Previsiones vivienda

Cuando te adentras en la decisión de comprar una vivienda, siempre te asaltan un par de dudas. Entre ellas está el decantarte por la obra nueva o, de lo contrario, por la vivienda usada. Según los expertos, en España hay una preferencia de viviendas de segunda mano o usadas frente a las nuevas. Si bien 2023 cerró con precios algo más elevados en ambas tipologías, hemos consultado con expertos para que nos detallen las previsiones que se manejan para este año en cuanto a compraventa, precios y principales compradores. Entre ellas están la subida de precios, ya que las viviendas usadas crecerán algo más del 1% en el primer semestre.

El servicio de estudios del banco ha revisado al alza sus previsiones sobre el mercado inmobiliario para 2024 y 2025. Para este año contempla una caída moderada de las compraventas de viviendas, con un volumen de 550.000 unidades, así como una subida media de los precios inferior al 3%, mientras que para el próximo ejercicio espera un tímido incremento de las transacciones y un encarecimiento de los inmuebles cercano al 2,5%. Según Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research, la mejora del mercado se irá acelerando con el paso de los meses e irá acompañada de una tendencia a la baja del euríbor.

La red inmobiliaria fundada por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) vaticina más subidas del precio de la vivienda en venta en alquiler, más caídas de la oferta en el mercado del arrendamiento y una creciente implantación de nuevas tecnologías en el 'real estate'. En su último informe de previsiones, Comprarcasa también avisa de que la clave para incentivar el mercado es generar confianza para atraer de nuevo el interés de los inversores. Y ve necesario que bajen los tipos de interés y que el precio de los inmuebles se modere en torno a un 10% para que las compraventas se reactiven.

El precio de la vivienda de obra nueva seguirá subiendo en la primera parte del año (4,1%), aunque a un ritmo más lento que en trimestres anteriores, para establecerse en 2.925 euros/m2 de media, según las perspectivas para el mercado residencial de Sociedad de Tasación. Para Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en ST, el precio de la vivienda se aproxima a un punto de inflexión, “se prevé una ralentización del crecimiento de la vivienda media cada vez más evidente”. Estos son los retos y tendencias del mercado para 2024.

La subida en los precios de las viviendas ha sido protagonista a lo largo de 2023. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre sube un 4,5% en el tercer trimestre del año comparado con el mismo periodo que el pasado año. Para 2024, los expertos esperan una ralentización de precios, si bien ello depende de las diferentes zonas de España.

La patronal inmobiliaria de la Comunidad de Madrid prevé más caídas de las ventas de viviendas y la firma de hipotecas en 2024 y nuevas subidas de los precios y los alquileres. Según AMADEI, las transacciones podrían caer entre un 8% y un 15% en la región a lo largo del próximo año, mientras que el precio de los inmuebles subirá entre un 3% y un 5%, dificultando todavía más la compra en algunos distritos de la capital y su área metropolitana. En el caso del arrendamiento, vaticina más demanda y menos oferta, lo que podría llegar a incrementar las rentas hasta un 10%.

El servicio de estudios de BBVA alerta en un informe de que el "elevado coste de la vivienda" ha comenzado a ser "determinante" para el atractivo inversor de la economía española, sobre todo en ciudades donde más se expanden empresas de alto valor añadido ligadas a la industria o el sector servicios. Además, descarta un cambio de tendencia a corto plazo: cree que los precios seguirán al alza por factores como la falta de suelo urbanizable, la escasez de mano de obra y la "inseguridad" que está provocando la Ley de Vivienda en los arrendadores.

En las últimas semanas del año proliferan las previsiones sobre cómo va a terminar el sector inmobiliario 2023. En un encuentro sobre vivienda, que ha reunido a Solvia, idealista/data, Grupo Lar y Sociedad de Tasación, los expertos han afirmado que el año cerrará con un 10% menos de transacciones respecto al año anterior, aunque aún marcan una "buena" cifra de 540.000 compraventa de viviendas. Creen que los tipos de interés seguirán marcando el paso del mercado en 2024 e insisten en que la Ley de Vivienda, pese a ser necesaria, no está dando resultados.

El mercado inmobiliario todavía tiene por delante unos meses de ajuste antes de empezar a remontar el vuelo, según el economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos durante unas jornadas organizadas por el Consejo General de los agentes inmobiliarios en España. Sus previsiones apuntan a que las ventas de viviendas caerán un 15% este año y otro 10% en 2024, mientras que en ese ejercicio los precios bajarán cerca de un 3%. No obstante, cree que las potenciales bajadas de los tipos de interés por parte del BCE darán un impulso a la actividad en el segundo semestre del año.

Bankinter ha actualizado sus previsiones inmobiliarias y apuesta por más subidas del precio de la vivienda, en línea con la mayoría de los expertos. A pesar de que esperaba hasta ahora caídas cercanas al 3%, ahora prevé una subida cercana al 1,2%, gracias principalmente a la fortaleza del mercado laboral. Los analistas de la entidad insisten en que los fundamentales del mercado son sólidos y que no existe riesgo de burbuja, y aplazan a 2024 una posible corrección por el entorno de tipos de interés elevados.

La red inmobiliaria alerta de que las compraventas de viviendas pueden cerrar el año con un descenso de hasta el 20% a finales de 2023, lastradas por la inestabilidad política y monetaria. Según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, el ajustado resultado de las elecciones del 23J y las nuevas subidas de los tipos de interés que deberá acometer el BCE para atajar la inflación perjudicarán al mercado inmobiliario. Insiste en que la economía española y el mercado de la vivienda necesitan unas reglas del juego claras y estables, por lo que defiende una nueva cita con las urnas.

El departamento de análisis de la entidad ha actualizado sus previsiones inmobiliarias, en las que anticipa un euríbor alto durante al menos tres años y un ajuste en el mercado de la vivienda tanto en términos de ventas como de precios. Según Bankinter, el euríbor terminará el año cerca del 4,1% y no bajará del 3% en los dos siguientes ejercicios. Además, vaticina una bajada de las transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024 y una corrección del precio de los inmuebles del 5% este bienio. También adelanta ajustes en otros países como EEUU y Portugal.

El equipo de análisis de la entidad financiera pronostica un ajuste de precios y de transacciones en el mercado de la vivienda en España en los dos próximos años. En 2023, prevé un descenso del 14% de las compraventas y del 3% de los precios, mientras que de cara a 2024 calcula un descenso de las transacciones del 7% y del 2% en el caso de los precios, como consecuencia de las subidas de tipos, el menor ahorro de los hogares y la menor rentabilidad del alquiler. Bankinter también alerta de que la tasa de esfuerzo podría alcanzar el 40%.

El servicio de estudios de BBVA pronostica un fuerte retroceso de las compraventas de viviendas en España este año. Calcula que la caída interanual podría rondar el 30%, lastrada por las subida de los tipos de interés, la ralentización económica y la merma de los ahorros de los hogares. No obstante, las operaciones se mantendrán en línea con la media anual registrada entre 2015 y 2019. En cuanto a los precios, estima un leve descenso. Al igual que consultoras y promotores, cree que en 2024 el mercado remontará.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos cree que la demanda para alquilar viviendas seguirá creciendo este año, impulsado por las familias que no podrán optar a una hipoteca ante el endurecimiento de las condiciones de financiación o la creciente movilidad laboral. Y alerta de que, ante la falta de oferta, el mercado estrella de 2023 será el alquiler de habitaciones. Bernardos afirma que crecerá el stock de alquileres de corta estancia en detrimento del arrendamiento convencional y que las ventas de bajarán en torno al 15% en 2023, mientras que los precios bajrán un 5%. E insiste en que el intervencionismo va a perjudicar a los hogares más humildes.

Con la llegada de la primavera, las islas y costas del país recobran su interés turístico, lo que supone un impulso para las transacciones de viviendas. Los expertos insisten en el atractivo de estas zonas tanto para los compradores nacionales como extranjeros, aunque creen que las ventas se contendrán este año y que los precios bajarán de forma leve por el escenario de incertidumbre. No obstante, estos mercados residenciales podrían tener un comportamiento mejor que el del resto de España.

Consultoras, promotoras y servicios de estudios ven 2023 como un año de ajustes y parón inmobiliario, aunque confían en que, durante el próximo ejercicio, con más certidumbre económica y una inflación más moderada, vuelvan a crecer las ventas de viviendas, se reduzca el esfuerzo de los hogares para adquirir inmuebles y regresen las operaciones de los grandes inversores que han sido paralizadas. También insisten en que los fundamentales del sector inmobiliario son buenos, aunque se enfrenta a retos como el desarrollo de más viviendas o la necesidad de reforzar la seguridad jurídica.

El servicio de estudios de CaixaBank augura un ejercicio complicado para la vivienda, provocados por la ralentización económica y el impacto de la inflación y las subidas de tipos en la capacidad adquisitiva de los hogares. Entre sus previsiones destaca una caída de las compraventas de más de un 25%, un descenso moderado de los precios y una subida de casi cinco puntos del esfuerzo hipotecario, que podría tocar techo en el 38% a mediados de año. También adelanta un descenso del 3% de los costes de construcción y más alzas en las rentas de las viviendas de alquiler. En cuanto a los tipos de interés, ve margen para que el BCE suba otro punto adicional.

La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias prevé una reducción de la demanda inmobiliaria ante la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares por la inflación y una ligera caída de precios este año. Sin embargo, anima a quienes estén pensando en comprar una vivienda a que negocien el precio y no aplacen la operación a la espera de futuras caídas, ya que se exponen a "perder oportunidades de compra que difícilmente van a volver". Según FIABCI, la rentabilidad de la inversión en vivienda se moverá este año entre el 3% y el 8%, dependiendo de la ubicación de los inmuebles.

A pesar de las fluctuaciones económicas y aún con un pequeño retroceso en la compraventa de viviendas a finales de 2022, el sector inmobiliario se mueve y es estable. Las previsiones de compraventas en el primer trimestre que manejan los expertos pasan por un ajuste en el mercado inmobiliario y, tras algún tiempo con un aumento considerable de compraventa, una reducción de las transacciones.

La incertidumbre aún no se ha dejado notar en el mercado de la vivienda, pero lo hará en los próximos meses. Según Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, lo lógico es que la subida de tipos y la escalada de los precios lastren la demanda y que este año las ventas bajen entre un 20% y un 30%, para volver a los niveles previos a la pandemia. También cree que la inflación hará caer el precio real de la vivienda y que las rentas del alquiler seguirán al alza. En su opinión, las medidas que está tomando el Gobierno son perjudiciales y la clave es dar seguridad jurídica e incentivos a los propietarios.

El mercado de la vivienda encara un año plagado de incertidumbres y en el que, si no hay sorpresas, se producirá una moderación de la actividad y varios cambios. Según Solvia, en 2023 se producirá un aumento en la contratación de hipotecas variables, bajarán las compraventas de viviendas y los precios subirán levemente. Además, prevé que la oferta de pisos de alquiler se siga reduciendo y que los inversores y los extranjeros estarán entre los compradores más activos.

Unión de Créditos Inmobiliarios vaticina que el mercado inmobiliario estará marcado en 2023 por la inflación y la incertidumbre económica. Sus previsiones apuntan a que el próximo año se producirá una caída de la demanda de vivienda y un ajuste en las ventas y que muchos compradores aplazarán la decisión de adquirir un inmueble. UCI cree que el mercado de segunda mano seguirá siendo el protagonista y que los tipos de interés tenderán a estabilizarse a medida que avance el ejercicio. En el caso del alquiler, prevé más aumentos de precios.

El año entrante el 42,8% de las grandes redes de intermediación inmobiliarias espera facturar por debajo de 2022. Un ejercicio en que el vendedor también deberá ajustar sus expectativas a la baja. El arranque de 2023 será complicado, ante la bajada de la demanda, especialmente entre las rentas más bajas y los más jóvenes. Los expertos aseguran que la vivienda de segunda mano se comportará mejor por tener un precio más ajustado y por adaptarse mejor a la demanda. Las inmobiliarias confían en que los grandes mercados de vivienda como Madrid y Barcelona sostengan el ejercicio entrante.

La gestora afirma en su informe de previsiones de cara al próximo año que tanto en EEUU como en Europa va a ser más complicado acceder a una vivienda, ante la creciente incertidumbre y el endurecimiento de las condiciones de las hipotecas. En este escenario, Nuveen afirma que la demanda de viviendas de alquiler seguirá aumentando, por lo que el sector se mantendrá como una de las grandes oportunidades inmobiliarias para los inversores. También destaca el atractivo de la logística, el ‘retail’ de proximidad o los espacios de trabajo flexibles.