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Posiblemente la mejor hipoteca del mercado sea a tipo fijo, no variable

Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas

Hace aproximadamente año y medio nos hacíamos eco de la diferencia que había en los precios de las hipotecas a tipo fijo entre España y Francia, lo cual suponía una barrera infranqueable para cualquiera que quisiera asegurar una cuota fija para toda la vida de su hipoteca

Pues bien, en este mes de enero hemos visto como una entidad, kutxabank, apostaba claramente por una hipoteca a tipo fijo con condiciones muy competitivas, llegando al 3,89% de tipo de interés (sujeto a vinculaciones). A primera vista cualquiera puede pensar que un 3,89%, teniendo en cuenta que el Euribor está actualmente al 0,54% es realmente un diferencial del 3,35%, una barbaridad comparado con las mejores ofertas actuales que están por debajo del 2%. Analizándolo detalladamente, veremos que no es así

El euribor histórico medio está en el 2,79%

En el cuadro siguiente hemos realizado una simulación, desde que se constituyó el Euribor en enero de 1999 (un período de 15 años), del tipo de interés teórico que resultaría de aplicar un diferencial del 1,99%, frente al tipo fijo del 3,89%

Podemos ver cómo durante los primeros 10 años el tipo fijo sería siempre mejor que el variable, mientras que en los últimos 5 años la balanza se invertiría; adicionalmente, la diferencia entre ambos es muy superior cuando el Euribor sube, haciendo más caras las hipotecas a tipo variable

En el cuadro siguiente hemos sacado esa diferencia, llegando a un máximo (variable más caro) del 3,5% en septiembre de 2008, mientras que el mínimo (variable más barato) solamente llega al 1,4%

Ejemplo de una hipoteca de 100.000€ a 15 años

Por desgracia, los datos históricos solamente tienen 15 años, pero a nivel comparativo son suficientes. Hemos simulado la evolución de las cuotas de una hipoteca variable y otra fija, constituidas teóricamente ambas en enero de 1999 y con renovación mensual (obviamente sólo la hipoteca variable), y las representamos en el gráfico siguiente

Pero claro, el punto de partida de hoy es del euribor en mínimos, lo que significa que la comparativa no refleja una situación real para hoy, así que hemos simulado también una hipoteca a tipo variable, pero con el Euribor “invertido”, es decir, asumiendo que su evolución sería la inversa a la histórica, empezando en los niveles mínimos actuales y terminando en los de 1999

Curiosamente, las cuotas de la hipoteca variable con diferencial del 1,99% serían siempre superiores a la cuota fija, por el efecto del punto de partida más alto que hace que en los primeros años se amortice menos capital, y eso afecta a las cuotas en la parte final del préstamo

Sin embargo, con el ejemplo de Euribor invertido, las cuotas serían menores durante los primeros 5 años, para después pasar a ser superiores que la cuota a tipo fijo

Sumando los intereses totales teóricos, vemos que en ambos casos la hipoteca a tipo fijo supondría un menor pago de intereses que las hipotecas a tipo variable

El punto de equilibrio se encuentra en un diferencial del 1,70%, para el caso del Euribor invertido, que como hemos comentado nos parece más cercano a la realidad actual

Limitaciones de las hipotecas a tipo fijo

Más allá de esta comparativa histórica, la gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo son la seguridad de la cuota a pagar, que garantiza la tranquilidad financiera a las familias, mientras que las hipotecas a tipo variable son el fiel reflejo de la indefensión ante las variaciones del Euribor, que los bancos trasladan a los consumidores (aunque aquellos tienen en su mano instrumentos de cobertura más eficientes que éstos)

Sin embargo, identificamos tres limitaciones relevantes en las hipotecas a tipo fijo:

  1. El plazo máximo es de 20 años, lo cual hace que la cuota mensual sea superior, hándicap importante sobre todo para gente joven con menos ingresos que toman la hipoteca como la única vía de acceder a una vivienda en propiedad, como alternativa al alquiler
  2. Para conseguir el tipo de interés simulado, se exigen varias vinculaciones, lo cual puede suponer una exclusión de facto de algunos solicitantes
  3. La comparativa está realizada con los diferenciales actuales; históricamente, el diferencial medio de las hipotecas de los últimos 10 años se encuentra en el 1,25%, y en este caso la hipoteca a tipo variable sí saldría vencedora en la comparativa (ojo, solamente en la invertida); un consumidor bien puede plantearse contratar una hipoteca variable hoy, con la esperanza de que cuando el Euribor suba, los diferenciales hayan bajado y pueda subrogarse o renegociar condiciones

En resumen, damos la bienvenida a esta iniciativa de kutxabank, es una opción que recomendamos se tenga en cuenta, y ojalá que otros bancos se animen y la competencia haga que los consumidores se beneficien de mejores condiciones y más alternativas para decidir, pudiendo contratar la hipoteca sabiendo que siempre pagarán lo mismo

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