La vivienda de obra nueva en España: cómo ha evolucionado tras el covid y qué esperan los expertos

El sector inmobiliario se ha transformado durante la pandemia. La vivienda de obra nueva no es una excepción y también ha tenido contratiempos. 

Los expertos coinciden en señalar, que, tras el tiempo de confinamiento, en general la construcción ha seguido su curso. “La obra nueva durante la pandemia ha gozado de muy buena salud. A excepción de los primeros tres meses del estado de alarma en los que se paralizó todo, después se reactivó y se recuperó el ritmo de construcción y de venta, ya que la mayoría de las promociones dispone de un porcentaje elevado de preventa sobre plano”, según nos expone Vicenç Ramón, gerente de RTV grupo inmobiliario.

También lo ve así el experto inmobiliario Eduardo Molet, ya que, en el año 2020, estas viviendas resistieron a la pandemia de forma notable, y las ventas de este activo inmobiliario se situaron en un crecimiento por encima del 7% respecto a la 2019.

“Y en lo que va de año, las compraventas de obra nueva han seguido al alza, incluso por encima de las de segunda mano. Hay un dato muy revelador, el de los visados, que según algunas fuentes han crecido un 20%”.

Cambio de intereses

Hay un cambio de hábitos y de demanda entre los consumidores para optar por viviendas más nuevas, abiertas al exterior, más grandes, con terrazas y buenas vistas. “Es muy cierto que el confinamiento y el teletrabajo nos ha hecho cambiar, y mucho, en cuanto a la percepción de nuestra vivienda, y ha animado a muchas personas a cambiar de casa, si bien los españoles hemos vuelto a ver en la propiedad una inversión recuperable y a la larga revalorizable, más aún cuando la bolsa está lejos de ser rentable y cuando los intereses llevan tiempo en negativo, una tendencia no parece que vaya a cambiar”, señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

A estas nuevas demandas también se refiere Vicenç Ramón: ha cambiado el perfil del producto a vender y la zona de mayor demanda; se ha potenciado más la venta de viviendas de mayor dimensión, con zonas comunes y ubicadas en la periferia de las grandes ciudades.

“En nuestro caso concreto, ha costado más la venta de los pisos ubicados en Barcelona ciudad (normalmente más pequeños y sin zonas comunes ni grandes terrazas) y en cambio el ritmo de venta en las zonas del Maresme (Teià, Llavaneres, Mataró, etc.) y la periferia de Barcelona se ha potenciado considerablemente”, destaca.

Precios al alza

Mientras que los precios de la vivienda de segunda mano y el alquiler han bajado desde la pandemia, parece que la vivienda nueva mantiene sus precios al alza. Así lo explica Eduardo Molet: los precios de la obra nueva están al alza y lo seguirán estando en los próximos meses. “Hasta ahora subían porque la pandemia y los confinamientos han ayudado a aumentar la demanda de viviendas de determinadas características (con terrazas o balcones grandes, con jardines, patios o zonas exteriores) y a eso ahora habrá que sumar el encarecimiento de las materias primas por desabastecimiento”.

Mientras que Vicenç Ramón añade que los precios de obra nueva han tocado máximos de los últimos 10 años en plena pandemia, con incrementos que oscilan entre el 4% y el 20 % en función de las características del producto a vender. Si esto se compara con la segunda mano, ésta sí ha bajado (cerca del 20 %) “y la brecha entre la obra nueva y la segunda mano se ha ampliado, y probablemente se ampliará a lo largo del 2022 y 2023”.

Obra nueva a mejores precios

Para los expertos, poder vivir de obra nueva en España resulta más barato en Castilla y León y Castilla-La Mancha. “Dependiendo de su proximidad a otras comunidades autónomas los precios son más o menos asequibles”, destaca Molet.

Por su parte, Ramon, a pesar de que señalar que no hay bajadas de precios en este tipo de vivienda, comenta que dónde más se ha construido (en la periferia bien comunicada de las grandes ciudades) ya se ha hecho en base a la existencia de una demanda robusta y que ha permitido incrementar los precios de venta de las viviendas, pero ofreciendo un producto mejorado con zonas comunes y servicios relativamente económicos. “Un ejemplo podría ser el caso de Guadalajara, bien comunicada con Madrid, que se ha convertido en ciudad dormitorio de la capital por disponer de unas buenas comunicaciones con la misma”.

Previsiones para 2022

Este mercado cerrará en positivo el año; “las ventas podrían aumentar entre un 7% y un 10% y los precios un 5% aproximadamente”, según Molet.

Para el año que viene, Jesús Duque cree que la obra nueva tiene importantes ventajas como son el hecho de que el comprador no solo adquiere una propiedad impecable y con inmejorables condiciones de uso, sino que también se beneficia de todos aquellos elementos en los que la construcción ha ido evolucionando en los últimos años: materiales de mayor calidad, distribuciones más inteligentes que tienen en cuenta el aprovechamiento de cada metro cuadrado y de la luz natural, en muchos casos servicios como piscina, garaje, etc.

En contra, destaca que son promociones generalmente fuera de las zonas consolidadas de cada ciudad, en muchos casos pendientes de la construcción de las infraestructuras adecuadas, y con un precio superior al de la vivienda de segunda mano.

“Todo parecía indicar una clara apuesta tanto de grandes grupos nacionales como internacionales en la construcción, tanto para la venta como para el alquiler hasta el momento en que comenzó a rumorearse la posibilidad de la que nueva Ley de Vivienda obligue a las constructoras y promotoras privadas a reservar el 30% de sus promociones a vivienda protegida, y, de ese porcentaje, la mitad a alquiler social para los más vulnerables”.

Ramon opina que, para el año que viene, hay una demanda robusta, una oferta cada vez más ajustada a las necesidades de los clientes y los precios continuarán al alza, pero en unos porcentajes más moderados, de entre el 2 y el 5%.