Inversión inmobiliaria

El mercado inmobiliario europeo atraviesa una fase difícil vinculada a la subida de los tipos de interés, que ha frenado las inversiones inmobiliarias (en mínimos de diez años) y los precios de los activos, aunque las rentabilidades mantienen el tipo. BNP Paribas RE ha elaborado sus previsiones para 2024 sobre el mercado inmobiliario europeo: analiza qué activos de Europa y España atraerán la atención en 2024, con especial atención al mercado inmobiliario residencial. De los cinco grandes mercados en cuanto a inversión, España se sitúa en cuarto lugar con 3.800 millones de euros (-41%), por debajo de Reino Unido, que está a la cabeza con 21.300 millones de euros (-52% interanual).

Saber en cuantos años se va a poder rentabilizar la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es una de las claves para pequeños y grandes inversores. Por ejemplo, Madrid (21 años) se encuentra entre las principales ciudades donde se tardarían menos años en amortizar, a la par que Nueva York o Boston, aunque por debajo de San Francisco (19 años), Dubái o Miami (ambos con 15 años). En Hong Kong, Ginebra o Zúrich se superan los 40 años. El estudio de UBS analiza también los años de salario medio íntegro que hacen falta para poder comprar un piso, donde la capital española (5 años) vuelve a estar entre los más asequibles, como Miami o San Francisco.

El crecimiento de las economías mundiales, sobre todo de los países emergentes, presenta oportunidades para los inversores. Y estos no paran de analizar las mejores opciones, a través de análisis demográficos, el aumento del PIB o los avances tecnológicos observados a nivel mundial. Con datos de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York se estima la primera de riesgo de los países. Desde 13 países con el riesgo más bajo (0%) hasta cinco que comparten el mayor riesgo (24,8%): Bielorrusia, Líbano, Venezuela, Sudán y Siria.

El último informe de previsiones inmobiliarias de la gestora de Deutsche Bank lanza una crítica a la Ley de Vivienda, la normativa que entró en vigor a finales de año y que incluye la posibilidad de topar los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas. Según DWS, la ley "supone un riesgo para la rentabilidad y la liquidez de las viviendas de alquiler privado" y limita el crecimiento de los alquileres asequibles. No obstante, ve oportunidades de inversión en los planes público-privados, donde es posible "obtener rentabilidades atractivas", así como en los segmentos de logística y alojamientos para estudiantes.

En un entorno marcado por una inflación elevada, la inversión inmobiliaria puede actuar como primera línea de defensa para preservar el poder adquisitivo. La gestora Julius Baer destaca seis tendencias del mercado mundial que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta para sortear el ciclo actual. En el caso de los bienes inmuebles, cuyo valor depende en gran medida de la ubicación, no siempre es fácil sacar conclusiones generalizadas, pero hay ciertas pautas y correlaciones, como que la inversión se centrará en el mercado residencial o logístico, que ofrecen un potencial de crecimiento de los alquileres que compensa la inflación actual.

La consultora Colliers ya ha puesto fecha a la remontada de la inversión inmobiliaria. Según sus previsiones, el momento más complicado llegará en el primer trimestre del próximo año y los precios de los activos tocarán fondo durante el primer semestre, coincidiendo con el fin de las subidas de los tipos de interés. "Esto aportará más certidumbre a los mercados, y la posibilidad de rebajas de tipos a medio plazo abrirá una buena oportunidad de inversión debería iniciarse a partir de entonces", asevera. No obstante, descarta que el valor nominal de los inmuebles se recupere antes de 2026.

GRC IM, compañía especializada en inversión inmobiliaria con sedes en Madrid y Lisboa, se ha aliado con el fondo británico de capital riesgo Hayfin Capital para crear un vehículo con el objetivo de ofrecer crédito alternativo por un volumen de hasta 100 millones de euros. El nuevo vehículo nacido de esta 'joint venture' focalizará su inversión en todo tipo de activos aunque, estará centrada en inmuebles residenciales, logísticos, hoteleros y alternativos ubicados en las principales ciudades españolas, así como en Lisboa y Oporto.

La inversión inmobiliaria en España ha alcanzado cerca de los 5.000 millones de euros en el primer semestre de 2023, volumen que supone un retroceso interanual del 44%, según el reciente Informe de Inversión de Forcadell. El mercado se ha mantenido en un contexto de gran incertidumbre internacional a lo largo de los primeros 6 meses del año, con unos tipos de interés elevados y una inflación a la que le cuesta descender y que ha seguido condicionando su desarrollo.

Una de las áreas de inversión inmobiliaria históricamente más relevantes no deja de perder fuerza: las oficinas se han desplomado en un 76,5% en este segundo trimestre, lo que supone que han registrado alrededor de 143 millones de euros en operaciones. De esta manera, el rey de las inversiones inmobiliarias se ha convertido en el que menor capital ha movilizado de abril a junio, acumulando solo un 6,6% de la inversión total. Además, el semestre también registra una importante caída del 43% frente a datos de hace un año, tras registrar 754 millones de euros.

Un estudio recién publicado por Masteos, empresa especializada en inversión inmobiliaria en alquiler, destacaba los 35 municipios que muestran la mejor rentabilidad en la compra de una vivienda para ponerla en arrendamiento por diversos rangos de precio, desde menos de 80.000 euros a más de 200.000 euros. Con datos de idealista, analizamos la oferta de casas en venta entre esas cantidades y las rentas medias del alquiler en localidades como Madrid, Barakaldo, San Cristóbal de La Laguna o Ferrol.

La inversión inmobiliaria continúa su descenso y se prevé que termine 2023 en mínimos de diez años. Las subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han provocado que las compras de inmuebles abandonen los máximos de 2018 logrados hace un año. Según datos de Colliers, el pronóstico es que el ejercicio finalice entre los 9.000 y los 10.000 millones de euros, lo que significa un 50% menos frente a datos de 2022.

El sector Living, que enmarca todos los segmentos del sector residencial, se consolida como líder en inversión inmobiliaria en España al concentrar un 31% del total, con 1.629 millones de euros, según datos de CBRE, firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios. Este tipo de inversiones se han registrado principalmente en el primer trimestre del año, sobre todo con cuatro grandes transacciones, por encima de los 80 millones de euros, que han supuesto más de la mitad del total logrado.

La inversión inmobiliaria española cayó un 47% en el primer semestre del año, hasta los 5.194 millones de euros, en comparación con el mismo periodo del ejercicio previo, según los datos de la consultora inmobiliaria CBRE. La compañía ha detallado a través de una nota de prensa que el 59% de la inversión en el semestre se concentró en el primer trimestre, mientras que el volumen total alcanzado está en línea con la media de la última década a pesar del ajuste experimentado, alineado con las previsiones a la baja anunciadas a principios de año por CRBE en vista de la alta volatilidad.

El mercado de la vivienda ofrece oportunidades para aquellos que las sepan ver y que tengan el capital necesario para invertir. Una tendencia que está ganando adeptos es la de comprar casas para reformarlas y luego venderlas, y así sacar una rentabilidad. En este artículo, abordamos lo que hay que tener en cuenta antes de lanzarse a este nicho de mercado, como disponer de ahorros previos que contemplen la compra de la casa y de su reforma, además de valorar el precio de venta y el estado de conservación de la propiedad.

El Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD) ha acogido la jornada “La inversión inmobiliaria” con la presencia de Andrés Horcajada, CEO fundador de Tectum; Juan Velayos, CEO fundador de JV20; Alfredo Muñoz, director general de Mapfre Inmuebles; y Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal. Este último, ha sido categórico con el ciclo que atraviesa el negocio inmobiliario: “la caída de la inversión inmobiliaria en 2023 estará en el 50% con respecto a 2022”, ha dicho.

La gestora suiza ha levantado 362 millones de dólares (335 millones de euros) para su segundo fondo de coinversión inmobiliaria, al que ha bautizado como Monta Rosa Properties II. Estará expuesto a sectores como consumo, logística, centros de datos, proyectos residenciales, y su objetivo es llevar a cabo entre 15 y 20 coinversiones. "La imperiosa transición hacia un mundo más sostenible y la creciente necesidad de estilos de vida flexibles están dando lugar a interesantes oportunidades de inversión", aseguran desde Pictet.

Aliseda Inmobiliaria ha cerrado la venta del parque comercial El Osito, en L'Eliana (Valencia) a la compañía francesa Iroko Zen por 26,5 millones de euros. El activo se encuentra a 20 kilómetros de Valencia y fue inaugurado en 2008, ocupa más de 20.300 metros cuadrados y está alquilado al 100% a ocho operadores, según informó la inmobiliaria. El consejero delegado de Aliseda Inmobiliaria, Eduard Mendiluce, ha afirmado que la venta de este parque se enmarca en la estrategia de desinversión en su cartera de terciario.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que celebrará entre el 24 y el 27 de mayo en Ifema, contará este año con una oferta de más de 15.000 viviendas, entre nuevas y usadas, repartidas por diferentes puntos del país: desde las grandes ciudades a la costa y zonas del interior. Una de las novedades de esta edición es la llegada de un nuevo espacio dirigido a los inversores particulares quieran comprar inmuebles para destinarlos al alquiler o invertir en el sector a través del 'crowdfunding'. A dos semanas de la feria, los registros de este perfil se han disparado un 52% interanual.

La inversión en 'retail' en España alcanzó 4.450 millones de euros en 2022, lo que representa un incremento del 310% respecto al año anterior y un nuevo récord para el sector, según los datos de JLL. La consultora cree que este segmento inmobiliario siga captando el interés de los inversores y recuerda que llegarán al mercado nuevos espacios comerciales en los próximos meses. En concreto, están previstos 23 proyectos que añadirán 430.000 nuevos m2 de superficie bruta alquilable, la mayoría de parques comerciales.

La plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria asegura en un estudio que la compra de viviendas para destinarlas al alquiler se mantiene como la opción preferida de los pequeños inversores, por encima de los locales, las naves o los suelos, gracias a factores como la fuerte demanda del mercado del arrendamiento y a la rentabilidad que se puede obtener en algunas zonas. Según Inviertis, el inmueble más buscado este año es un piso de 70 m2 con tres habitaciones y ubicado en áreas metropolitanas de Madrid, Málaga, Alicante o Zaragoza.

El pasado 27 de febrero de 2023 se publicó en el BOE la Resolución, de 6 de febrero de 2023, de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Auditoría Tributaria y Aduanera para 2023 (el "Plan de Auditoría Tributaria Española 2023"). Como novedades destaca el control sobre las socimis y sobre los no residentes que tengan inmuebles en España, a los que les tocará pagar el Impuesto sobre el Patrimonio.

El capital internacional sigue apostando por la inversión en vivienda y residencias en España, pese a la incertidumbre. Según un estudio de CBRE, Madrid fue en 2022 la segunda ciudad europea que captó más inversión transfronteriza en el sector 'living', con 1.400 millones de euros, solo superada por Berlín, y por delante de París o Londres, mientras que Barcelona ocupó el séptimo lugar del ranking, con unos 900 millones de euros de inversión. El mercado doméstico es el único con ciudades en el 'top 10'.

Ni la logística ni los hoteles ni las oficinas. Los activos alternativos se coronan en 2023 como las grandes apuestas de los inversores inmobiliarios internacionales en Europa. Según un estudio de PwC y Urban Land Institute, las infraestructuras energéticas, los activos relacionados con la salud y los centros de datos son las tipologías de inmuebles más atractivas este año, gracias a su potencial de desarrollo y crecimiento de rentas y a su capacidad para captar nuevas inversiones. La vivienda social y asequible y las residencias de mayores también están entre las primeras posiciones.

Cristina García-Peri, socia fundadora de la gestora Azora y consejera de Bankinter, afirma que una de las principales consecuencias del cambio de escenario monetario y económico es que al sector inmobiliario le están surgiendo competidores para captar nuevas inversiones como por ejemplo la deuda. A pesar de que el ‘real estate’ ofrece más protección frente a la inflación y permite invertir en diferentes activos y tendencias, los expertos temen que haya un trasvase de capital al mercado de renta fija si las rentabilidades alcanzan el 4-5% próximamente.

Durante estos días del año se suele hacer balance de lo que ha supuesto 2022 y, a la vez, tenemos la mirada puesta en el año que viene. El residencial es el segmento inmobiliario que mayor interés ha atraído tanto en volumen de inversión como en número de operaciones en 2022, y ya arroja una rentabilidad media anual superior al 4,5%. Pero el próximo año puede haber una desaceleración de la inversión ante la incertidumbre internacional, la subida de tipos y la escasez de materiales de construcción.