Impuestos y gastos de la venta de una casa

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa otro asunto inmobiliario de gran interés para los contribuyentes. Se trata de la tributación en el IRPF de la disolución de una comunidad de bienes, o lo que es lo mismo, de la venta por parte de uno de los propietarios de parte de la vivienda y que el que se queda con la casa compensa en metálico al otro. Es una operación muy habitual tras un divorcio o la venta de una casa propiedad de varias personas. Ahora el Alto Tribunal debe dictaminar si en esta operación el vendedor debe tributar en el IRPF o no.

El incremento patrimonial que ha tenido el heredero por la herencia de una vivienda constituye hecho imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de modo que la adquisición mortis causa en sí misma no dará lugar a tributación en el IRPF, tal y como señala Sergi Cebrian Burguete, soci

La red inmobiliaria Comprarcasa asegura que en el año de la pandemia percibió un alza de más del 20% de las tramitaciones para de herencias de viviendas, principalmente en Madrid y Barcelona. Ante este repunte, ha repasado qué impuestos y gastos supone heredar un inmueble, qué trámites son necesarios para hacer efectiva esta transmisión y qué hay que tener en cuenta para venderlo o renunciar a una herencia.

La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor de los inmuebles cuando se produce una transmisión, es decir, cuando se vende o hereda una vivienda. Este tributo no tiene en cuenta el precio de la compraventa o de la vivienda heredada, sino el valor catastral del inmueble. Desgranamos cinco consejos básicos para saber si se puede evitar pagarlo o decidir si conviene iniciar una batalla legal contra el Ayuntamiento de turno o no.

Si has comprado una casa a un precio “chollo”, Hacienda te penaliza al exigirte pagar más de ITP. Pero si has vendido “barato” un piso, el fisco también te castiga. ¿Cómo? Obliga a los vendedores a tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF superior a la declarada, porque considera que el valor de escritura no es el de mercado. Puede pasar, sin embargo, que el vendedor no tenga forma de conocer la comprobación de valores y deba fiarse de Hacienda. Ahora un tribunal da la razón al contribuyente al considerar que tiene derecho a examinar la comprobación de valores hecha al comprador.

Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno. El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha aclarado cómo se puede calcular el valor que tiene el terreno y el valor de la vivienda construida, con el fin de saber si ha habido un aumento de valor, y Hacienda pueda exigir el pago del impuesto, o si no lo ha habido. En resumen, el Alto Tribunal acepta cualquier método de cálculo admitido en Derecho y no sólo el que utilizan muchos ayuntamientos.

La compraventa de viviendas arrancó 2021 con una bajada interanual del 12,2%, hasta las 34.886 operaciones, mientras los préstamos hipotecarios tuvieron un descenso más leve del 3,8% frente a enero de 2020, según los datos de los notarios. El precio medio de las casas vendidas también cedió un 1,3%, para quedarse en 1.474 euros/m2 en enero de 2021.

Vivir en la ciudad no es lo más importante para la demanda procedente del extranjero que busca una vivienda en idealista. El peso de las visitas desde otros países que buscan comprar o alquilar una casa en España cedió cuatro puntos en 2020 (9,5%) afectado por la crisis del coronavirus. Alicante (28,4%), S/C de Tenerife (26,2%), Baleares (25,6%) y Málaga (22,2%) siguen siendo los destinos preferidos por una demanda foránea procedente principalmente de Reino Unido, Alemania y Francia.

El Tribunal Supremo ha sentado un criterio muy favorable para los contribuyentes. Ha establecido que el plazo para reinvertir el dinero obtenido de la venta de la vivienda habitual en otra que esté en construcción es de dos años contados desde la transmisión de la casa, con el fin de disfrutar de la exención por reinversión en el IRPF, es decir, que los contribuyentes estarán exentos de tributar la ganancia patrimonial obtenida de la venta en el IRPF.

Cada impuesto es un mundo y más si no se sabe si el Estado ha cedido competencias a una autonomía o a un ayuntamiento. Para aclarar dudas sobre dónde liquidar un impuesto, es esencial prestar atención al concepto de residencia habitual (que varía según el impuesto) y a las normas de competencia territorial de cada impuesto. Te explicamos brevemente dónde pagar los principales tributos.

A la hora de traspasar la propiedad de una vivienda u otro inmueble, las partes pueden optar por firmar un contrato privado de compraventa o hacerlo ante notario mediante escritura pública ante notario. Por tanto, no es obligatorio que intervengan estos funcionarios públicos, pero sí recomendable. El motivo es que garantizará que el acuerdo es legal, inamovible y seguro al 100%, ya que dota a la operación de un plus de información y da mayor seguridad jurídica a los contratantes. Sus honorarios los fija el Gobierno y su coste pueden pactarlo entre las partes, al igual que la elección del notario.

En el noveno mes del año se firmaron 45.538 compraventas de viviendas y 23.037 préstamos hipotecarios, unas cifras que se traducen en subidas interanuales superiores al 5% y al 8%, respectivamente. Según los datos de los notarios, septiembre es el segundo mes consecutivo de subidas y el mejor en número de operaciones. No obstante, los precios de las casas vendidas y el importe medio de las hipotecas siguen cayendo. El INE también detecta una mejora de las transacciones en septiembre.

El Proyecto de Ley contra el fraude fiscal aprobado por el Gobierno incluye una modificación a la hora de valorar los inmuebles que afecta a impuestos como Patrimonio, Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones. Cuando entre en vigor, dichos tributos se aplicarán sobre el valor de referencia que determine el Catastro. Los expertos valoran el intento de reducir la litigiosidad, pero tienen dudas sobre su puesta en marcha. Avisan del impacto en los grandes patrimonios y de que el contribuyente será el encargado de reclamar posibles errores.

La crisis del coronavirus ha cambiado las preferencias de muchos españoles: algunos optan por buscar una casa a las afueras de las grandes ciudades, otros prefieren el centro de la urbe para vivir.

La compraventa de viviendas se redujo un 6% en febrero, mientras que el precio medio se situó en 1.393 euros/m2, una mínima subida del 0,5% interanual, según los notarios. La concesión de préstamos hipotecarios también cedió un 0,6% frente a febrero de 2019, pero sí que aumentó la cuantía media hasta los 140.110 euros (un 5,5% más). Así se mostraba el mercado de la vivienda justo antes de la llegada de la pandemia.

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros mantuvo la tónica general del mercado, con un descenso de casi un 4% y cerca de 63.000 operaciones. El peso de los extranjeros sobre el total de ventas se queda en el 12,5% (-0,19 pp) en 2019, según los registradores. En las provincias de Alicante (42,3%), Baleares (35,1%) y Santa Cruz de Tenerife (30,7%) tuvieron un mayor peso de los extranjeros en busca de sol y playa.

La compra de vivienda por extranjeros en 2019 se reduce ligeramente como el cómputo general del mercado. De superar las 65.400 operaciones en 2018, a las poco más de 63.000 transacciones del pasado año (-3,7%), según los datos de registradores. Comunitat Valenciana (27,1%), Canarias (25,3%) y Murcia (18,6%) fueron las comunidades preferidas en el último trimestre del año, donde los británicos, franceses y alemanes siguen siendo los principales compradores foráneos.

En caso de divorcio es habitual que uno de los cónyuges se quede con el uso de la vivienda y que el otro la abandone, aunque ambos sigan pagando la hipoteca (si la hubiere). ¿Pero qué pasa si se vende la casa? La Dirección General de Tributos ha aclarado quiénes pueden disfrutar de la exención por reinversión en vivienda: sólo la persona que siga viviendo en la casa y te explicamos por qué.

Hasta 12 autonomías registraron descensos en la venta de viviendas, que de medía cayó un 7,8% en el segundo trimestre de 2019, según los notarios. Baleares (-20,8%), Madrid (-17,6%) y Navarra (-13,5%) alcanzaron bajadas de dos dígitos. El precio (1.430 euros/m2 de media) avanzó un 1% interanual, mientras los préstamos destinados a vivienda también decayeron un 1,8% frente al 2T de 2018.

La quiebra del gigante del turismo Thomas Cook en Reino Unido no solo hace tambalear el cierre del año turístico en regiones como Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana o Murcia. El mercado inmobiliario en estas autonomías se caracteriza por el importante peso de los extranjeros en el mercado de compraventa de viviendas. En ambos archipiélagos, por ejemplo, representan el 27,5% y un 26,5% del total de transacciones durante el pasado trimestre, según los Registradores.

Los ingresos por impuestos y tasas de los ayuntamientos en 2018 se situaron por encima de los 39.400 millones de euros, tras crecer un 3% más que en el ejercicio previo, gracias sobre todo al tirón de los tributos relacionados con el ladrillo. La recaudación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el ITP-AJD y el que grava las licencias urbanísticas crecieron a doble dígito, mientras que el IBI supone ya más de un tercio de los ingresos.

Muchas son las dudas que tienen las personas a la hora de comprar o vender una vivienda sobre la carga tributaria a la que deberán hacer frente. Con este artículo se busca mostrar de una manera sencilla y con la ayuda del abogado fiscalista José Miguel Golpe Saavedra, los impuestos que se deben pagar al Estado, las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos.

A cierre de 2018, el precio promedio de la compraventa de viviendas realizadas por extranjeros se situó en 1.748 euros/m2, un 1,8% interanual más, según los notarios. Por nacionalidades, pese a que británicos, franceses y alemanes copan las operaciones en el segundo semestre del año pasado, son los estadounidenses (2.426 euros/m2), suecos (2.426 euros) y suizos (2.304 euros) los que más pagan por sus propiedades en España.

Las transacciones cerraron en marzo una racha de 39 meses consecutivos en positivo tras situarse en 50.659 compraventas de viviendas, un 2,9% interanual menos, según la estadística de los notarios. En el tercer mes del año, el precio medio fue de 1.389 euros/m2 (1,7%), mientras los préstamos aumentaron un 6,9% con 25.166 nuevas hipotecas, lo que incrementa la compra financiada a casi la mitad del total las operaciones (49,7%).