Seis tendencias a tener en cuenta en las inversiones inmobiliarias

En un entorno de inversión caracterizado por una inflación estructuralmente más elevada, la inversión inmobiliaria puede actuar como primera línea de defensa para preservar el poder adquisitivo. Markus Waeber, Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence del grupo de gestión de patrimonios Julius Baer, destaca seis tendencias del mercado mundial que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta para sortear el ciclo actual.

Invertir en inmuebles contra la inflación

En el caso de los bienes inmuebles, un activo cuyo valor depende en gran medida de la ubicación, no siempre es fácil sacar conclusiones generalizadas a escala mundial, ya que "los mercados inmobiliarios difieren considerablemente de una región a otra, e incluso dentro de una misma ciudad o barrio", como señala Markus Waeber. Además, añade que "la oferta y la demanda pueden variar mucho de una economía a otra. También hay que tener en cuenta factores como las diferencias jurídicas, las distintas normativas fiscales y las restricciones a la inversión extranjera."

Sin embargo, examinar el mercado desde una óptica internacional arroja luz sobre ciertas pautas y correlaciones. En un contexto de política monetaria restrictiva y de expansión de los rendimientos inmobiliarios, la rentabilidad del flujo de caja de los bienes inmuebles se convierte en un componente relativamente mayor de la rentabilidad total. En estos tiempos, los inversores inmobiliarios suelen centrarse en segmentos inmobiliarios como el mercado residencial o logístico, que ofrecen un potencial de crecimiento de los alquileres que compensa la inflación actual.

"Identificar tendencias más amplias requiere una combinación de análisis a nivel macroeconómico con un profundo conocimiento de la dinámica del mercado local", afirma el experto. Por lo que "los clientes quieren entender cómo los cambios en los indicadores económicos a nivel global podrían afectar a los mercados inmobiliarios locales en los que operan."

Las seis tendencias en inversión inmobiliaria

En el caso de estar interesado en este tipo de inversión, el directivo destaca seis opciones del mercado inmobiliario y cómo los inversores internacionales podrían utilizarlas en su beneficio.

Centrarse en las viviendas de alquiler

La población mundial lleva tiempo enfrentándose a la escasez de vivienda, algo en lo que influyen el aumento de los costes de construcción, la rápida urbanización, el crecimiento demográfico y la escasez de suelo. Esto se aprecia especialmente en las ciudades y sus alrededores, donde los factores se han combinado para crear un mercado caracterizado por una escasa oferta y una gran demanda. En un entorno de altos precios inmobiliarios y tipos de interés al alza, muchos compradores primerizos tendrán dificultades para obtener una hipoteca, lo que está desplazando la demanda hacia el sector del alquiler.

Esto hace que el sector del alquiler residencial sea una propuesta cada vez más atractiva para los inversores, con datos históricos que muestran que las rentas del alquiler residencial tienen potencial para ofrecer atractivos rendimientos ajustados al riesgo y proporcionar una sólida cobertura en épocas de mayor inflación. Con un volumen anual de transacciones de más de 200.000 millones de dólares (189.240 millones de euros), EEUU es el mayor y más líquido mercado inmobiliario de alquiler del mundo. En Europa, Alemania también ofrece un mercado inmobiliario de alquiler muy líquido, con un volumen anual de transacciones de casi 20.000 millones de dólares (18.920 millones de euros).

Apostar por lo ecológico para obtener beneficios a largo plazo ​​​​​​​

Incorporar los principios de la construcción ecológica a la propia estrategia de inversión no sólo demuestra un compromiso con la mitigación del riesgo climático, sino que también puede reportar interesantes beneficios. La llegada de nuevas tecnologías de ahorro de recursos, como los paneles solares, los aislamientos resistentes y los dispositivos de ahorro de agua, ofrece a los inversores la posibilidad de ahorrar a largo plazo y aumentar la rentabilidad. También están cada vez más llamados a cumplir normativas más estrictas e incentivos aplicados por los gobiernos para promover la construcción y gestión sostenibles de los edificios.

En los últimos años se ha debatido mucho sobre la existencia de la llamada "prima del edificio verde", según la cual los ocupantes pagan alquileres más altos por los inmuebles comerciales certificados como ecológicos y los inversores pagan más capital para adquirir tales activos. Un estudio realizado por MSCI, que analiza los precios pagados por los espacios de oficinas en Londres y París, muestra que ha surgido una prima para los edificios que cuentan con calificaciones de sostenibilidad de las autoridades de la construcción frente a los que aún no han alcanzado estos estándares. A largo plazo, el mayor riesgo para el valor de un edificio derivado de unas emisiones elevadas también se tendrá en cuenta en el proceso de valoración, por lo que el precio de mercado de estos inmuebles reflejará el capital necesario para realizar las mejoras relacionadas con el clima.

La logística es una propuesta en movimiento

El auge del comercio electrónico ha incrementado enormemente la demanda de centros logísticos e instalaciones de distribución. A medida que aumenta el número de consumidores que compran por Internet, las mercancías deben almacenarse, clasificarse y transportarse con eficacia. Esto ha hecho que invertir en centros logísticos permita a los inversores aprovechar este mercado en expansión y beneficiarse del crecimiento del comercio electrónico.

Este sector ha demostrado ser especialmente popular entre los inversores institucionales, incluidos los fondos de pensiones, los fondos de capital riesgo y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Su atractivo radica, entre otras cosas, en que los centros logísticos ofrecen estabilidad de ingresos porque atraen arrendamientos a largo plazo de inquilinos reputados, incluidos gigantes del comercio electrónico. Cabe mencionar que, debido a la necesidad de operaciones eficientes de distribución y cadena de suministro, los centros logísticos suelen estar situados en ubicaciones estratégicas, cerca de los principales nudos de transporte, autopistas, puertos y centros urbanos. En el futuro, los centros logísticos de última milla cercanos a los centros urbanos cobrarán mayor importancia.

Subirse a la ola de la deslocalización

En los últimos años ha cobrado fuerza el concepto de "deslocalización", que implica el traslado de la producción o las actividades empresariales al país de origen. La pandemia y las incertidumbres geopolíticas han puesto de relieve las vulnerabilidades de las cadenas mundiales de suministro, provocando perturbaciones en el transporte, la logística y la disponibilidad de bienes esenciales. La tendencia también se ha visto impulsada por el aumento de los costes salariales en los lugares tradicionales de deslocalización y la creciente automatización y robotización de los procesos de producción.

En consecuencia, muchas empresas se han replanteado sus estrategias de cadena de suministro para mejorar la resistencia y reducir la dependencia de las economías extranjeras. Estos esfuerzos de deslocalización requieren importantes gastos de capital y crean oportunidades para los inversores. Invertir en propiedades industriales bien situadas que ofrezcan infraestructuras y servicios adecuados puede generar atractivos ingresos por alquiler y una posible revalorización del capital. En algunos casos, la deslocalización puede implicar la conversión o revitalización de inmuebles existentes, lo que permite a los inversores explorar oportunidades derivadas de la remodelación o adaptación de propiedades existentes en espacios industriales modernos.

El espacio como servicio

Con la posibilidad de trabajar a distancia desde cualquier lugar del mundo, el panorama de las oficinas tradicionales será diferente en el futuro. Las empresas globales pueden seguir necesitando sedes para fines de representación y colaboración, pero probablemente no necesiten oficinas en todas las ciudades o países del mundo. Teniendo esto en cuenta, los proveedores de oficinas flexibles pueden ser hoy una alternativa atractiva para las empresas globales, donde pueden elegir entre una variedad de servicios adicionales, como informática, limpieza, catering y conserjería, además del espacio de oficina tradicional.

Del mismo modo, el mercado inmobiliario de las ciencias biológicas ofrece atractivas opciones de inversión con una creciente demanda de espacios de laboratorio totalmente equipados. Esto permite a las nuevas empresas dedicar su dinero a la investigación y el desarrollo en lugar de invertir en equipar sus laboratorios. En comparación con el espacio de oficinas tradicional, el de laboratorio a menudo resulta ser una inversión más segura, ya que los investigadores necesitarán sus propias instalaciones de laboratorio y no pueden trabajar a distancia.

Introducirse en las infraestructuras

Cuando pensamos en inversiones inmobiliarias, automáticamente nos imaginamos edificios, ya sean inmuebles comerciales como oficinas de producción o inmuebles residenciales como viviendas unifamiliares o condominios. Pero no debemos ignorar las inversiones que implican la adquisición, el desarrollo o la explotación de activos físicos que prestan servicios esenciales o apoyan la actividad económica.

Las inversiones en infraestructuras resultan especialmente atractivas para los inversores en periodos de volatilidad económica como los actuales porque no son cíclicas. Proporcionan servicios esenciales, apoyan el funcionamiento de la sociedad y allanan el camino a la actividad económica al proporcionar cierto grado de aislamiento frente a las recesiones económicas. Estos activos suelen tener largos periodos de arrendamiento, que van de varios años a varias décadas, por lo que pueden generar flujos de caja estables y predecibles a largo plazo. Es el caso de los aeropuertos o las autopistas de peaje, que suelen generar ingresos a través de tasas o alquileres.

Con el aumento de los déficits públicos en muchos países y el impulso a la transición energética, hay una creciente demanda de capital privado para colmar la brecha entre las inversiones previstas en infraestructuras y el gasto público potencial.