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Por qué la ley hipotecaria debería estar por encima de los intereses de cualquier colectivo (incluso de los notarios)

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Autor: Redacción

Artículo escrito por Ignacio Menéndez-Morán Reverte, abogado, gestor administrativo, gestor de la propiedad inmobiliaria y director de estrategia de Grupo BC

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019, que lleva casi dos meses en vigor, tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014. La Directiva reconoce en su considerando número 3 que “La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (...) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”. En este sentido, el objetivo de la misma es garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, estableciendo y desarrollando un procedimiento transparente que asegure el acceso al crédito hipotecario como elemento clave en el crecimiento de la economía.

En este escenario, la solución se basa en la evidencia, claridad y simplicidad del proceso para el mercado y los intervinientes, aportando seguridad jurídica, económica y calidad del servicio con el objetivo de minimizar el riesgo y las reclamaciones, protegiendo de manera especial al consumidor.

La solución adoptada en España establece unas normas y principios de transparencia material cuyo cumplimiento, en sus diversas fases, debe ser sancionado por notarios y registradores; a diferencia de otros países del entorno, como ejemplo Reino Unido o Portugal, en los que no se requiere a dichos intervinientes como supervisores del cumplimiento de la transparencia y seguridad para el consumidor, puesto que se ha considerado que para el consecución de dichos objetivos es suficiente con el establecimiento de sistemas de trabajo y contractualización que dejen evidencia constatable de los mismos.

La nueva ley hipotecaria y el reglamento que la desarrolla establecen unas normas y prácticas de comunicación, conducta y documentales entre las partes, acordes con las nuevas tecnologías y la forma telemática de relación entre los intervinientes, adecuando la legislación a los medios y usos actuales.

Este objetivo se plasma en dos ámbitos diferentes: se da más relevancia al papel del notario como asesor imparcial de las partes, acreditando documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas y dando fe de que el consumidor ha comprendido todas las variables y alcance de la operación a través del acta, donde conste la entrega y asesoramiento, sin generar coste arancelario alguno.

Y, en segundo lugar, basándose en el principio de agilidad y seguridad, se determina que la entrega de la documentación precontractual al cliente y notario (FEIN, FIAE, simulación tipo de interés, proyecto de contrato, distribución de gastos y manifestación firmada por el prestatario), debe efectuarse a través de una plataforma tecnológica, garantizando los principios expuestos y la comprobación fehaciente de la fecha en la que se incorporaron los documentos en la aplicación.

En este sentido, cabe mencionar el hecho de que el Consejo General del Notariado (CGN), de manera unilateral, ha establecido a través de diversas circulares que la única plataforma a emplear por los notarios para tal fin es la de la sociedad mercantil ANCERT, curiosamente controlada por el propio CGN, lo que manifiestamente contraviene la libre competencia; cuando, además, actualmente existen otras plataformas empleadas por las entidades financieras que cumplen los requisitos establecidos en la Ley.

La obligatoriedad de uso de una única plataforma supondría de facto un monopolio, con los consiguientes inconvenientes que esto puede suponer: abuso de poder, encarecimiento de precios y deterioro de la calidad del servicio por falta de interés en su mejora constante, ante la ausencia de otros competidores.

La existencia de una única plataforma supone un riesgo operacional y reputacional evidente en un proceso crítico para la economía y la sociedad, que es la formalización de operaciones hipotecarias. Una eventual caída de la plataforma ANCERT, con dicho monopolio, conllevaría la paralización de todo el sistema hipotecario por ausencia de plataformas alternativas, riesgo sistémico del sector financiero e inmobiliario que no podrían soportar las entidades financieras. A mi juicio, no se han valorado con suficiente profundidad los riesgos, ya que el sistema debe ser abierto y seguro, garantizando el mantenimiento del servicio en todo momento. Por lo tanto, no se debería limitar la existencia de otras plataformas alternativas de las sociedades de gestión, que permiten la incorporación al proceso hipotecario de los recientes y positivos avances tecnológicos aplicados en otros países (fintech, blockchain, firma digital de los clientes, etc.).

Además, bajo el argumento de la “utilidad tecnológica común y la seguridad jurídica de su actuar”, se quiere imponer el uso de la plataforma de ANCERT para la gestión interna de las notarías, lo que supone una intervención y menoscabo de la libertad de los notarios para emplear otras plataformas de gestión elegidas por sus despachos según sus criterios, funcionalidades y necesidades.

El CGN, en una posición dominante va aún más lejos, al pretender sustituir a las sociedades de gestión por empresas controladas y/o creadas por los notarios, que desarrollaran las funciones, que hasta la fecha han venido prestando las gestorías, tanto para el cliente final como para las entidades financieras. A consecuencia de ello, se pierde la trazabilidad y el control de la operación, lo que impactará negativamente en el buen fin de la misma y puede producirle al consumidor una confusión de las funciones del notariado, al no pertenecer dichos servicios al ámbito de su función pública. Ya existen experiencias negativas anteriores por la intervención de dicho colectivo en otras funciones como pueden ser el asesoramiento previo de la elección de un inmueble, la formalización e inscripción del préstamo, y pago de los impuestos asociados al mismo, no perteneciendo ninguna de ellas a sus funciones, ni ámbito de acción.

La libre elección de todos los intervinientes que forman parte del proceso (prestatario, entidad financiera, notario, etc.), tanto de la plataforma como de las sociedades de gestión, tasadoras, etc., debe depender única y exclusivamente de criterios de selección de calidad y transparencia del servicio requerido, en consonancia con precios del mercado y tecnologías actuales. Las entidades financieras, en calidad de clientes de los notarios, no deben verse limitadas por ellos al uso de una plataforma en particular, cuando dichas entidades disponen de herramientas alternativas con funcionalidades y condiciones de seguridad equivalentes o superiores a las de la plataforma ANCERT.

En conclusión, el espíritu de la LCI debería estar por encima de los intereses derivados de cualquier colectivo, siendo este salvaguardado por la Administración Pública en defensa del sistema hipotecario; así mismo, aun siendo muy necesaria la actualización de la legislación, en ningún caso puede servir de pretexto para que algunos intervinientes pretendan ocupar el espacio de otros profesionales como son las sociedades de gestión, abogados, agentes de la propiedad..., que han demostrado su cualificación profesional tanto en la colaboración responsable y objetiva con las entidades financieras, como en la transparencia en el mercado y con los clientes finales.