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Cláusula 365/360: así ‘regalas’ al banco 5 días de intereses por cada año de hipoteca

Autor: equipo

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G abogados

El 13 de Julio se conocerán las conclusiones del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la retroactividad de las cláusulas suelo. En ese momento muchos hipotecados decidirán desde que fecha solicitarán la devolución de las cantidades cobradas de más por esta cláusula abusiva, según el Tribunal Supremo.

También será el momento de decidir, si reclaman conjuntamente otras cláusulas también abusivas que inciden directamente en la cuantía de la cuota hipotecaria a abonar periódicamente, como son la opción multidivisa, el redondeo al alza o la cláusula 365/360, que hace que los hipotecados ‘regalen’ al banco cinco días de intereses por cada año que tengan vigente el préstamo.

La práctica de utilizar el año comercial (360 días) en el cálculo de intereses es antigua entre los usos bancarios. Tenía sentido en épocas anteriores a la informática para facilitar el cálculo de los intereses, evitando tener que hacer la división por 365 o 366 días según el año fuera o no bisiesto.

Sin embargo, esta práctica es considerada abusiva cuando en la fórmula matemática para el cálculo de los intereses se utiliza en el denominador los días del año comercial –es decir, se divide por 360–, pero en el numerador o multiplicador se usan los días naturales mensuales, o lo que es lo mismo, los 365 o 366 días del año.

La fórmula para calcular el interés que encontraríamos en el contrato de préstamo suele estar representada de la siguiente manera:

Siendo el rédito el tipo de interés y el tiempo el de los días reales comprensivos del plazo de pago del recibo de la hipoteca. En el caso de pagos mensuales, el multiplicador sería por 28 (29 si es año bisiesto), 30 o 31 días.

Dicha práctica fue muy discutida por el propio Banco de España en su informe sobre buenas prácticas bancarias en la Memoria de su Servicio de Reclamaciones del año 2009, considerándose ya por varias Audiencias Provinciales como una fórmula impuesta en detrimento o en perjuicio del consumidor.

Pero veamos con un ejemplo de qué manera puede afectar a un préstamo hipotecario tipo en España. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cuantía de la hipoteca media para la compra de vivienda es de 108.354 euros, a un interés medio del 3,21% y por un plazo de 22 años.

En principio, si aplicamos cualquiera de las dos fórmulas correctas y equilibradas (365/365 ó 360/360), multiplicamos el capital por el interés, dividiendo entre 365 días para saber cuál es el interés diario, y su resultado lo multiplicamos por lo días totales del año para conocer los intereses anuales.

108.354 x 0,0321/ 365 = 9,52 euros intereses diarios

Intereses anuales = 9,52 euros x 365 = 3.474,80 euros

Si aplicamos la fórmula 365/360, averiguamos el interés diario dividiendo entre 360, pero sin embargo multiplicamos por 365. Veámoslo:

108.354 x ,0,0321 / 360 días = 9,66 euros de intereses diarios

Intereses anuales = 9,66 euros x 365 = 3.525,90 euros

Es decir, entre una fórmula y otra, tenemos una diferencia a favor de la entidad financiera de 51,10 euros anuales, los que multiplicados por los 22 años contratados para la devolución del préstamo daría un resultado de 1.124,20 euros que el deudor hipotecario ha abonado de más al banco.

Las consecuencias económicas de esta cláusula 365/360 se multiplican en el caso de hipotecas con opción multidivisa como consecuencia de la constante fluctuación a la que se encuentra sometido el capital prestado.

El artículo 89 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios califica de cláusula abusiva la que implique “incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso, expresados con la debida claridad o separación”.

La cláusula, además, es contraria al anexo V de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que establece que "los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o doce meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no".

Finalmente indicar que la directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y que debía de haber sido traspuesta el 26 de Marzo de 2016 como fecha límite, rechaza la aplicación de fórmulas de cálculo basadas en el año de 360 días o año comercial y establece el método 365/365 en el cálculo de la T.A.E. imponiendo así un sistema matemático y moralmente equilibrado.

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