Expertos vivienda

La mayoría de analistas inmobiliarios consultados por idealista/news espera una moderación de los precios de la vivienda a cierre de 2023, tras los dos buenos años de operaciones en el mercado residencial, y podrían seguir con un 2% de incremento. Solo unos pocos anticipan caídas en ciertos nichos de mercado, en torno a un 2%, en un momento marcado por la subida de los intereses hipotecarios que dificulta el acceso a la compra de una casa a los compradores que necesitan financiación.

Ya se han cumplido tres meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una de las normativas más polémicas de los últimos tiempos y que abre la puerta al tope a los alquileres en zonas tensionadas. En estas semanas, Madrid, Andalucía y el País Vasco han recurrido la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias, mientras que Baleares está preparando su recurso y Galicia ha pedido modificaciones en la Comisión Bilateral con el Estado. Cataluña votará esta semana si también recurre al TC. Por su parte, los expertos confirman que se han cumplido las consecuencias esperadas: se está reduciendo la oferta de alquiler, las rentas siguen al alza y, en definitiva, está limitando más el acceso a una vivienda a los más vulnerables.

El vicepresidente de Testa Home y responsable de desarrollo de la socimi Merlin Properties ha repasado durante unas jornadas inmobiliarias organizadas por ESADE los principales 'peros' de la nueva Ley de Vivienda. Miguel Oñate ha criticado el intervencionismo del texto, su visión cortoplacista y la falta de apoyo a su contenido desde el sector inmobiliario, el mundo académico y los partidos políticos de la oposición. También ha alertado de su efecto "triturador" sobre la oferta de viviendas de alquiler.

El Secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, David Lucas, ha defendido la Ley de Vivienda ante su inminente entrada en vigor en la inauguración del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) 2023. Lucas ha destacado que ve al sector con muy buena salud y con ganas de desarrollar nuevas viviendas, pese a que "muchos agoreros dicen que puede entrar en crisis", y que hay muchas propuestas en esta materia sobre la mesa. Desde BBVA, sin embargo, afirman que la ley no refuerza la seguridad jurídica y fondos como Hines alertan de que supondrá una pérdida de competitividad del residencial español frente a otros países europeos.

La Ley de Vivienda que ya está en el Senado para entrar en vigor antes de las elecciones del 28 de mayo incluye un artículo que afecta de lleno a las agencias inmobiliarias y que está sembrando de dudas a agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición. Se trata del artículo 31, que obliga a los intermediarios a proporcionar información a los potenciales compradores o inquilinos sobre las características de los inmuebles y sus propietarios. Los expertos consultados creen que las exigencias que incluye la normativa incrementarán el trabajo administrativo de las inmobiliarias, ralentizarán las operaciones e incluso podrían provocar la desaparición de las agencias más pequeñas. Califican parte del artículo como un exceso innecesario y creen conveniente que se aclare qué tipo de información se debe suministrar.

Cada vez menos compradores recurren a una hipoteca para comprar una vivienda. Según los notarios, solo el 42,5% de las transacciones que se formalizaron en febrero en toda España se financiaron con préstamos, la cifra más baja desde finales de 2017. Según los expertos, muchos hogares se han quedado fuera del mercado al no cumplir con los criterios de riesgos de la banca para conseguir financiación, al tiempo que están proliferando las operaciones protagonizadas por inversores y extranjeros, que suelen disponer de recursos propios para afrontar la compra. Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha son las regiones con más transmisiones a tocateja.

La pandemia disparó la demanda para comprar chalets. Este tipo de viviendas ofrecen más amplitud y comodidad que los pisos, así como espacios exteriores y una mayor tranquilidad al estar ubicados habitualmente lejos de los centros urbanos. Sin embargo, esta lejanía aumenta la dependencia del transporte privado y su mantenimiento tiene un coste más elevado. Los últimos datos apuntan a una caída de las compraventas y a un ligero descenso de sus precios, mientras los expertos prevén que la demanda poco a poco vuelva a niveles precovid.

El mercado de la vivienda está seduciendo más que nunca a los estadounidenses. Desde 2019, las transacciones se han disparado casi un 90% y solo durante el primer semestre de 2022 compraron más de 1.100 viviendas en España, máximos históricos. Según los expertos, detrás de estos números hay factores estructurales, como el clima, la cultura o el bajo precio de los inmuebles respecto a Nueva York o Los Ángeles, y otros más coyunturales como la fortaleza del dólar frente al euro. También señalan que, más allá de la costa, Madrid y Barcelona, cada vez están más interesados en las zonas de interior.

Con la llegada de la primavera, las islas y costas del país recobran su interés turístico, lo que supone un impulso para las transacciones de viviendas. Los expertos insisten en el atractivo de estas zonas tanto para los compradores nacionales como extranjeros, aunque creen que las ventas se contendrán este año y que los precios bajarán de forma leve por el escenario de incertidumbre. No obstante, estos mercados residenciales podrían tener un comportamiento mejor que el del resto de España.

En los últimos años, ha proliferado entre las mafias que se dedican a okupar viviendas de forma ilegal la conocida como ‘técnica pedir pizza’, que permite a los okupas disponer de un ticket antes de entrar a la vivienda para justificar que están residiendo en ella y evitar así el desalojo inmediato. Tanto grandes propietarios como agencias inmobiliarias están detectando un aumento de esta técnica en diferentes puntos de España: desde Cataluña a Madrid o Andalucía. Además, se muestran preocupados con la normalización de los importes que piden los okupas para salir del inmueble, que en algunos casos alcanza los 5.000 euros.

Las compraventas de viviendas en la Comunidad de Madrid han caído casi un 5% interanual en septiembre, hasta situarse en 6.905 operaciones. Según los datos del INE, se trata del cuarto descenso consecutivo y es la única región de España donde las transacciones se encuentran en negativo desde mayo. Los expertos achacan esta situación a factores como la falta de oferta de vivienda nueva y usada, los elevados precios de los inmuebles y las subidas de los tipos de interés. Y aunque no la consideran preocupante, sí que vaticinan más retrocesos en los próximos meses, ya que creen que lo que está sucediendo en Madrid se trasladará a otros puntos del país.

El teletrabajo, el clima, las buenas comunicaciones y unos precios de la vivienda más asequibles que en otros países europeos están haciendo de España el destino perfecto para que miles de extranjeros se quieren comprar una vivienda. A pesar de que británicos, alemanes y franceses son los compradores más numerosos, las operaciones protagonizadas por holandeses, noruegos e irlandeses se han duplicado en el último año, según los notarios. Los expertos recuerdan que las zonas costeras son las más buscadas y esperan más operaciones en los próximos meses, sobre todo de inversión.

Aunque España necesita una renovación del parque de viviendas, el mercado de obra nueva no termina de despegar. La falta de materia prima, unos precios cada vez más elevados y la escasa oferta sobre todo en las grandes ciudades hacen que la segunda mano se esté reforzando como la opción más importante. De cara a los próximos meses, los expertos creen que los precios frenarán su escalada alcista y alertan del escaso interés por los promotores de iniciar nuevos desarrollos ante el complejo escenario económico.

Entre enero y julio se han transmitido 118.421 viviendas en toda España vía herencias, lo que arroja una media mensual de casi 17.000 operaciones. A pesar de que en marzo la cifra batió récord, los expertos creen que 2022 no alcanzará los máximos históricos del año pasado, pese a que esperan que se mantenga por encima de los niveles precovid. De hecho, el balance de los siete primeros meses del año es un 2,4% inferior en términos interanuales, tras el descenso de la mortalidad relacionada con la pandemia. Otro cambio que anticipa el mercado es el deseo de los beneficiarios de vender rápido las propiedades heredadas, con el objetivo de obtener liquidez, evitar disputas familiares y no sufrir okupaciones o impagos.

La recta final del año está marcada por una ralentización económica, una merma de la capacidad adquisitiva de los hogares por la inflación y un encarecimiento de las hipotecas tras las subidas de los tipos de interés. Agencias inmobiliarias y plataformas de inversión alertan de que esta escenario impactará en la demanda de vivienda y provocará un freno de los precios de la vivienda y ventas, y que el cambio de ciclo se producirá como tarde en el primer trimestre de 2023. Los fondos también anticipan que los inmuebles valdrán menos dentro de seis meses.

En los cinco primeros meses del año se han transaccionado más de 70.000 viviendas unifamiliares, lo que se traduce en el nivel más alto desde 2007, según los notarios. Consultoras y agencias inmobiliarias explican que el interés de muchas familias por vivir en casas de mayor tamaño y con espacio exterior se mantiene tras la pandemia y que son los inmuebles más buscados en los meses previos al verano. La elevada demanda y la falta de producto disponible ha impulsado los precios, que se encuentran de media cerca de 1.300 euros/m2, muy por encima de la media histórica. Sin embargo, la situación económica actual y la vuelta de muchos hogares a la gran ciudad podrían frenar la tendencia en los próximos meses.

Las previsiones que manejan Analistas Financieros Internacionales (AFI) y Bankinter apuntan a una pausa en la tendencia al alza del mercado de la vivienda. Estiman que las ventas podrían retroceder este año entre un 5% y un 15%, tras tocar en 2021 máximos desde el boom inmobiliario, y prevén un crecimiento más moderado de los precios, de hasta el 4%. La ralentización de los movimientos migratorios, el impacto de la inflación en la renta de los hogares y el aumento de los costes de financiación son algunos de los factores que frenarán al residencial. También prevén menos transacciones de suelo y un estancamiento en la producción de obra nueva.

La crisis sanitaria, la guerra entre Rusia y Ucrania y la inflación están provocando cambios económicos que también inciden en el sector inmobiliario. En este escenario, son muchas las dudas sobre si compensa invertir ahora en una vivienda para destinarla al alquiler. Los expertos siguen apostando por esta alternativa, aunque recuerdan la importancia de factores como la localización del inmueble o su estado antes de tomar la decisión. En líneas generales, los pisos céntricos y reformados recientemente son una buena opción.

Los expertos vaticinaban un inicio de año algo complicado, aunque confiaban en una progresiva mejora con el paso de los meses y en un 2022 de estabilidad. Pero, a raíz de la guerra entre Rusia y Ucrania, parece que las previsiones no son las mismas y la incertidumbre se ha convertido en la gran protagonista. ¿Cómo afectará al mercado de la vivienda? Los expertos creen que las compraventas seguirán subiendo, que aumentará la demanda de segundas residencias, y que la inversión extranjera también se mantendrá al alza.

La Comunidad de Madrid necesita producir miles de viviendas en los próximos años para cubrir la demanda. Según un estudio de PwC, la oferta debería incrementarse en 23.000 unidades anuales durante las próximas décadas, de las que prácticamente la mitad se necesitan en la capital. Sin embargo, descarta que puedan alcanzarse esas cifras por factores como la escasez de suelo finalista y las dificultades para poner en marcha grandes desarrollos urbanísticos. La consultora afirma que en la ciudad se construirán menos inmuebles por habitante que otras capitales europeas en lo que queda de década.

Más de la mitad de las casas que se han comprado en España en los dos últimos años se han pagado con hipoteca, gracias a factores como las buenas condiciones de financiación que ofrece la banca. Sin embargo, el euríbor a 12 meses está subiendo con fuerza, anticipando una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Aprovechando este escenario, algunos bancos han decidido abaratar sus hipotecas variables y encarecer las fijas, reavivando el debate sobre qué opción es mejor. Los expertos recomiendan analizar los pros y contras de cada una y recuerdan que la elección depende de la situación de cada consumidor.

El mercado de la vivienda ha arrancado el año con previsiones optimistas. Se espera una elevada demanda y también más subidas de precios de cara a los próximos meses. Agencias inmobiliarias, consultoras y tasadoras estiman que los inmuebles podrían encarecerse de media entre un 2% y un 6%, en función de su tipología y ubicación. En líneas generales, la obra nueva liderará los repuntes, así como las grandes ciudades y los principales polos turísticos.

Las ventas de viviendas y la firma de hipotecas están en niveles similares a los de 2007 y 2008, justo antes de que estallara el boom inmobiliario y la crisis económica y financiera. Sin embargo, los expertos afirman que en España ni estamos en la antesala de otra burbuja ni tampoco se la espera. Pese a la similitud que existe en esas cifras, otros indicadores como los precios, la construcción de nuevas casas, el endeudamiento medio de los hogares o las exigencias de los bancos a la hora de conceder nuevos préstamos marcan distancias con aquella época. Lo que sí recalca el mercado es que existen retos a corto plazo, como el alza de los costes de la construcción, la falta de suelo finalista disponible o las trabas burocráticas.

Las viviendas de nueva construcción aguantaron el golpe de la crisis sanitaria gracias al cambio de preferencias de las familias y a las nuevas necesidades de mayor espacio interior y exterior durante el confinamiento. Al igual que en el año de la pandemia, en 2021 la obra nueva se mantiene al alza tanto en operaciones como en precios y los expertos prevén que la tendencia se mantenga a corto plazo. Afirman que hay una demanda robusta y que las viviendas nuevas podrían encarecerse entre un 2% y un 5% en 2022.