Comprar pisos baratos para reformar y vender

Se estima que, de media, se puede obtener hasta un 30% de rentabilidad con este tipo de inversiones

Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

27 Julio 2023, 6:00

El mercado de la vivienda ofrece oportunidades para todos aquellos que las sepan ver y tengan el capital necesario para invertir. Una tendencia que está ganando adeptos es la de comprar casas para reformarlas y luego venderlas, para así sacar una rentabilidad. En este artículo abordamos qué tener en cuenta antes de lanzarse a este nicho.

Reformar para vender: En qué consiste el negocio

El negocio es muy simple en un principio: compras, reformas y vendes por un precio superior al del valor de la vivienda y su reforma (y también los gastos derivados de la operación y de mantenimiento). En la práctica parece muy sencillo, sin embargo, para que sea rentable, debes conocer una serie de aspectos básicos. De lo contrario, lo que empezó siendo una idea brillante puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza.

Para invertir en una vivienda, debes disponer de unos ahorros previos que contemplen la compra de la casa y de su reforma, así como todos los posibles gastos extra que pueden surgir. Si todo sale bien, se estima que se puede obtener hasta un 30% de rentabilidad con este tipo de operación.

Lo más frecuente es comprar viviendas y pisos antiguos, aunque sea en mal estado, pero cuya reforma no sea muy costosa. Para ello, los desperfectos deben afectar a la parte visual, pero no a su estructura.

Experiencia de primera mano de una particular

Renata es una de estas particulares que compra casas, las reforma y las vende. Lleva más de 10 años desarrollando este tipo de actividad en la Costa del Sol. “Hay que estar muy pendiente de las casas en venta porque cada vez más inversores, grandes o pequeños, se interesan por este negocio”, comenta a idealista/news.

“Las viviendas en buenas ubicaciones o en un estado no excesivamente ruinoso, vuelan. Por ejemplo, el año pasado, salió a la venta por 90.000 euros una casa de pueblo en el centro de San Pedro Alcántara, al lado de Marbella, casi en ruinas, con el interior destrozado, sin luz y un aspecto horrible. Fuimos a verla cinco personas. En esa misma visita, se vendió. Y daba miedo entrar”, explica.

Cuando le preguntamos el porqué de esta rápida venta de una propiedad que, a simple vista, puede parecer cara con esas condiciones, contesta: “Por las posibilidades. La vivienda tenía tres pisos, en el centro de San Pedro, a 10-15 minutos de Marbella. Es una oportunidad muy buena para construir pisos turísticos o una casa vacacional, por ejemplo. Aunque yo me eché hacia atrás por el alto coste de la reforma. Pero esa casa, una vez reformada, se podría vender por unos 250.000 euros”.

Piso para reformar en Palma de Mallorca idealista

Comprar un piso para reformar: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Lo más importante es valorar el coste de la compra, de la reforma y analizar las posibilidades que ofrece. Los aspectos a tener en cuenta más relevantes son:

El estado de la propiedad: Cuanto peor sea, mayor inversión habrá que destinar en reformarlo. Para ello, lo ideal es visitar la casa con un arquitecto o profesional de las reformas que sepa apreciar en qué estado real se encuentra.
El precio de compra: Para que sea rentable comprar un piso y venderlo reformado, este debe estar a un precio por debajo de mercado.
Estimar el coste de la reforma: Debes prever el dinero que supondrá dejar el piso en buen estado, es decir, vendible. Por ejemplo, hay que saber si tiene averías en el sistema eléctrico o hídrico, en la estructura, humedades, etc. Es fundamental no solo mirar el aspecto de la casa, sino todo lo que puede estar roto por debajo de ella. Una vez creas que la vas a comprar, debes pedir presupuestos y valorar si realmente es rentable.
Analizar el mercado: Una operación de este tipo precisa de un estudio previo del mercado. ¿A cuánto se venden las casas en esa zona? ¿Qué tipologías son las más caras? ¿Y las más demandadas? ¿Qué tipo de cliente busco? ¿Está subiendo o bajando el precio de la vivienda? Todas estas preguntas son importantes. Para ello, puedes dejarte aconsejar por agentes inmobiliarios de la zona, ya que sabrán cómo se comporta el mercado en esa zona y te ayudarán a encontrar un producto que encaje con tus aspiraciones.
Zona geográfica: Gran parte del éxito de la operación recae en escoger una vivienda en una zona demandada. Áreas en auge, de alto atractivo turístico o con precios altos siempre son apuestas seguras para este negocio. Siempre se valora más que la vivienda esté bien comunicada, que el barrio sea atractivo, que cuente con zonas de ocio y servicios, etc.
Mantenimiento y gastos: Durante el proceso de reforma, hay que tener en cuenta que la vivienda genera unos gastos. Se debe disponer del capital para hacerlos frente. Por ejemplo, la tasa de basuras, el IBI, las cuotas de la comunidad de vecinos, etc.

“Mi primera operación fue un desastre. Compré una casa de pueblo en Tolox (Málaga) por 8.000 euros. Pensé que era muy difícil no sacar algo de beneficio. Al final, la reforma me costó 40.000 euros y no la dejé como quería. Me quedé sin dinero y la terminé vendiendo por 47.000 euros en total, incluyendo gastos e impuestos. Saqué poco, muy poco, para el tiempo que me llevó”, comenta Renata.

Ahora, con más experiencia, esta polaca afincada en la Costa del Sol, hace de dos a cuatro operaciones al año, obteniendo unos ingresos elevados, que prefiere no revelar.

“Es mejor invertir más dinero en algo seguro que comprar lo que a primera vista parece una ganga. Con los años, vas aprendiendo a apreciar cosas del estado de una vivienda que te pueden arrojar algo de luz sobre el coste que tendrá reformarla, pero siempre es aconsejable ir con un arquitecto a las visitas. De este modo, te podrá esclarecer qué posibilidades tiene y qué gastos necesita la casa”, añade.