... 

3. ¿Qué tipo de activos tenéis en cartera?

Somos como un pulpo. Tenemos muchos brazos y fondos diferentes que pueden invertir en España y que tienen interés en los activos domésticos, desde oficinas hasta locales o centros comerciales, pasando por naves logísticas y residencias. También nos interesa todo tipo de capital riesgo, tanto ‘core’ (con poco riesgo) como ‘value added’ (que es oportunista y, por tanto, con mayor riesgo).

Nuestra cartera está muy diversificada. Si miramos nuestra cartera en Europa, tenemos unos 30.000 millones de euros bajo gestión y el 50% se corresponde aproximadamente con oficinas. Pero en España es un poco diferente: el sector que más pesa actualmente es retail, pero a largo plazo las oficinas llegarán a superar el 50%, mientras que otro 30-40% será retail y el resto, logística y residencias.

4. ¿Y qué tiene de especial España?

Los inversores están buscando crecimiento y como el mercado en España ha bajado bastante en lo que se refiere a las rentas de oficina o locales comerciales, los ‘yields’ (rendimientos) todavía tienen mucho recorrido al alza. También vemos que el crecimiento económico es fuerte y que no se está viendo afectado por la situación política. Esto es lo que hace que el mercado español sea muy especial e interesante para los inversores.

Para nosotros, España es el cuarto país de Europa por volumen de inversión y Madrid es la tercera ciudad más importante, por detrás de Londres y París.

5. ¿Cuáles son los vuestros activos más destacados?

Todos los activos son importantes para nosotros, porque si no nos convencen no los compramos. Es difícil decir cuál es mejor porque cada uno cumple su función en nuestro portfolio, pero recientemente hemos hecho varias compras: el centro comercial Planetocio en Madrid, unas medianas comerciales en Santander y en Villaverde (Madrid), un suelo logístico cerca del aeropuerto Barajas-Adolfo Suárez y unas oficinas al sur de la capital... Si tengo que elegir me quedo con el suelo logístico, en el que hemos invertido más de 120 millones de euros, y también con las oficinas porque están ubicadas en una zona en pleno desarrollo.

6. ¿En qué tipo de ciudades estáis invirtiendo?

Depende del tipo de activo. En oficinas hemos estado muy interesados en Madrid y Barcelona, aunque con la situación política ahora solo nos estamos centrando en la capital. Si hablamos de centros comerciales o locales comerciales, miramos toda España. Sobre todo, tenemos en cuenta la población y buscamos ciudades por encima de 200.000 habitantes. Además de las dos grandes ciudades, Santander, Pamplona, Cádiz, Bilbao, Sevilla también son interesantes.

7. ¿Vais a invertir más?

Hasta hace poco nuestro objetivo era alcanzar los 500 millones de euros de inversión, pero ya lo hemos superado y ya estamos en 650 millones de euros por las compras que hemos hecho últimamente. A largo plazo tenemos el objetivo de alcanzar los 1.000 millones de euros de inversión, aunque para eso vamos a tardar al menos un año más.

8. Confiáis entonces en que el ciclo siga al alza...

Nadie sabe exactamente lo que va a pasar. Por el momento, es el ciclo más largo que hemos visto nunca, pero los datos fundamentales de España son muy positivos y creemos que todavía hay recorrido, por eso estamos buscando más inversiones. Puede ser que, por una razón macroeconómica, una razón política o de otro tipo, el ciclo acabe antes de tiempo, pero por ahora los datos no dicen eso. No vemos razones que nos lleven a pensar que el ciclo va a terminar ya. Todavía hay mucho capital disponible que busca activos en los que invertir, y este año esa es la tendencia que se mantendrá.

9. Descartáis entonces que se pueda estar formando una burbuja...

Lo que estamos mirando son los datos fundamentales y lo que dicen es que la economía está creciendo, el desempleo está bajando y el turismo está cada vez más fuerte, lo que trae mucho capital a España y empuja el crecimiento económico. Por eso todavía vemos recorrido para el mercado y unos rendimientos de los activos más altos que en otros países europeos y, por tanto, más interesantes.

10. ¿Sucede lo mismo en el resto de Europa?

Todo depende de los tipos de interés, que están en mínimos. Es algo que no se sostiene a largo plazo y su subida impulsará los ‘yields’. ¿Cuándo lo van a hacer y a qué velocidad? No lo sabemos, es muy difícil de adivinar, pero por el momento no vemos problemas como en el pasado porque no hay tanta deuda. Se invierte mucho capital propio, lo que reduce el riesgo de los inversores y del mercado en general. 

11. ¿Qué más ha cambiado en el sector inmobiliario?

Se ha hecho mucho más profesional y se está especializando. Las socimis, por ejemplo, antes compraban cualquier activo, mientras que ahora están cambiando sus portfolios para centrarse en un sector concreto. Además, ha entrado mucho capital extranjero y esto es uno de los cambios más importantes, porque además de profesionalidad aporta transparencia.

12. Cómo es vuestra política de desinversión

Al igual que al invertir, al desinvertir también depende de cada fondo. Cada uno tiene su estrategia y tiene su plazo. Algunos no tienen fechas de salida e invierten a largo plazo, mientras que otros tienen un carácter más oportunista y deben vender en un máximo de cinco años.

13. Qué pensáis de los activos alternativos

Lo más importante es el producto y en el mercado español hay una gran falta de producto. Esto obliga a los inversores a que busquen nuevos activos en los que invertir, porque ya no hay oficinas a construir en el Paseo de la Castellana o en otras zonas consolidadas. En nuestro caso los activos alternativos tienen interés si es para alquilar y está en una buena zona, pero no tenemos pensado comprar, desarrollar y vender.

14. ¿Y no vais a invertir en vivienda?

En España no, pero en Francia sí tenemos un fondo especializado en el alquiler de viviendas que también invierte en residencias de mayores y de estudiantes. Pero comprar para después vender es algo que no hacemos ni tenemos pensado hacer.