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Precios, ventas, hipotecas e inversión: el panorama inmobiliario que dibujan los expertos en 2021

Gtres
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Los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario este 2021 no son pocos, ni tampoco son fáciles. Con la previsión de que la economía deje atrás la recesión, muchos expertos y analistas tienen puesto su punto de mira en el sector inmobiliario como eje para la recuperación del país. Sin embargo, sin una legislación fiscal bien encauzada ni medidas económicas eficaces durante los próximos 12 meses, puede que ciertas tendencias en el mercado de la vivienda vividas el pasado año se agraven.

El portal inmobiliario Yaencontré, participado por idealista, repasa de la mano de varios expertos inmobiliarios a qué escenario se va enfrentar el sector a lo largo de este año en términos de precios, operaciones, inversión y objetivos a batir. 

Una de las variables a la que habrá que prestar especial atención a la evolución del precio de la vivienda en España. En 2020, el precio de la vivienda de segunda mano en Madrid y Barcelona, pero con un alza en el conjunto del mercado del 0,9%, según los datos de idealista.

Según explica Rafael Gil, director del servicio de estudios de la tasadora TINSA, “el año concluyó efectivamente con cifras reducidas, y en 2021 la actividad del mercado seguirá sujeta a la evolución de la pandemia y a los daños acumulados en la economía española”. Además, este experto inmobiliario recuerda que también influirá la capacidad de recuperación que tenga el PIB doméstico, así como la del resto de Europa.

Su previsión coincide con la del CEO de Foro Consultores, Luis Corral, quien recuerda que “habrá que ver cuál es la situación real de la economía española, una vez que se eliminen todas las ayudas del Estado y préstamos ICO”. Y es que está por ver cómo se recupera el tejido producto y cómo evolucionará la creación de empleo o si en el futuro los ERTE se traducen en nuevos parados.

Mejores cifras de ventas, pero a un precio menor

Los resultados de 2020 finalmente no fueron tan dramáticos para el sector como se esperaba en primavera, en plena primera ola del covid-19. Un apunte que suscribe Luis Corral, quien afirma que “pese al confinamiento y sus restricciones, el sector residencial, contra todo pronóstico, se ha reactivado”. El CEO de Foro Consultores aclara que “la vivienda de segunda mano es la que ha sufrido más”. En concreto, aquellas viviendas usadas “en barrios donde más ha impactado la pandemia, con menor calidad y menos espacio”.

En esta idea coincide Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, que además explica que “la vivienda de segunda mano y las segundas residencias mostrarán bajadas de precios significativas” en 2021. El economista llega a situar esa bajada en entorno al 15%.

Sociedad de Tasación también cree que el precio de la vivienda usada seguirá cayendo durante este ejercicio, mientras que el CEO de Foro Consultores espera que “con un escenario de vacunación, lo normal es que la bajada de precios” en las zonas más afectadas “se frene”. En esa misma línea, idealista prevé una moderación de los descensos de precios, e incluso no descarta que pueda haber subidas en algunas partes de España, siempre y cuando mejoren la situación económica y la sanitaria.

Buen momento para comprar

Una buena noticia es que, en este escenario, “se abren muchas oportunidades para los compradores”, afirma Raf Jacobs, CEO de Inspire Property Experts. Eso sí, continúa el experto, “lo difícil hoy en día para el comprador es saber cuánto es el precio correcto de una vivienda”. El asesor inmobiliario afirma que “los puntos de referencia han cambiado y más que nunca es crítico saber definir el valor real de una vivienda dada la situación actual”.

Otra realidad diferente se dibuja en torno a la vivienda de obra nueva, cuyos precios, lejos de resentirse en 2020, han tocado máximos de la última década. A juicio de Luis Corral, “en 2021 podrían tener un recorrido alcista y crear una burbuja ante la falta de oferta, especialmente en las ciudades con mayor demanda”. Aquí también coincide Julián Salcedo quien afirma que “los precios de la vivienda nueva se mantendrán relativamente estables”. Eso sí, dependerá de las zonas y de la oferta existente que, en general, “será muy reducida en las grandes ciudades”.

Una de las razones que esgrime el CEO de Foro Consultores para ello es el endurecimiento de los requisitos para la obtención de financiación por parte del promotor. “Esto supone” afirma, “la paralización de proyectos y menos oferta frente a una demanda activa”.

Por otro lado, en opinión del experto seguramente prevalezca la tendencia que despuntó el año pasado sobre la tipología de vivienda con más crecimiento de la demandada, como unifamiliares y viviendas más espaciosa y con accesos al aire libre y espacios comunes, situada principalmente en el extrarradio de las grandes ciudades y localidades de mediano tamaño. Y es que, según apunta Luis Corral, “se ha reestructurado el tipo de vivienda que buscan las familias: más grandes y mejores”. 

Una tendencia que confirma el CEO de Inspire Property Experts. Eso sí, el cambio que pueda producirse hacia las afueras “no es tan fácil como parece”, concluye. El experto añade que “hay más búsquedas en los portales para estas viviendas, pero las compras no aumentarán” con la misma intensidad.

La fortaleza del sector logístico

La irrupción del teletrabajo y la necesidad de estar en contacto con la naturaleza son dos de las razones principales para que esta tendencia, que tras el confinamiento comenzó a ver la luz, vaya cobrando cada vez más fuerza.

En este sentido, solamente tiene una perspectiva favorable el sector logístico, cuyos precios se mantendrán estables, en opinión del economista Julián Salcedo. Esto se debe en gran medida a las grandes empresas cuya cuota de mercado ha mejorado notablemente gracias al comercio online el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios sitúa la inversión en este segmento cercano a los 1.250 millones de euros, una cifra muy similar a la alcanzada en 2020.

Los demás segmentos sufrirán caídas, tanto el hotelero, como las residencias de estudiantes o ancianos, cuya expectativa de recuperación no se espera hasta 2022, igual que en el caso de oficinas, que no pasan por su mejor momento entre el auge del teletrabajo y las nuevas demandas de espacio y seguridad provocadas por la pandemia.

¿Qué va a pasar con el alquiler?

Un apartado especial merece el mercado del alquiler. El 2020 retiró del mercado muchos inmuebles en alquiler dedicados al sector turístico. Gran parte de ellos migraron al mercado de alquiler de larga duración, lo que disparó la oferta de viviendas en arrendamiento casi un 80%, según las cifras de idealista. También aumentó en una proporción similar la demanda, mientras que los precios subieron de media en España un 1,4%, aunque los descensos fueron históricos en las principales ciudades del país, como Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla o Palma.

Respecto a qué pasará con los precios, hay previsiones divididas. Mientras Foro Consultores apunta a que “lo normal es que, si la evolución mejora, una buena parte de ese parque vuelva al mercado turístico y las bajadas de precios se moderen”, idealista ve probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock.

¿Qué pasará con las hipotecas?

El año 2021 comienza igual que terminó el pasado: con una guerra de precios en las hipotecas, a pesar de que las cifras de contratación se han resentido en los últimos meses por el parón y la incertidumbre provocados por el coronavirus.

Hasta el pasado mes de octubre, según los datos del INE, la banca prestó 34.019 millones de euros para la compra de vivienda, un 3,3% menos que en los 10 primeros meses de 2019. Sin embargo, las últimas estadísticas también dejan entrever una mejora de las nuevas operaciones, por lo que el escenario de tipos de interés ultrabajos, unido al previsible descenso de los precios de los inmuebles y a las atractivas ofertas hipotecarias del sector bancario, todo apunta a que en 2021 veremos un crecimiento en la concesión de préstamos.

¿Qué pasará con la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria en España tiene un pronóstico complicado de cara a este 2021. Según el economista Julián Salcedo, “volverá a caer respecto de 2020, al menos un 25%”. De esta manera. el experto afirma que “difícilmente alcanzará los 6.750 millones de euros”. Y es que si echamos la vista atrás, este tipo de inversión alcanzó su pico en 2019, cuando alcanzó los 12.725 millones de euros. Sin embargo, ya a principios de 2020, las estimaciones mostraron una reducción de esta cifra en torno al 10%, lo que la situaría cercana a los 11.000 millones de euros.

Después llegó la pandemia y la inversión inmobiliaria cayó a plomo. Así pues, 2020 ha conseguido cerrar “ligeramente por debajo de los 9.000 millones de euros, registrando una caída del 30%”, afirma Salcedo. Desde la consultora especializada CBRE esperan una mejora gradual de la actividad, por lo que habla de un optimismo moderado.

Algunos retos pendientes

Ahora, los retos del sector inmobiliario se sitúan en torno a la recuperación de la inversión extranjera, ahora mermada por la pandemia. Para ello será necesario garantizar la estabilidad y seguridad jurídica. Por otro lado, también está por ver la activación de la construcción de vivienda nueva a través de una legislación más ágil y de la ya famosa colaboración público-privada, una fórmula que también es necesaria para desarrollar inmuebles de alquiler asequible.

Entre los frentes abiertos del sector también están testar el impacto de las medidas legislativas en el mercado de la vivienda (como la paralización de los desahucios o la puesta en marcha del control de los precios del alquiler), así como ayudar a los jóvenes a acceder al mercado de la vivienda.

En líneas generales, los expertos insisten en que el sector residencial podrá seguir considerándose un valor refugio, aunque con condicionantes: no valdrán todos los inmuebles para este cometido, afirma Julián Salcedo. “Solo los de mejor calidad, ubicación 'prime', de características singulares y flexibles, y que cuenten tanto con servicios propios como con buenas comunicaciones", concluye el experto.