El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha emitido un fallo que permite que las cláusulas hipotecarias vinculadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) puedan ser declaradas abusivas si se demuestra una falta de transparencia. Este pronunciamiento, que responde a una consulta prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia Nº8 de San Sebastián, tiene implicaciones relevantes para miles de consumidores españoles que firmaron hipotecas bajo este índice en condiciones potencialmente desventajosas.
Según reclamador.es, hay cerca de un millón de préstamos hipotecarios con estas condiciones en España. La cantidad media reclamada en comparación a si el consumidor tenía euríbor es de 16.454 euros.
El origen del caso: la hipoteca de Kutxabank
El caso concreto evaluado por el TJUE se centra en una hipoteca firmada el 11 de septiembre de 2006 entre un cliente y la entonces Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Gipuzkoa y San Sebastián, conocida posteriormente como Kutxabank. El préstamo hipotecario, de una duración de 35 años, aplicaba un interés variable calculado en función del IRPH aplicado en las cajas de ahorro. Según los términos del contrato, el índice se basaba en la media simple de los tipos de interés ponderados de las operaciones hipotecarias otorgadas por las cajas a plazo igual o superior a tres años.
Sin embargo, el consumidor presentó una demanda contra la entidad en marzo de 2022, argumentando que la cláusula que regulaba el IRPH no era transparente. La queja se centraba en que dicha cláusula no incluía información completa sobre cómo se calculaba realmente el índice, omitiendo aspectos clave reflejados en la definición oficial del Banco de España. Esta definición, establecida en 1994, aclaraba que los tipos de interés ponderados utilizados eran tasas anuales equivalentes (TAE), y que el cálculo debía incluir elementos adicionales, como la aplicación de un diferencial negativo. En ese contexto, el tribunal español elevó al TJUE hasta 22 preguntas prejudiciales para esclarecer si la falta de información podría hacer que la cláusula se considerara abusiva.
Transparencia y obligaciones del prestamista
En su fallo, el TJUE establece que una cláusula que utilice el IRPH debe cumplir con los estrictos requisitos de transparencia estipulados por la normativa comunitaria. Si bien el tribunal admite que la información sobre la metodología de cálculo del índice podría ser accesible mediante publicaciones oficiales —como el Boletín Oficial del Estado (BOE)—, subraya que el banco está obligado a garantizar que el consumidor pueda comprender claramente cómo funciona el índice y qué impacto económico tendrá en su préstamo.
El TJUE aclara que un consumidor medio, "normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz", debe estar en condiciones de comprender el método de cálculo del IRPH y la evolución previa del índice. Esto incluye, además, cualquier advertencia oficial emitida por organismos de supervisión, como el Banco de España, sobre particularidades o posibles riesgos asociados al uso del IRPH. En caso de que el prestamista no facilite esta información directamente, pero se apoye en información publicada externamente, deberá garantizar que dicha información sea fácilmente accesible para el consumidor mediante indicaciones claras y precisas.
En el caso analizado, el TJUE observa que el contrato de hipoteca con Kutxabank no hacía una referencia expresa ni al BOE ni a las circulares del Banco de España, lo que podría haber comprometido la accesibilidad de la información relevante para el cliente. De hecho, el tribunal considera problemática la omisión del diferencial negativo en el cálculo del IRPH, una advertencia ya realizada por el Banco de España en su momento.
El papel de la abusividad en la cláusula IRPH
Respecto al posible carácter abusivo del uso del IRPH como índice de referencia, el TJUE establece que esta consideración depende tanto de la falta de transparencia como de las condiciones económicas resultantes del contrato. En particular, los jueces nacionales deberán evaluar si el método de cálculo genera un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor. Para ello, se recomienda una comparación con las condiciones y tipos de interés generalmente aplicados en el mercado hipotecario en el momento de la firma.
El TJUE precisa que no es el índice de referencia en sí lo que constituye el desequilibrio, sino el tipo de interés efectivo resultante de la cláusula. Por ello, los tribunales deben considerar tanto el índice como el diferencial aplicado sobre él, evaluando si existe un impacto negativo indebido en las condiciones del préstamo.
Asimismo, el TJUE advierte que cualquier desequilibrio económico causado por una cláusula del contrato debe evaluarse en el contexto general del acuerdo, teniendo en cuenta los derechos del consumidor y el cumplimiento de las normativas nacionales e internacionales aplicables.
Posibles consecuencias tras declarar abusividad
En caso de que una cláusula sobre el IRPH sea declarada abusiva, el TJUE respalda la posibilidad de que los tribunales nacionales sustituyan la cláusula anulada por una disposición supletoria prevista en la legislación nacional, siempre y cuando esta sea similar en alcance. No obstante, el fallo rechaza que los jueces puedan añadir elementos que compensen el desequilibrio provocado por la cláusula original, como una mejora artificial en las condiciones del contrato.
Además, el TJUE subraya que, si un contrato hipotecario no puede subsistir sin la cláusula abusiva, el derecho comunitario no permite que las entidades financieras reclamen la devolución íntegra de las cantidades prestadas, más intereses, desde el inicio del contrato. Esto protege al consumidor de consecuencias desproporcionadas derivadas de la nulidad del contrato.
Impacto para los consumidores y el sector bancario
El fallo del TJUE supone un nuevo capítulo en el largo litigio sobre el uso del IRPH en los contratos hipotecarios españoles. Este índice, que afecta a cientos de miles de consumidores, ha sido objeto de controversia por generar tipos de interés más altos que otros índices como el euríbor. A raíz de este pronunciamiento, los afectados podrán seguir reclamando la nulidad de sus cláusulas si demuestran que no fueron adecuadamente informados sobre los riesgos y condiciones implicadas.
Para el sector financiero, este fallo podría generar un incremento de demandas, afectando tanto a la reputación como a las cuentas de resultados de las entidades financieras que utilizaron el IRPH sin cumplir los criterios de transparencia. A nivel judicial, refuerza el papel de los tribunales españoles en el análisis caso por caso de las hipotecas, exigiendo tanto precisión como exhaustividad en las evaluaciones sobre las condiciones de transparencia y equilibrio en los contratos.
En cualquier caso, la sentencia del TJUE refuerza la protección de los derechos de los consumidores en un ámbito tan relevante como el hipotecario, estableciendo criterios claros sobre la información que las entidades deben proporcionar y las consecuencias de su incumplimiento.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
El TJUE: los hipotecados deben recibir información "suficiente" del método de cálculo del IRPH
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una nueva sentencia sobre el tipo de interés variable basado en índices de referencia de los préstamos hipotecarios (IRPH) en España en la que concluye que los consumidores deben recibir información "suficiente" sobre los métodos de cálculo de estos índices y llama a tener en consideración este aspecto para declarar su abusividad o no.
El TJUE podría revisar el IRPH de las hipotecas españolas
El Tribunal de Justicia Europeo podría revisar la cláusula IRPH en los contratos hipotecarios, según sostiene un escrito de alegaciones de la Comisión Europea dirigido a dicho tribunal, que abre la puerta a que Europa valore si los bancos incurrieron en una práctica abusiva al comercializar las hipotecas referenciadas a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo para igualarlo con el TAE del mercado, perjudicando así a los consumidores. Desde Asufin esperan que el Tribunal de Luxemb
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
La hipoteca fija de Unicaja es una las más baratas para primeras y segundas residencias
La entidad malagueña mantiene las condiciones de su préstamo fijo para la compra de viviendas, que sigue entre los más destacados de este verano. Su oferta tiene un interés del 2,65% pasados los seis primeros meses con las máximas bonificaciones. Entre las opciones están domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida o realizar aportaciones periódicas a fondos de inversión o a un plan de pensiones. Tiene comisión de apertura y amortización anticipada, y puede firmarse a 3
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta