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Donar o vender una vivienda entre padres e hijos: diferencias y qué es mejor

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Autor: Redacción

Muchos padres se preguntan si es mejor donar o vender una vivienda a un hijo, pero realmente la pregunta que se hacen es si resulta más barata la venta o la donación. Hay que analizar varios aspectos, como el precio de la vivienda, los impuestos a pagar o el lugar donde se encuentra el inmueble. Es decir, para saber si es mejor donar una casa a tus hijos o vendérsela, hay que hacer muchos números.

Cuánto hay que pagar por una donación de padres a hijos

  • Padres

Deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo.

En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales:

  • Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%
  • Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%
  • Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%
  • El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. Se trata, no obstante, de una cuestión discutida, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico. Y es que el TEAR de Valencia ha declarado que las pérdidas patrimoniales derivadas de la donación de inmuebles, sí pueden incluirse en el IRPF. Por ello, puede discutirse la inclusión de estas pérdidas en la declaración. 

  • Hijos

Reciben la donación y deben pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen. Aquí puedes ver los beneficios fiscales que hay en cada CCAA por la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual.

Corresponde también al hijo el pago de la Plusvalía municipal, un tributo que depende de cada Ayuntamiento.

Qué pasa si se hace una donación dineraria

El padre que regale dinero al hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario (donde haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación). Aquí puedes ver los beneficios fiscales que hay en cada CCAA por la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual.

Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por cada Comunidad Autónoma. Uno de ellos suele ser que la donación se formalice en escritura pública. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que es necesario verificar primero qué beneficios fiscales existen en la CCAA y los requisitos que hay que cumplir para disfrutar de los mismos.

En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito. El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención.

¿Se puede impugnar una donación en vida?

La donación es la entrega de un bien o la prestación de un servicio profesional sin recibir una contraprestación a cambio. Aquí entran los regalos de boda, el dinero que dan padres a hijos para comprar casa o directamente la entrega de una vivienda.

Hacienda también considera que es una donación vender algo por debajo de su valor real de mercado.

Además, no hay un mínimo para las donaciones, es decir, hay que pagar por cualquier entrega por pequeña que sea. Dicho esto, puede ocurrir que después de donar bienes se produzcan motivos por los que se quiera o pretenda revocar esta donación efectuada. Puede hacerse, pero solo en determinados casos previstos legalmente:

  • Revocación de la donación por el nacimiento de hijos: se puede revocar si el donante tiene después de la donación, hijos, aunque sean póstumos, o que esté vivo el hijo del donante que éste creía muerto cuando hizo la donación.
  • Revocación por incumplimiento de condiciones: unas condiciones que ha impuesto el donante y que, si el donatario no cumple, la donación puede verse revocada.
  • Revocación de la donación por ingratitud del donatario: es la causa de revocación más importante y hay tres causas de ingratitud: 1) que el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. 2) Que el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe. 3) Que el donatario negase indebidamente los alimentos.

Impuestos a pagar en caso de compraventa

  • Padres

Son similares que en el caso de las donaciones: deben liquidar el IRPF pero, en este caso, deben asumir la Plusvalía municipal.

  • Hijos

Quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble.

También hay previstos beneficios fiscales (tipos reducidos) si lo que se adquiere es la vivienda habitual, o el adquirente es una familia numerosa.

Peligros de la compraventa

Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos.  De lo contrario, según apunta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación. 

"Hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica de algo más de 161.000 si la Agencia Tributaria entiende que se ha simulado una donación", explica Mollinedo. 

¿Cuál es la base impositiva?

Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere "anormalmente reducidos". 

Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.