Si estás pensando en vender tu casa para comprarte otra, te puedes encontrar con esta situación: ya tienes identificada o elegida la vivienda que quieres comprar, incluso acordado un muy buen precio que no quieres dejar escapar, pero aún no has vendido la tuya, porque las pocas ofertas que has recibido eran a precios de derribo. La contratación de una hipoteca puente o hipoteca cambio de casa puede ser una solución
Casi todos los bancos te piden actualmente aportar ahorros por un mínimo de un 20% del precio de la compra, más otro 10% para gastos, para concederte la nueva hipoteca, y lo más probable es que ese dinero lo tengas “encerrado” en tu vivienda actual, sin posibilidad de utilización hasta que vendas la casa …
¿Qué hacemos? ¿cómo es una hipoteca cambio de casa?
La solución a esta situación, sin tener que vender tu vivienda actual con prisas y a un precio que no te convence es la hipoteca de cambio de casa, también conocida como hipoteca puente
Esta hipoteca consiste en un sólo préstamo que se divide entre las dos garantías, la vivienda actual y la que quieres comprar (más los gastos), repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías (en casos excepcionales incluso se podría aportar más garantías). De esta manera, tenemos un plazo de entre 2 a 5 años para vender nuestra vivienda actual
Características de las hipotecas cambio de casa
- El máximo que puedes conseguir es el 80% sobre el valor de tasación de las dos garantías
- Puedes financiar el 100% de la compra más los gastos
- El plazo máximo será de 35-40 años
- La primera amortización cuando vendas la vivienda actual tendrá una comisión de cancelación del 0%
- En los cinco primeros años hasta la venta de la vivienda actual tendrás una cuota reducida adaptada a tu capacidad de pago, sin necesidad de malvender tu casa. Las modalidades de cuota más usadas son:
• carencia de capital: sólo pagas intereses por el total del préstamo durante el periodo de carencia
• cuota especial reducida: pagas una cuota parecida a la que pagarás cuando vendas la vivienda actual
• cuota norma: capital e intereses del capital total del préstamo
- Una vez vendas tu vivienda actual, se cancela la parte del préstamo que recaía sobre esta garantía, y el resto del préstamo queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal
Ejemplo práctico:
1ª vivienda: la que se vende con un valor de venta de 200.000 euros y una hipoteca pendiente de 30.000 euros
2ª vivienda: la que se compra con un valor de compra de 250.000 euros y una hipoteca pendiente
Importe nuevo préstamo: 250.000 + 30.000 + gastos (12–15%)= 322.000€
Porcentaje sobre tasación 322.000€ / (200.000€+250.000€)= 71,5% (estarías por debajo del 80% máximo)
Las cuotas que pagarás durante los 5 primeros años hasta la venta de la 1ª vivienda estaría aproximadamente entre 750€ y 1.500€ dependiendo de la modalidad que elijas
Ventajas:
- Puedes comprar sin necesidad de malvender
- No tendrás que pagar una cuota más elevada por el préstamo, hasta la venta de la 1ª vivienda
- Te permite también alquilar la vivienda actual, de forma que los gastos de las cuotas pueden afrontarse con el alquiler y cuando consideres que el mercado inmobiliario mejora poner en venta la vivienda
Inconvenientes:
- Son operaciones que conllevan un riesgo más alto, por lo que los bancos suelen pedir un perfil económico de cliente más elevado, y con una solvencia que le permita hacer frente a las cuotas del préstamo
- Has de ser consciente de que tienes un plazo máximo de cinco años para vender tu vivienda actual, no se debe dejar la decisión para el final
- Un incremento en los costes, al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe
Como habrás podido comprobar, en el escenario actual del mercado inmobiliario, la hipoteca de cambio de casa puede ser una herramienta muy útil que te permite comprar sin necesidad de apresurarte en la venta, pero no es un producto hipotecario para todos los públicos. Si te decides por este producto, te recomendamos que busques asesoramiento y valores todos los escenarios posibles en los que te puedes encontrar ante un eventual problema en la venta de la 1ª vivienda (plazo, precio, etc)
Información elaborada por idealista.com/hipotecas
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140 Comentarios:
Si En Alemania estuvieran tan baratas, la gente compraría en vez de alquilar.
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Una razon podria ser que cuando algo tiene o se considera que tiene poco valor, la gente lo compra menos porque lo valora menos.
Pero vamos, en Alemania se estila mas el alquiler y solamente cuando se tiene familia estable con hijos se plantean comprar. Aqui ocurre al reves, compran casa para plantearse tener familia estable con hijos.
#102 Miércoles, 4 Mayo 12:11 anónimo dice confundis comprar con hipotecarse. Los que no nos hemos hipotecado todavia es muy probable que compremos con una hipoteca minima por llevar mucho ahorrado y los precios hayan bajado ya un 50% del precio del 2008. Yo sigo con mis depositos rentando y en casita de mama, viendo los toros desde la barrera. Prisas para comprar ninguna si cada mes bajan otro pellizco mas. ------------------------------------------- Pues eso, sigue esperando a que bajen un 50%, a ver si hay suerte. -------------------------------------- Pero para que vas a comprar, ¿Y si baja hasta un 70%? ¿Vas a perder dinero?
Hay muchos matices para aceptar como buena la propuesta de una hipoteca puente.
En primer lugar, en un mercado bajista, como es actualmente el de la vivienda, lo que dice el sentido común es "ponerse en corto", es decir, vender tus valores para comprar cuando empiece a cambiar la tendencia, es decir, cuando empiece a subir.
Como la venta del inmueble te impide su uso, hay que valorar si el tiempo que transcurrirá desde la venta hasta la compra te compensa la perdida de esa utilidad y si vas a poder evitar el pago del incremento patrimonial que genere la venta. Es decir, debes reinvertir en el plazo máximo de dos años.
Otro condicionamiento que modifica sustancialmente el riesgo de la operación es el correspondiente a la deuda viva de la primera vivienda. La situación es totalmente diferente si tienes dos hipotecas hasta la venta del primer inmueble, que si este está totalmente pagado o solo queda un resto marginal.
Si no puedes vender el primero, te puedes encontrar con dos hipotecas a las que podrás o no, hacer frente. En ambos casos, vas a tener un riesgo financiero muy alto y una probabilidad de quedarte en la calle que deberás ponderar.
Conclusión: como estamos en un mercado bajista, es mejor vender y después comprar. Y si entre la venta y la compra pasan casi los dos años para la reinversión, mejor que mejor. Tal como está la cosa, se ganará dinero y tranquilidad
#108 miércoles, 4 mayo 13:03 trabajo en una inmobiliaria alemana y sé lo que digo, es más, si quieres comprar un apartamento "baratísimo" (aquí son precios normales) te lo puedo conseguir desde 40.000 € ------------------------------ no sabe lo que dice: por ese dineral no consigue ni un trastero a 100 km. De berlin. No confundas.
#108 Miércoles, 4 Mayo 13:03
Trabajo en una inmobiliaria alemana y sé lo que digo, es más, si quieres comprar un apartamento "baratísimo" (aquí son precios normales) te lo puedo conseguir desde 40.000 € ------------------------------
NO SABE LO QUE DICE: pOR ESE DINERAL NO CONSIGUE NI UN TRASTERO A 100 KM. DE BERLIN.
NO CONFUNDAS.
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Lo mismo que dije al anterior, yo no confundo, si lo quiere comprar está a su disposición y si lo quiere en berlín, también se lo puedo conseguir.
Otra cosa. Cuando usted compre en Alemania, pagará según la región por el equivalente al impuesto de transmisiones patrimoniales entre 3,5 y el 4% sobre el valor declarado y no el 7% como le cobran en Andalucía y después le mandan una complementaria porque según ellos lo que usted compró siempre vale más de lo que usted declara.
Aquí no. El valor declarado va a misa y el estado jamás lo pone en duda (salvo claro está que se trate de un abuso) y es más, si compró amueblado, toda la parte mueble no tributa y se descuenta del precio total.
Los notarios cobran un honorario mínimo alrededor el 0,6 % por lo que los gastos de escritura no superan jamás el 5%.
Qué le parece ??????????
No entiendo, pensé que esta noticia de hipotecas puente era un reflote del 2008 por lo menos ¿La gente no ha aprendido la lección?
A mamarla!....seguir deglutiendo ladrillo malditos!, a ver si revienta esta mierda, hay que salir a la calle a matar banqueros y especulacerdos ya, y había que haberlo hecho hace años....contra el robo ocupación de viviendas.
Fdo: el chapulin colorado
Esto es un gasto innecesario, debido a que si la vivienda está en un precio ideal de mercado la vivienda se vende en un periodo corto de tiempo.
Lo de "entramparse" según lo veas, si tu vivienda vale 20 no te hagas cuentas con que te pagaran 30 porque de esa forma si te llevas tu solito a la ruina.
Un saludo
Que se dejen de eufemismos. Esto se llama hipoteca TUMBA...
El día que los bancos asuman que tienen que dejar de ganar dinerito para deshacerse de sus viviendas y consigan estabilizarse, ese día quizá se dinamice el mercado.
Pero hasta entonces, si intento vender mi casa y además tengo la suerte de tener un posible comprador, ya se encarga el banco de ofrecer las condiciones idoneas de hipoteca para sus viviendas y no para la mia.
Conclusión, lo poquito que se vende es para que los bancos y cajas de descarguen de viviendas y las hipotecas puente, en mi opinión no son viables a día de hoy porque pasará facilmente mas de cinco años para que un cliente pueda acceder con una hipoteca a mi casa en venta y mientras el tiempo pasa, la hipoteca puente se "come" todo el beneficio (el que fuere) en intereses y carencias. Como ejemplo diré que una hipoteca con carencia de un año por importe de 285000€ genera 9000€ de intereses en 6 meses, tiempo durante el cual tuve dos viviendas, hasta que vendí.
Ya no es viable equiparar compra-venta de viviendas con compra-venta de dinero, porque el dinero tiene rendimientos fijos y muy exignetes y la vivienda se encuentra en un momento de caida de precios y sin visos de frenar. Pro lo menos hasta que otro político dinamice el mercado laboral. (Pero ahora estan muy ocupados en otras cosas.....
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