Impuestos y gastos de la venta de una casa

El Tribunal Supremo ha inclinado la balanza a favor de los contribuyentes al permitir que puedan volver a reclamar la devolución de ingresos indebidos desestimada por Hacienda. Es lo que se conoce como un “doble tiro”. Así, los contribuyentes que han recibido una liquidación, la recurrieron y vieron desestimado su recurso, podrán volver a reclamar la devolución de lo pagado de más en cualquier impuesto, no sólo en el de Plusvalía municipal, tras un primero intento fallido.  

Hasta ahora el Ayuntamiento tenía la gran ventaja de presentar su informe pericial para determinar que había habido ganancias con la venta o herencia de una vivienda el mismo día de la vista judicial, con lo que al contribuyente no le dejaba margen de maniobra. Ahora el Supremo aclara que el informe pericial de la Administración puede aportarse el mismo día de la vista judicial, pero el Juzgado debe suspender la vista, si así lo solicita el abogado del contribuyente, para poder leer detenidamente el informe y formular aclaraciones al perito de la Administración.

Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno en caso de que haya habido una ganancia para el contribuyente. Este tributo puede autoliquidarse o en algunas ocasiones el ciudadano debe presentar la “declaración de liquidación” para informar al ayuntamiento correspondiente de la transmisión: éste le notifica posteriormente una liquidación cuantificando el impuesto. El problema es que el consistorio suele tardar más de seis meses en notificar, con lo que el procedimiento caduca para alegría del contribuyente: puede evitar el pago de este impuesto.

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid ha aclarado en una reciente sentencia cómo saber si, de cara al pago de la Plusvalía municipal, ha habido una ganancia o no en caso de recibir en herencia una vivienda por etapas, es decir, en dos momentos diferentes del contribuyente. Se trata de un supuesto muy habitual, ya que en una herencia es com'un que los herederos adquieran el 50% de una casa al fallecimiento de uno de los progenitores y el resto, cuando fallece el otro.

Los efectos de la pandemia del coronavirus y el Brexit han hecho mella en la inversión de los británicos en el mercado residencial español. Por primera vez desde que los Registradores elaboran su estadística de compraventa de viviendas por nacionalidad, los británicos (9,9%) ceden el liderato entre los extranjeros que más compran casas en España. Los alemanes (10,4%) encabezaron la lista el pasado verano, mientras franceses (7,8%), marroquíes (6,5%) y belgas (5,6%) completan el top 5 de compradores foráneos.

Hoy 9 de noviembre ha entrado en vigor la modificación normativa para que la plusvalía municipal sea legal y constitucional. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre viene a adaptar el impuesto a las sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad. Como la norma no tiene efectos retroactivos, puede hacer que muchos más contribuyentes puedan librarse de pagar el impuesto y, por contra, que los ayuntamientos pierdan más recaudación de la prevista inicialmente.

El Consejo de Ministros acaba de aprobar el real decreto que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.  

El Tribunal Constitucional ha publicado la sentencia que declara la inconstitucionalidad, y por tanto, la nulidad del sistema objetivo de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como el impuesto de la plusvalía municipal.

La publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional donde tumba el impuesto de plusvalía municipal ha hecho que muchos contribuyentes se pregunten cómo deben actuar si han vendido una vivienda o la piensan vender a muy corto plazo. En algunos casos conviene reclamar antes de que se publique la sentencia en el BOE. ¿En qué casos? Por ejemplo, en el caso de que el contribuyente haya recibido la liquidación del impuesto y esté en plazo para recurrirlo, o cuando el vendedor de una vivienda haya recibido una autoliquidación y esté en plazo de solicitar su rectificación.

Ante la presión por conocer el texto definitivo de la sentencia del Tribunal Constitucional contra el impuesto de la plusvalía municipal, se ha filtrado el contenido, aunque todavía no se ha publicado en la web del organismo. Se trata de una sentencia que acaba con este impuesto por considerar inconstitucional el método de cálculo de este tributo. Sin embargo, cierra la puerta a la posibilidad de reclamar el importe indebidamente pagado en los últimos años por parte del vendedor de una vivienda, del heredero o donante de un inmueble. Sin duda, es un jarro de agua fría para aquellos contribuyentes que esperaban obtener la devolución de un impuesto que ha vulnerado el principio de capacidad económica.

El Tribunal Constitucional se carga la plusvalía municipal, un tributo que se cobra a la hora de vender un inmueble o heredarlo y que es una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos. Considera que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional porque determina que siempre hay incremento de valor cuando se transmite un terreno, independientemente de que tal incremento exista en realidad, y de su cuantía. Con esta sentencia los ayuntamientos de España no podrán cobrar este impuesto a quien venda, herede o done una vivienda porque es imposible exigirlo sin modificar la ley.

El vendedor de una casa deberá asumir dos impuestos: IRPF y plusvalía municipal. El vendedor tributará en IRPF en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial y es posible reducir la factura fiscal. Jaime Navarro, experto en fiscalidad inmobiliaria, señala varias posibilidades: se puede reducir este beneficio si añadimos gastos inherentes al valor de compra, como la gestoría, abogado, peritos, notarios o certificado energético. La ganancia obtenida por la venta está exenta de impuestos si el importe se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años.

Pagar una parte de la compraventa de una vivienda en ‘negro’ para reducir la base imponible y evitar los impuestos es una práctica común en España, donde la economía sumergida supone una parte importante del PIB, según el despacho de abogados Círculo Legal Barcelona. Se trata de escriturar una casa con un valor inferior al real, una práctica común pero peligrosa, ya que la evasión de impuestos está duramente castigada por la ley. Hacienda puede iniciar una comprobación del valor y acabar cobrando el ITP real, los intereses de demora o incluso poner multas.

Este viernes 3 de septiembre desaparece uno de los artículos legales considerados más injustos en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación estará libre, es decir, tiene carácter retroactivo.

La compraventa de viviendas alcanzó el pasado junio las 64.877 transacciones, lo que supone un aumento del 71% respecto al mismo mes de 2020, todavía con el estado de alarma y las medidas de las desescalada vigentes.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado ya la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Explicamos cómo esta nueva normativa va a afectar en las transmisiones de viviendas.

El economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra explica con un caso práctico la diferente tributación que tiene un contribuyente según sea residente fiscal en España o no residente y el lugar del inmueble que se vende. Por ejemplo, Cuando una persona física es residente fiscal en España y tiene un inmueble situado en España debe tributar por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta. La diferencia tributará en la base imponible del ahorro con unos tipos de gravamen que van desde el 19% al 26% dependiendo de los importes de ganancia patrimonial.

En el comienzo de la semana del Orgullo 2021, marcado aún por la pandemia del coronavirus, en idealista analizamos los principales mercados de la vivienda en los destinos de costa más demandados por la comunidad LGTB+ como Ibiza, Sitges, Torremolinos o las zonas turísticas de Maspalomas y Playa del Inglés en Gran Canaria. El alquiler se resiente en casi todos estos destinos, salvo en Sitges, donde además de subir el precio de alquiler también ha crecido el de venta, junto a las áreas en Ibiza de Sant Joan y Santa Eulalia, si los comparamos con el periodo prepandemia.

El mercado de la vivienda continúa por la senda de la recuperación una vez pasado lo peor de la crisis del coronavirus, según confirman los datos de los notarios. Los precios de las casas vendidas en ocho comunidades autónomas ya marcaban valores superiores en marzo de 2021, según sus últimos datos publicados, frente a los registrados en febrero de 2020, el último mes completo en periodo precovid, con Aragón (11,5%) Baleares (5,5%) y Canarias (5%) a la cabeza.

El Congreso de los Diputados ha aprobado finalmente el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Además, este proyecto que será remitido al Senado para completar allí su tramitación, incluye una enmienda para salvar las inspecciones sorpresa de la Agencia Tributaria, cuestionadas por los tribunales.

La Dirección General de Tributos recuerda cómo hay que declarar el IRPF cuando la venta de una vivienda y el pago de la plusvalía municipal se hacen en años diferentes. Recuerda que la plusvalía sólo puede deducirse en el mismo ejercicio del IRPF en el que se declare la ganancia o pérdida patrimonial por la venta de la casa. Es decir, no es posible declarar la ganancia patrimonial en un ejercicio y deducir el impuesto de plusvalía en otro.

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros cayó un 24,2% interanual en 2020 con motivo de la pandemia del coronavirus, con poco menos de 77.500 transacciones, según los notarios. Británicos (12,6%), marroquíes (8,3%), franceses (8,3%) y alemanes (7,7%) fueron las nacionalidades que más casas adquirieron dentro de la caída generalizada de 2020. De nuevo, la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña fueron los destinos preferidos por los extranjeros. Baleares y Canarias sufrieron las mayores caídas de toda España.

El ladrillo ha aglutinado históricamente el ahorro y el patrimonio de las familias españolas, gracias a la rentabilidad que ofrece la inversión en vivienda y a la menor volatilidad que sufre respecto a alternativas como la bolsa. Entre los motivos que sostienen la compra de una vivienda actualmente se encuentran los bajos tipos de interés de las hipotecas, las ventajas fiscales que existen, unos ciclos marcados por cambios más suaves en los precios o la protección frente a la inflación. No obstante, también conviene tener presentes los impuestos y gastos de la compra, el coste de mantener los inmuebles y que se trata de un activo poco líquido.