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Diego Lozano (EMVS): "Existe un problema de acceso a la vivienda en Madrid"

Diego Lozano, consejero delegado de la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid), recibe a idealista/news en sus instalaciones para repasar el pasado, presente y futuro de “la mayor promotora de viviendas de la capital”, según indica el propio Lozano. Además, la cabeza visible de la compañía municipal también comenta otros temas de actualidad como los problemas de acceso a la vivienda de Madrid y el auge de la okupación, aunque recalca que la EMVS sólo sufre esta actividad ilegal en un 2% de sus 6.300 casas en propiedad.

Lozano reconoce que existe un problema real de acceso a la vivienda en Madrid, sobre todo entre un grupo de la población - los más jóvenes- que no tienen ahorros para acceder a la compra de una vivienda, pero sus sueldos se sitúan por encima de los umbrales para poder optar una casa de protección.

Para alguien que no conozca la EMVS, ¿cómo le explicarías qué es y para qué sirve?

Pues es muy buena pregunta, porque a pesar de ser una de las empresas más potentes que hay en Madrid hay mucha gente que no nos conoce. En estos momentos, somos la principal promotora de Madrid y tenemos 6.300 viviendas en propiedad para alquilar, lo que significa que cerca de 20.000 ciudadanos viven en nuestras casas.  Además, tenemos promociones para poner en valor unas 3.000 viviendas. Por último, también nos dedicamos a la rehabilitación de espacios urbanos y de edificios públicos.

¿Cómo ha afectado el covid-19 a la EMVS?

Pues nos ha afectado de dos maneras. En primer lugar como empresa propiamente dicha, porque hemos tenido que improvisar determinadas cuestiones que no teníamos preparadas, como el teletrabajo de 300 trabajadores, y a la vez seguir atendiendo a nuestras promociones e inquilinos en un momento muy complicado.

Luego nos ha afectado también en la promoción pública porque hubo un momento en los que se paralizaron todas las obras. Nosotros teníamos 19 obras que paralizamos absolutamente porque la paralizó el Gobierno Central. Afortunadamente las hemos conseguido poner todas en marcha y ya están todas en vigor.

¿Qué acciones plantearon para combatir la crisis del coronavirus?

Nosotros tuvimos claro que lo primero que queríamos era garantizar la seguridad de nuestros inquilinos y la seguridad de las personas que trabajan en las obras. De hecho, antes del estado de alarma creo que fuimos la primera empresa que empezó a adoptar el teletrabajo. Además, también creo que fuimos la primera empresa que decidió ayudar a sus inquilinos afectados por el covid-19 con el pago de las rentas de las viviendas. Tras el estado de alarma hemos ayudado a 400 inquilinos que se quedaron excluidos de las ayudas propuestas por el Gobierno Central al no cumplir los requisitos, pero nosotros habíamos detectado que sí tenían esa necesidad. Ahora estamos viendo cómo podemos prorrogar esas ayudas.

¿Van a prorrogar de las ayudas a todos?

Bueno, estamos estudiando la situación de cada familia. Hay gente que sale y hay gente que entra. Si entendemos que sigue habiendo esa necesidad, pues probablemente se propondrá al Consejo de Administración. Y el Consejo Administración hasta ahora, por unanimidad, ha decidido seguir dando esas ayudas.

Cambiado radicalmente de tema, ¿cree que existe un problema de acceso a la vivienda en Madrid?

Bueno, objetivamente existe un problema de acceso a la vivienda, no sólo porque hay gente que no tiene acceso al mercado, sino también porque hay gente que ni siquiera tiene la posibilidad de acceder al parque de viviendas social. Pero sobre todo existe un problema en Madrid y es que hay poca vivienda en alquiler. Por lo tanto, existe un gran porcentaje de población - gente joven, familias recién constituidas…- que no tienen pocos recursos como para entrar en la vivienda social, pero tampoco tienen lo suficiente como para entrar en el mercado de vivienda libre. Y a partir de ahí se genera un grupo de gente que está excluido del mercado, del alquiler. Entonces, lo que nosotros necesitamos en Madrid y en eso estamos de acuerdo todos, todos los grupos y eso se puso de manifiesto en los pactos de Cibeles, es que es necesario ampliar el parque de alquiler accesible para que pueda acceder aquel que ahora lo tiene vetado.

¿Existe suelo suficiente para satisfacer la demanda de vivienda en Madrid?

Bueno, evidentemente no. Es necesario reutilizar el suelo que no está siendo utilizado. Eso fue una de las cosas que en los pactos de Cibeles quedó muy clara. El suelo ahora mismo en Madrid, calificado para vivienda protegida se decidió que iba a pasar a la empresa municipal para que lo gestionara directamente.

Hay una serie de suelos y dotaciones industriales que no están construidos y que probablemente muchos de ellos no vayan a ser destinados al fin para que fueron planificados y por tanto también se podía utilizar en ese sentido. También existen suelos que son de la Comunidad de Madrid y de redes municipales que están situadas en el municipio de Madrid, que deberíamos encontrar fórmulas de colaboración para levantar viviendas en alquiler accesible.

Además, también hay que actuar también en un mercado secundario que es muy amplio, porque hay mucha vivienda vacía que hay que seguir potenciando bien con la compra o bien mediante una colaboración entre la administración y los propietarios de esas viviendas para que poner en el mercado esa vivienda. También existe suelo libre del Ayuntamiento que es necesario poner en valor con colaboraciones público-privadas para que se ponga en carga.

¿Puede el teletrabajo descongestionar la ciudad de Madrid?

Si el teletrabajo se implanta, eso puede suceder. Quizás la gente decida vivir fuera porque ya no necesita estar tan cerca del trabajo. De todos modos, para que eso lo veamos necesitamos mucho tiempo y que el teletrabajo se implante en las empresas como una cultura arraigada. Yo creo que a corto medio plazo no podemos pensar en eso, porque si pensamos en eso no vamos a solucionar el problema que tenemos.

¿Qué zonas de la ciudad tienen mayores problemas de acceso a la vivienda?

Bueno, yo creo que nosotros tenemos que actuar en toda la ciudad de Madrid. Nosotros necesitamos vivienda en toda la ciudad y por tanto necesitamos que toda la vivienda que esté vacía y todo el suelo que esté disponible lo pongamos en valor.

Digo esto porque tradicionalmente se ha actuado en los barrios del Sur y del Este, porque es donde hay más suelo. Eso lleva también a que los habitantes de esos distritos consideran que se está generando una especie de agravio con ellos. Por este motivo, nosotros en el Norte y en el Centro hemos actuado en el mercado secundario, porque el suelo es el que es.

Para ello, el año pasado ampliamos los precios de compra. Eso nos ha permitido que si tradicionalmente el 94% de las viviendas que se compraban en esta empresa eran de barrios del Sur y del Este nosotros lo hemos bajado al 40%. Significa que estamos redistribuyendo la vivienda pública en Madrid y yo creo que eso es una buena noticia. 

"Somos la mayor promotora de Madrid"

 

 

 

¿Cuántas viviendas o promociones tienen en proceso?

Promociones que tenemos en marcha son treinta y ocho para 3.200.

¿Cuál es el plazo de ejecución?

A final de este año terminaremos 900 viviendas que pondremos a disposición de los madrileños. Y a partir de ahí, el año que viene creo que son otras 400.

¿Cuántas solicitudes de viviendas de la EMVS acumula la compañía?

El registro de solicitantes debe estar en cerca de las 28.000 personas. Aunque sí es cierto que crece cuando hay una oferta de vivienda. Casi siempre existe una media de 25.000 solicitantes y sube o baja en función las promociones que salen al mercado.

¿Tienen previsiones de compra de suelo para 2020?

Si la previsión de adquisición de suelo ahora pasa por dos vías. Una, la compra de parcelas que no tenemos el 100% de la propiedad. Con estas operaciones podemos sumar un centenar de viviendas. Y el resto estamos hablando de cerca de 800 viviendas en ocho parcelas que nos va a dar el Ayuntamiento, que ya se están tramitando algunos de ellos.

¿Qué papel juega la EMVS en los desarrollos urbanísticos de Madrid como la antigua Operación Chamartín, los desarrollos del sureste o la posible reactivación de la Operación Campamento?

Desarrolla un papel que es clave, que es la creación de la vivienda pública para ampliar el Parque Residencial de Vivienda Pública Municipal en alquiler. En cada desarrollo urbanístico, como sabes, hay un tanto por ciento que se cede a la administración. Y ese suelo se concluyó que será cedido a la a la EMVS para que lo desarrolle directamente. En la operación Campamento, primero tenemos que ver qué relación hay, quién, cómo se desarrolla…

¿Qué planes tienen en el apartado de rehabilitación de inmuebles?

Ahora mismo estamos actuando en cuatro fases o en cuatro aspectos distintos. En lo que respecta a los planes de rehabilitación que fueron aprobados por el Ayuntamiento. Nosotros tramitamos el año pasado el conocido como Plan Madre 2017. La tramitación de esas ayudas se hizo desde aquí. Ahora nos han encargado la tramitación de todas las ayudas del Plan Madre 2018. Estamos hablando de 50 millones de euros y de 24.000 familias afectadas. Se tramitará desde aquí. También estamos tramitando las diez zonas que vienen del Plan Estatal de Vivienda.

Y por último, la EMVS realiza rehabilitaciones puntuales en distintos edificios de varios distritos. Por ejemplo, del Centro, estamos haciendo el Colegio Antonio Moreno o el Colegio Santa Marta de Badio. Vamos a hacer un auditorio en Villaverde, hemos actuado en Carabanchel…La realidad es que estamos en la mayor operación de rehabilitación de los últimos 20 años.

Hablemos de otro tema de actualidad en el sector residencial. ¿Ha sufrido la EMVS problemas de okupación?

Bueno, yo no creo que haya un gran tenedor de viviendas que no haya sufrido el problema de la okupación. Nosotros lo hemos sufrido en un muy bajo porcentaje, menos del 2% de las 6.300 viviendas que tenemos. Pero la okupación es un problema grave que evidentemente hay que atajar.

¿Cómo han actuado sobre ese 2% de viviendas que han sido okupadas?

Bueno, nosotros actuamos de una manera preventiva, no hay otra manera de hacerlo. Tenemos la suerte de tener unos equipos de seguridad y de inspectores en la empresa que son fantásticos.

Cada vez que se queda una vivienda vacía se ponen unas medidas para evitar la okupación: alarmas, puertas especiales para que no puedan entrar e intentamos que esa vivienda sea ocupada legítimamente cuanto antes. Eso es lo que hace que tengamos menos porcentaje que otros.

Esa labor preventiva también pasa porque muchos de los okupas no son conscientes del problema que tienen al realizar esta acción. Entonces, a veces hablando con ellos, se dan cuenta de que eso les va a vetar el entrar a una vivienda protegida mediante un procedimiento legal para siempre.

"La solvencia financiera de la EMVS es la mejor en los últimos 30 años"

Pero fuera de la EMVS, ¿cree que existe un problema real con la okupación en Madrid?

No existe un problema de ocupación real sólo en Madrid, sino también en España. Eso es indudable. Creo que, por ejemplo, que la rehabilitación de la vivienda permitiría incentivar a los propietarios que tienen casas vacías ponerlas al mercado y podría evitar este problema.

De todos modos, el problema de la okupación es de seguridad jurídica. Hay mucha gente que tiene una vivienda vacía, no encuentran ningún incentivo para ponerla en el mercado. No son las viviendas que están por rehabilitar las que se okupan. O sea, la inmensa mayoría de la okupación son viviendas que están en buenas condiciones. Por lo tanto, la rehabilitación puede ayudar, pero no es la medida que va a acabar con la okupación. Hay que acabar con medidas legales y siendo consciente del problema.

¿Qué importancia tiene la EMVS en los recientemente firmados pactos de la villa?

Todos los grupos municipales consideran que la Empresa Municipal de Vivienda es la empresa referencia en materia de vivienda del Ayuntamiento y que por tanto es la primera que tiene que tirar hacia adelante. Tanto en la parte de cesión de suelos, de ampliación del parque para viviendas nuevas, como en la parte de ampliación del mercado en alquiler en el mercado secundario… todo pasa a través de la EMVS. De hecho, todos los programas para sacar la vivienda vacía, estamos de acuerdo en que se desarrollen a través de nosotros.

También es importante el plan de compra a particulares. Cuando nosotros llegamos nos encontramos con un problema y es que el precio que se pagaba era muy por debajo del precio del mercado en determinados distritos. Entonces era mucho más la diferencia en distritos como Tetuán, Salamanca, Chamartín, Chamberí, Centro, que lo que había en Carabanchel o en Villaverde, por ejemplo. Entonces se generó un doble problema. Primero no se adquirían las viviendas y segundo, las que adquirían, siempre eran en los mismos sitios. Entonces nosotros lo que hicimos es subir ese precio. Vamos a igualar los precios y vamos a intentar que se reequilibre el volumen de vivienda no solo en unos barrios.

¿Tienen un presupuesto para esta compra de particulares en 2020?

Estamos hablando de 15 millones de euros en 2020 y 2021.

¿Cómo actúa la EMVS en este procedimiento de compra?

Bueno, el procedimiento en la compra de viviendas del mercado secundario puede ser o que la EMVS se interese y realice una oferta o bien porque un particular ofrece su vivienda. De hecho, normalmente es el particular el que lo ofrece, nosotros lo valoramos y si cumple los requisitos la compramos.

¿En qué momento se encuentra la empresa?

Es importante puntualizar que la empresa ahora mismo tiene una capacidad que no tenía antes. La seguridad, la solvencia que nosotros ahora aportamos no es la que tenía esta empresa hace unos años. Y me explico, por ejemplo, a nosotros en el año pasado, cuando cogimos la empresa, teníamos deuda en los bancos por un valor de más de 20 millones de euros en cinco bancos. En el mes de mayo, coincidiendo además con todas las ayudas que nosotros hemos dado del covid-19 liquidamos la deuda bancaria de la empresa. Es decir, esos 20 millones de euros lo dejamos a cero. Eso significa que ahora mismo nosotros no tenemos ninguna deuda con el banco. Por lo tanto, la capacidad y la solvencia financiera que tiene ahora mismo la EMVS es la mejor en los últimos 25 o 30 años.