Artículo escrito por Rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
Los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. Hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. Durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
Un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿Cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
Tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. En principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. Entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. Pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. Podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
En 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. Actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
Debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. A saber, precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. Es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
Actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
La hipoteca fija de Unicaja es una las más baratas para primeras y segundas residencias
La entidad malagueña mantiene las condiciones de su préstamo fijo para la compra de viviendas, que sigue entre los más destacados de este verano. Su oferta tiene un interés del 2,65% pasados los seis primeros meses con las máximas bonificaciones. Entre las opciones están domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida o realizar aportaciones periódicas a fondos de inversión o a un plan de pensiones. Tiene comisión de apertura y amortización anticipada, y puede firmarse a 3
El euríbor bajará del 2% antes de que acabe el año, según los analistas y economistas
Los analistas y economistas españoles que forman parte del Panel de Funcas creen que el euríbor se situará por debajo del 2% a finales de año y que se mantendrá estable, pero con tendencia a la baja, hasta finales de 2026, cuando podría quedarse en torno al 1,9%. Por tanto, las cuotas de las hipotecas variables seguirán bajando cuando llegue el momento de revisar condiciones, aunque el ahorro cada vez será más limitado. Por otro lado, el consenso ha reducido sus previsiones del PIB y af
Se reactiva el interés por cambiar la hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones
La estrategia de los bancos por ajustar sus ofertas hipotecarias a unos tipos de interés cada vez más bajos está impulsando de nuevo el interés de los consumidores por ‘mover’ sus préstamos a otra entidad financiera para lograr unas mejores condiciones. Según los datos de idealista/hipotecas, las subrogaciones representaron un 4,5% de las operaciones en el segundo trimestre del año y marcaron su primera subida desde finales de 2023. Además, la demanda también está repuntando y no s
115 Comentarios:
Seguimos dandole vueltas con el valor alto o bajo de la vivienda, era altisimo y sigue siendolo, compre quien compre, su valor se disparo y muchisima gente necesitará años para ver que eran una pasada los precios y como muchos comprarón en el boom, mas dificil es todavía digerir que tu vivienda no vale ni debería valer el precio que pagaste por ella, fin de semana en la costa del sol, recorrida en su parte oeste de Malaga a sabinillas, las mismas gruas que el año pasado, las mismas urbanizaciones sin vender, los precios que se ponen bien grandes en carteles han bajado, pero siguen siendo carisimas, las mismas urbanizaciones a medio terminar, has alquilado un piso para unos días y el buen hombre que te lo alquila te lo dice claramente no pago ni contribución ni nada, te dice el precio por el que lo compro y claro te echas mano a la cabeza, porque como mucho eso vale la mitad..... me temo que quedan años para digerir todo lo que ha pasado..........
Sí señor. Seguimos dándole vueltas al precio de la vivienda pero aquí, lo único que es una verdad irrefutable, es que estaban carísimas y siguen estándolo: aún tienen que bajar hasta los 600 euros/m2 y hasta que no bajen a este precio, no comprará nadie (los que no tienen, porque no tienen y el banco tampoco les va a dejar y los que tienen porque pagar más es tirar el dinero). De manera que si alguien tiene necesidad de vender que lo haga cuánto antes mejor (cuánto antes lo venda, menos perderá: vale más venderlo hoy con una bajada del 50% que dentro de seis meses con una bajada del 70%). Y si no se lo creen, no vendan y ya se lo encontrarán. Salud y suerte que la situación económica está muy chunga y vienen unas curvas peligrosísimas.
Sí señor. Seguimos dándole vueltas al precio de la vivienda pero aquí, lo único que es una verdad irrefutable, es que estaban carísimas y siguen estándolo: aún tienen que bajar hasta los 600 euros/m2 y hasta que no bajen a este precio, no comprará nadie (los que no tienen, porque no tienen y el banco tampoco les va a dejar y los que tienen porque pagar más es tirar el dinero). De manera que si alguien tiene necesidad de vender que lo haga cuánto antes mejor (cuánto antes lo venda, menos perderá: vale más venderlo hoy con una bajada del 50% que dentro de seis meses con una bajada del 70%). Y si no se lo creen, no vendan y ya se lo encontrarán. Salud y suerte que la situación económica está muy chunga y vienen unas curvas peligrosísimas.
________________________
Jajjajaja ¡Qué bueno!
¡Tenías que haber empezado diciendo.......! ¿Saben aquel que diu?
Solo una cosa, si bajaran a 600€ metro cuadrado tu no pillarías. ¿Por qué? Porque a 650 compraría yo..... jajajaja 60000€ piso con 100 m2 en el centro de Madrid...... jajajaja o en Barcelona jajajaja o Sevilla, bilbao, san Sebastián, málaga, ..... jajaja ¡Cuanta ignorancia!
Solo una cosita, el precio mínimo de venta de una vivienda siempre la marcará el coste, ya se que para tí esto es una entelequia pero es la realidad chavalín.
Jjajajaj sigue con el humor eres muy muy muy bueno.
Y por que te da tanta risa? ahhh si por que eres un paleto que nunca ha salido de su pueblo, si lo hubieras hecho habrías visto ciudades donde el metro cuadrado tiene es precio ...
Solo una cosita, el precio mínimo de venta de una vivienda siempre la marcará el coste, ya se que para tí esto es una entelequia pero es la realidad chavalín.
-------------
Falso!
Si tu tienes un piso que te ha costado contruirlo 100.00€, y el que más te ofrece es 90.000€, se lo venderás, poque es mejor vender el piso y perder 10.000€ que no venderlo y perder 100.000.
Si yo vendo coca-colas a 3€ porque las compro a 2, si se me pone un super al lado a vederlas a 1€, por mucho que yo quiera y por mucho que me hayan costado 2€ no las podré vender a más de 1€.
Solo una cosita, el precio mínimo de venta de una vivienda siempre la marcará el coste, ya se que para tí esto es una entelequia pero es la realidad chavalín.
-------------
Falso!
Si tu tienes un piso que te ha costado contruirlo 100.00€, y el que más te ofrece es 90.000€, se lo venderás, poque es mejor vender el piso y perder 10.000€ que no venderlo y perder 100.000.
Si yo vendo coca-colas a 3€ porque las compro a 2, si se me pone un super al lado a vederlas a 1€, por mucho que yo quiera y por mucho que me hayan costado 2€ no las podré vender a más de 1€.
---------------------
Exacto.
El precio minimo de venta, lo ideal para el promotor / constructor, es que ni en el peor de los casos fuese inferior a su precio de coste.
Pero no es asi, el mercado sube y baja, se compra mejor o peor, y el precio minimo de venta lo marca la demanda, no el coste.
Otra cosa es que promotor/constructor, no baje por el principio l´Oreal, porque el lo vale, o porque no pueda, ese es su problema. Es Como si yo me compro un coche de 20.000 (el cual quiero revender) y a los dos meses ese mismo coche vale 16.000. Dependera de mi si prefiero tener una perdida invariable de 4.000, o una perdida variable aun por definir, en un mercado bajista, que seguramente a medio plazo sera una perdida mayor.
Pero lo que esta claro es que coste no es igual a precio minimo de venta.
Efectivamente soy promotor, y por su puesto el precio no depende del coste de construcción, ni el de coste total, depende del mercado, de lo que este esté dispuesto o pueda pagar por esa vivienda, y está directamente relacionado con la riqueza del país y la renta del comprador a donde se dirige el producto, es decir aunque el piso en el paseo de gracia te haya costado 100.000 euros si el mercado te paga 700.000 por su puesto su precio son 700.000 independientemente del coste, el error generalmente que cometemos es relacionarlo con los costes y no es así.
De todas formas es cierto que por debajo del coste de la vivienda, el vendedor se resiste a vender, y por lo tanto intentará por todos los medios buscar formas alternativas de rentabilizar la inversión, por ejemplo alquilando las viviendas, también existen límites como las cargas hipotecarias que limitan las posibilidades de bajada de precio y que pueden afectar al comportamiento de este.
Exacto.
El precio minimo de venta, lo ideal para el promotor / constructor, es que ni en el peor de los casos fuese inferior a su precio de coste.
Pero no es asi, el mercado sube y baja, se compra mejor o peor, y el precio minimo de venta lo marca la demanda, no el coste.
Otra cosa es que promotor/constructor, no baje por el principio l´Oreal, porque el lo vale, o porque no pueda, ese es su problema. Es Como si yo me compro un coche de 20.000 (el cual quiero revender) y a los dos meses ese mismo coche vale 16.000. Dependera de mi si prefiero tener una perdida invariable de 4.000, o una perdida variable aun por definir, en un mercado bajista, que seguramente a medio plazo sera una perdida mayor.
Pero lo que esta claro es que coste no es igual a precio minimo de venta.
________________________
¡Otro lumbreras!
Pues nada, ponte a construir por debajo de coste santa klaus
Exacto.
El precio minimo de venta, lo ideal para el promotor / constructor, es que ni en el peor de los casos fuese inferior a su precio de coste.
Pero no es asi, el mercado sube y baja, se compra mejor o peor, y el precio minimo de venta lo marca la demanda, no el coste.
Otra cosa es que promotor/constructor, no baje por el principio l´Oreal, porque el lo vale, o porque no pueda, ese es su problema. Es Como si yo me compro un coche de 20.000 (el cual quiero revender) y a los dos meses ese mismo coche vale 16.000. Dependera de mi si prefiero tener una perdida invariable de 4.000, o una perdida variable aun por definir, en un mercado bajista, que seguramente a medio plazo sera una perdida mayor.
Pero lo que esta claro es que coste no es igual a precio minimo de venta.
________________________
¡Otro lumbreras!
Pues nada, ponte a construir por debajo de coste santa klaus
-----------------
Mr. White, no has entendido mi comentario.
No he dicho de construir bajo coste. Las inversiones salen bien o mal.
Si compras suelo a 90.000 repercusion, 90.000 de construir y 30.000 de beneficio por ejemplo, son 210.000 y si el mercado no lo acepta pues no lo acepta.
Recorta de donde quieras para llegar a 150.000 que en nuestro ejemplo es el precio de mercado. Por ejemplo del suelo casi todo, y un poco de construir y otro poco de beneficio.
Si uno ha comprado el suelo a 150.000, ha comprado mal y tiene un problema.
Inversion erronea y punto, a otra cosa.
Cuando en otro ejemplo, se compraba suelo a 90.000, construir 90.000 y beneficio 90.000 y se vendia a 270.000 era inversion acertada y punto.
Mr. White, no has entendido mi comentario.
No he dicho de construir bajo coste. Las inversiones salen bien o mal.
Si compras suelo a 90.000 repercusion, 90.000 de construir y 30.000 de beneficio por ejemplo, son 210.000 y si el mercado no lo acepta pues no lo acepta.
Recorta de donde quieras para llegar a 150.000 que en nuestro ejemplo es el precio de mercado. Por ejemplo del suelo casi todo, y un poco de construir y otro poco de beneficio.
Si uno ha comprado el suelo a 150.000, ha comprado mal y tiene un problema.
Inversion erronea y punto, a otra cosa.
Cuando en otro ejemplo, se compraba suelo a 90.000, construir 90.000 y beneficio 90.000 y se vendia a 270.000 era inversion acertada y punto.
------------------------------------------
Buenas noches: vamos a ver si yo te puedo entender, ya que soy promotor-constructor, como dices?
1-. Estamos de acuerdo que ha habido muchos nuevos empresarios, que opinaban como Ud. En lo relativo a que el beneficio era de 90, porque amigo en este pais mucha gente se considera capacitado para ser promotor y como se creen que todo son ganancias, se metieron al calor del negocio y han pagado, lo que les pedian por los solares y por la ejecución de las obras, que por cierto les han hecho chapuzas, porque ya sabe, el que no conoce una profesión, se las dan todas en un carrillo..... y mira por donde han descubierto dos cosas, que hay muchos gastos que no supieron valorar (el coste real de la obra, las licencias, proyectos, seguros, impuestos, gastos generales, escrituras, gastos de comercialización, etc....) y el beneficio se les reducia, pero además, como se creian que el negocio se hacia con el dinero de los compradores y lo que les prestaban los bancos, en el momento que no han contado con el dinero de los compradores.... se han ido al concurso de acreedores.
Por contra, muchos profesionales que conociamos nuestra profesión, hemos pagado por el suelo y por la obra, los precios que debiamos pagar y sin embargo se nos mete a todas las viviendas en el mismo saco.
Pero además si vendemos en perdidas, no podremos edificar en el futuro, porque nos quedamos sin capital.... cosa que ha ocurrido a los aficionados y por eso están y estarán fuera del mercado en el futuro.
2-. Podemos debatir muchas horas y no llegaremos a ponernos de acuerdo que lo que realmente vale 210.000 €, si el mercado solo puede pagar 150.000 € hay que venderlo por 150.000 €..... porque amigo en el mercado hay muchos productos y hay ciudadanos que no pueden pagar más de 150.000€ y otros si, lo que los ciudadanos tienen es que medir sus posibilidades y unos pueden comer patatas con carne y otros carne con patatas... lo que está claro es que no podemos comer carne con patatas a precio de patatas con carne.
Por si el ejemplo no te resulta del todo entendible, te lo pondré más claro, lo que no puede ser es que una pareja joven, sin ahorros, pagando un coche, vengan a ver un chalet con parcela de 400 m2 y 200 m2 de vivienda.
Un saludo
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta