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Comprar una vivienda con okupas: Hacienda aclara cuál es el valor real por el que tributar en el ITP

Gtres
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Las okupaciones en España están a la orden del día. De hecho, en 2020 este fenómeno subió un 2,7% interanual, según datos de la Secretaría de Estado de Seguridad. En total, 14.675 personas denunciaron que su vivienda había sido ocupada de manera ilegal. Con estos datos, hay propietarios que prefieren vender sus inmuebles para evitar acarrear con más problemas.

El dilema surge para el comprador, ya que el precio de compra suele ser más bajo que el precio de mercado, pero a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) surgen dudas sobre el valor por el que tributar en este impuesto. Lo normal es tributar por el precio de compra, pero en este caso es posible tributar por el valor que el comprador considere se corresponde con el valor real de la vivienda.

De hecho, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, acaba de pronunciarse sobre este tema. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, se ha hecho eco de esta consulta (consulta V2716-20, de 4 de septiembre) y señala que el contribuyente puede declarar por el valor que considere se corresponde con el valor real del inmueble. Y, en este punto, el hecho de que el inmueble esté ilegalmente ocupado, es una circunstancia que, sin duda, afectará a dicha valoración.

En concreto, en la consulta a Tributos se preguntó si, al comprar un inmueble ilegalmente ocupado, era posible tributar en el ITP por un valor distinto al establecido por la Comunidad Autónoma. Ello, teniendo en cuenta que el contribuyente iba a pagar un precio de 65.000 euros por él, y que, sin embargo, la Comunidad Autónoma (Castilla La Mancha), lo valoraba en 120.000 euros.

Tributos recalca que “El hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”

Sin embargo, Salcedo recuerda que hay que tener en cuenta que la Administración autonómica, si discrepa del valor declarado, siempre podrá iniciar un procedimiento de comprobación de valores.

Cómo defenderse de la comprobación de valores de un piso comprado con okupas

El abogado de Ático Jurídico recomienda acreditar que cuando se compró la vivienda estaba ilegalmente okupada, pues la Administración autonómica tiene cuatro años para iniciar la comprobación de valores, un período en que el contribuyente podría haber recuperado ya la propiedad del inmueble e, incluso, podría haberlo reformado.

¿Y qué medios de prueba son admisibles? Salcedo asegura que cualquiera admitido en Derecho, considerando que la aportación del propio expediente judicial de desahucio sería válida para acreditar tal ocupación ilegal. Del mismo modo, la imposibilidad de acceder al inmueble, al estar ocupado, también puede acreditarse mediante acta notarial.

El objetivo es demostrar que la casa estaba okupada para oponerse a la comprobación de valores de la administración autonómica, cuando ésta no tenga en cuenta si ha estado la casa okupada o no.

Qué pasará con la nueva forma de calcular el ITP 2022  

El Congreso ha dado luz verde a un proyecto de ley que va a cambiar por completo la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que pagan aquellos contribuyentes que compran una vivienda usada. Y es que el comprador no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor entrará en vigor en enero de 2022, tal y como asegura el Ministerio de Hacienda, con lo que afectará a todas las compraventas que se firmen a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo.

Así, Salcedo recuerda que el contribuyente tendrá dos opciones:

  • Declarar conforme a dicho valor de referencia de Catastro y acto seguido solicitar la rectificación de su autoliquidación, impugnando el valor de referencia. En dicha impugnación deberá alegar la situación de ocupación ilegal del inmueble, en el momento en el que lo adquirió.
  • Declarar conforme al valor de escritura (inferior al de Catastro) y recurrir la liquidación que le notifiquen cuando ésta llegue. En ese momento, podrá impugnar el valor de referencia de Catastro, acreditando la situación de ocupación ilegal del inmueble.

En definitiva, Hacienda reconoce que el valor de los inmuebles se reduce si están ilegalmente ocupados. Por tanto, corresponderá a cada contribuyente acreditar tal ocupación ilegal, en el caso de que ésta no haya sido tenida en cuenta por la Administración al valorar el inmueble, concluye José María Salcedo.