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Las razones de los economistas para defender que las hipotecas deben ser más caras

Se avecina un encarecimiento de las hipotecas. Ésta es una de las lecturas que hacen los economistas del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que ha aprobado el Gobierno y que va a iniciar su debate en el Parlamento para su puesta en marcha definitiva, prevista para el primer semestre de 2018.

Esta nueva ley hipotecaria llega con un doble objetivo: transponer la directiva europea en materia hipotecaria en el ordenamiento jurídico español y mejorar la transparencia y la seguridad jurídica del mercado hipotecario. En otras palabras: la normativa prevé reducir todo lo posible los riesgos que corren los consumidores al firmar un préstamo…, a cambio de asumir un sobrecoste que se traducirá en un previsible encarecimiento de los tipos de interés de las hipotecas, algo que los economistas valoran de forma positiva.

“Es mucho más razonable que el coste de una hipoteca sea más alto, pero que no conlleve más riesgos de los que supone de por sí firmar una. Creo que es algo beneficioso para el cliente a largo plazo y también para el buen funcionamiento del sistema del sistema bancario. Al final, permite al consumidor tomar las mejores decisiones”, explica José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Lo mismo opina José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), quien lanza un aviso a las familias que tengan pensado hipotecarse en el futuro: “Lo que no puede pasar es que los hogares pretendan correr menores riesgos y gratis”, afirma.

Ambos expertos defienden que los bancos, especializados en analizar y gestionar el riesgo, son quienes deben asumirlo, y no los consumidores. Para entender su postura, basta recordar una 'mala praxis' muy habitual del sector financiero durante muchos años: trasladar al consumidor parte del riesgo de una hipoteca a cambio de ofrecerle unas condiciones muy ventajosas y aumentar la concesión de préstamos para la compra de una vivienda.

Un buen ejemplo de ello lo encontramos en las hipotecas multidivisas, aquellas que están vinculadas a una moneda extranjera. En esos casos, los bancos trasladaban buena parte del riesgo al cliente, lo que les permitía ofrecer préstamos más baratos”, añade Montalvo.

De hecho, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia esta semana en contra de este tipo de préstamos. El Alto Tribunal ha considerado nulas estas cláusulas cuando el banco no ha proporcionado al cliente la información necesaria para entender los riesgos que entraña y ha asegurado que su reclamación es imprescriptible, lo que significa que todos los afectados por una hipoteca multidivisa que no aparezca de forma transparente en el contrato pueden recurrir, incluso si el préstamo ya ha sido cancelado o ejecutado.

No podemos olvidar que el principal problema que presentan estos préstamos es que dependen de la fluctuación de las divisas, y podría darse el caso de que su cotización en los mercados provocara que su contravalor en euros fuera superior al importe que había solicitado el cliente para adquirir el inmueble. En ese caso, recuerda Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, “el deudor se veía obligado a aumentar la garantía del préstamo, reembolsar la diferencia o ampliar la hipoteca. Un riesgo que supone que el prestatario tendría que cubrir económicamente una deuda por un importe que nunca percibió”.

Éste es el tipo de riesgo que, según los economistas, deberían asumir siempre los bancos, aunque ello conlleve a los consumidores pagar un sobreprecio.

Que las nuevas hipotecas vayan a ser más caras no quiere decir que el banco gane. Aunque pueda parecer que se beneficia al sistema financiero a costa de cliente, lo cierto es que toda ley que tiene la vocación de dar estabilidad a largo plazo acaba siendo equitativa, ya que el propio mercado acaba equilibrando los intereses de ambas partes”, insiste el presidente del IEE.

El propio Banco de España también recuerda que los bancos deben cubrir sus costes y la exposición al riesgo. Tal y como señala en la circular contable 4/2016, los precios de los productos deben cubrir al menos “todos los costes de financiación, estructura y riesgo del crédito inherente en cada clase de operación. La concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable”.

Por tanto, y como concluyen los economistas, el previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse de forma positiva, porque el cliente podrá conocer de forma más transparente el coste del producto y el banco se asegurará de realizar un análisis preciso del riesgo en cada operación para evitar que se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo. Así, el cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión, aunque la consecuencia ineludible será encarecer el coste del acceso a la vivienda.

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