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los promotores tienen razón
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Usted es responsable de su hipoteca, pero no de la burbuja

Autor: ruiz-bartolome - consultor inmobiliario

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

La semana pasada comenté la responsabilidad de cada individuo cuando firma un contrato de hipoteca. Uno puede comprar casa o no (no es obligatorio, se puede vivir de alquiler) y, una vez decide comprar, también puede elegir sobre la cantidad tomada a préstamo, el plazo, y el tipo de interés, amén de otras cuestiones. Nadie compró bajo presión. Lo de “es que el del banco me dijo que no me preocupara…” es una excusa de mal pagador. El del banco, seamos serios, es un vendedor, no un consejero financiero. Si quieren un consejero financiero no toquen la puerta del que fabrica los productos financieros y los vende

Dicho esto, también sugerí en el artículo que, además de la responsabilidad de cada individuo, se permitieron e incluso fomentaron incentivos perversos en el otro lado de la mesa. Es pública
Una carta demoledora que enviaron los inspectores del banco de España al entonces ministro de economía, Pedro solbes
, El 26 de mayo de 2006. Que duda cabe que, para que los inspectores se salten al gobernador y acudan directamente al ministro, es porque llevan viendo problemas y desequilibrios desde mucho tiempo antes y que, lógicamente, el gobernador ha hecho caso omiso a sus advertencias

Se dice habitualmente que el origen de la burbuja hay que situarlo en los bajísimos tipos de interés (precio del dinero) que los bancos centrales establecieron, especialmente a partir de 2001. Y es cierto. Sin embargo, este hecho no tuvo los mismos efectos en todos los países. ¿Qué fue diferente en España? en primer lugar, la inflación: fruto de un artificial tipo de cambio elegido peseta/euro, la entrada de España en el euro supuso una inflación tan elevada que, con un precio del dinero tan bajo, estuvimos varios años con tipos negativos. Como consecuencia, la banca vio en la expansión hipotecaria una forma de generar “muchos pocos” que mejoraran su cuenta de resultados. Hasta aquí, previsible y no necesariamente con un desenlace fatal

Sin embargo, se produjeron otras dos circunstancias que sólo tienen como explicación una nefasta gestión made in spain. Por un lado, las cajas de ahorro. Politizadas (y sindicalizadas) hasta las trancas y borrachas de euforia por la renovada confianza del mundo en España tras lograr entrar en el euro, se lanzaron con frenesí a prestar sin el análisis de riesgos propio de una empresa privada

Dice la carta mencionada:

“Incluso las entidades con mejores sistemas de evaluación y gestión del riesgo se han visto ‘obligadas’ a entrar en esta carrera por la captación de negocio –muy a su pesar y con el único objetivo de evitar ser expulsadas del mercado-”

Por otro lado, el cambio de modelo hipotecario, que ya describí en el artículo anterior. Porque ese y no otro, amigos, es el milagro de los peces y los panes. ¿Quiere, con la misma cuota y el mismo sueldo, tomar prestados 300.000 euros en lugar de 150.000 euros? muy fácil: alargue el plazo de su hipoteca y póngala a un tipo variable. En efecto, en un escenario de abundancia de crédito, los precios de la vivienda se fijan en función del salario del comprador (que determina la cantidad de la cuota) y el modelo de financiación (que permitirá que, con la misma parte del salario destinada a pagar la cuota, la cantidad prestada sea mayor o menor). Este modelo hipotecario temerario, ¿a quién se le ocurre variabilizar la cuota hipotecaria cuando los ingresos de las familias tienden a ser lineales? esto sólo ha ocurrido en España. Ni en Francia ni en Alemania. Ni siquiera en estados unidos o canadá, donde los plazos están más en los 25 o, como mucho, en los 30 años, y donde las hipotecas variables puras tampoco se suele existir, sino más bien una de tipo mixto (fijos revisables cada pocos años)

¿Y por qué sucedió esto? los inspectores dan con la clave en su carta:

“Detrás del crecimiento desordenado del crédito –especialmente en la parte dedicada al a la financiación inmobiliaria- se encuentra, en último término, la falta de determinación demostrada por el gobernador para exigir a las entidades sometidas a la supervisión del banco de España el rigor en la asunción de riesgos exigible a gestores de recursos ajenos”

Los incentivos perversos que se fijaron desde el banco de España fueron amplificados por el conocimiento por parte de los bancos del principio de responsabilidad patrimonial universal y actuó como acicate en el sentido contrario de su intención original. Mientras los políticos de todos los partidos se tapaban los ojos por su propio interés, propiciando un clima de euforia que impulsó a muchos a entrar a formar parte de exclusivo club de los propietarios de vivienda –pero, repito, la decisión última fue de cada individuo-

A los dos meses de la famosa carta, el gobernador caruana fue sustituido por Miguel ángel Fernández Ordóñez, que en 2003 había escrito un artículo en el país criticando la política económica de Rodrigo rato de fomentar un alza del precio de la vivienda. Pues bien, no sólo no hizo nada cuando él llegó sino que cuando estalló la burbuja siguió negando todo hasta que fue relevado hace unos meses

Pero, ¿quién se benefició de todo esto? ¿la banca? no tanto como se puedan imaginar. Un diferencial sobre el Euribor (que es el precio al que a ellos les cuesta el dinero) de menos de un punto porcentual no es una ganga, y sólo en la medida en que hagas muchas hipotecas la suma final es importante. ¿Y entonces? ¿qui prodest? la administración. Tanto ilegal (comisiones bajo manga, mordidas, regalos, etc) como legalmente. Para que se hagan una idea, del precio final de una vivienda, aproximadamente la mitad se la ha ido llevando el estado en sus diversas formas vía impuestos, tasas y convenios. Gracias a esto, los ingresos públicos aumentaron un 70% entre 2001 y 2007. Una diferencia de 175.000 millones de euros. Es decir, que ustedes, yo, el sector privado en general, se endeudó hasta las cejas para nutrir las arcas del estado

¿Y en qué lo usó el estado? en sobredimensionarse. Crear una estructura a todos los niveles que ahora, dolorosamente, hay que desmontar. Una estructura de la que, por cierto, muchos se han beneficiado, bien consiguiendo un puesto de trabajo en el estado, bien haciendo uso de los servicios ofertados. Seguramente los que más se quejan de los recortes. Y yo me pregunto: ¿están los que se quejan dispuestos a soportar otra burbuja de deuda –dinero del futuro que se convierte en carga y miseria para nuestros hijos- para seguir animando la fiesta? porque yo, visto lo visto, no

Y para terminar, les dejo cómo acaba la carta de los inspectores:

“El número de familias que tendrá que afrontar serias dificultades para hacer frente a sus compromisos financieros crecerá de manera alarmante”

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