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reducir la hipoteca suele ser un buen negocio

Amortizar hipoteca: ¿Cuota o plazo? Pros, contras y trucos

Autor: equipo

Una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca

Pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿Cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo

2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. Así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales

Caso 1: hipoteca media con Euribor actual (1,55%)

Imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de Euribor + 0,80% en un contexto de Euribor estable al 1,55% (valor actual). Cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo

- Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. Al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses

- Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes

Caso 2: hipoteca media-alta con Euribor del 4%

Esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de Euribor + 1% en un contexto en que el Euribor alcanza una media del 4%. Tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra

- Si decidimos reducir cuota

Pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. Desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses

-Si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

Mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes

Conclusiones

• en general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un Euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.

• cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo

• habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. También conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito

• si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible

• otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. Así, si el Euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces

• por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). Por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. Por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones)

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