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Merlin Properties, la gran revelación del mercado: los expertos prevén una fuerte subida en bolsa

“Desde que salió a bolsa en junio de 2014, Merlin Properties ha sido capaz de comprar una cartera de inmuebles de calidad en España, y ahora que la tormenta que están viviendo los mercados mundiales ha reducido el precio de sus acciones, es una oportunidad de inversión muy atractiva la que se nos presenta”. Así resume Joaquín Casasús, director general de Abante Asesores Gestión, las perspectivas que maneja la firma sobre la compañía.

Desde finales de diciembre, la socimi liderada por Ismael Clemente cotiza en el indicador de referencia de la bolsa española (el Ibex 35) y ha logrado colarse en la lista de los valores ‘top’ de fondos de inversión tan conocidos como Okavango Delta (gestionado por José Ramón Iturriaga, de Abante Asesores) o Bestinver Bolsa (liderado por Ricardo Cañete López, de Bestinver). Toda una señal de que cada vez más expertos confían en su potencial.

“La suerte de los inversores es que hay algunas buenas compañías inmobiliarias cotizadas en España como Merlin Properties o Inmobiliaria Colonial, que representan una muy buena forma de jugar la recuperación del sector. Tienen los mejores activos y previsiblemente serán las que primero recojan la recuperación en precios y en rentas. En el caso de la socimi el plus es que no cuenta con un accionista de control y, por tanto, tiene un enfoque corporativo”, sostiene Iturriaga.

Desde Gesconsult, el analista Gonzalo Sánchez recuerda que, además, “su condición de socimi le convierte en una máquina de generar mucha caja (porque tiene ventajas fiscales que se lo permiten) y reparte dividendos entre sus accionistas, lo que dispara su atractivo en un momento de tipos de interés en niveles históricamente bajos y unas medidas extraordinarias de liquidez en Europa. Todo ello sin olvidar sus puntos fuertes: sus excelentes activos en ubicaciones de primer nivel y una cartera diversificada”.

Recordemos que la cartera actual de la socimi está compuesta por más de mil activos valorados en unos 5.800 millones de euros, ubicados en zonas prime, con una superficie bruta alquilable (SBA) de 1,8 millones de m2, una tasa de ocupación del 94,5% y una rentabilidad media del 5,6%. Este gráfico de Bankinter resume bien la composición de su portfolio actual:

“Sus activos son principalmente oficinas y comercios, dos activos seguros y defensivos, cuyas rentabilidades se revalorizan poco a poco, a medida que se reactiva el sector inmobiliario y aumenta la ocupación. En el mercado actual encontramos pocos activos a nivel mundial que estén ofreciendo yields como estos”, sostiene José Liza, gestor de renta variable de Auriga Global Investors.

En el Ibex 35, por ejemplo, la compañía que más se revaloriza en lo que llevamos de año (Enagás) apenas está subiendo un 2%, mientras que el bono español a veinte años ofrece un 2,6%. Comprar un local comercial o un piso para alquilarlo después son algunas de las escasas formas de conseguir más de un 5%, de acuerdo con los datos del último informe de rentabilidad de idealista.

Mejora de las rentas, los ingresos y las inversiones

Otra de las firmas que se suma a esta corriente optimista es Bankinter, que en un análisis reciente resume los motivos que le llevan a apostar por el valor: su cartera está preparada para monetizar la mejora del ciclo inmobiliario.

“La mejora del ciclo económico en España permitirá que la contratación continúe aumentando tras un 2015 en el que se ha registrado contratación neta positiva en oficinas, logística y en centros comerciales. En consecuencia, creemos que la ocupación en el negocio de oficinas puede aumentar levemente desde el 91% actual, mientras que el negocio de centros comerciales se verá respaldado por la mayor demanda de espacio comercial por parte de los inquilinos y por el potencial de incremento de las rentas por alquiler debido a los crecimientos superiores al 10% que se están registrando tanto en afluencia de público como en ventas por m2”, explica la entidad. Estas son las previsiones que maneja:

De cara a los dos próximos años, insiste Bankinter, Merlin irá ampliando poco a poco el volumen de sus inversiones inmobiliarias hasta superar los 6.000 millones en 2018 (lo que supondría multiplicar por más de tres veces las que llevó a cabo en 2014), sus ingresos subirán en torno al 58% entre 2014 y 2018 y también aumentará de forma significativa el dividendo que paga a cada accionista (el Consejo ha aprobado repartir 0,075 euros por cada título con cargo a los resultados de 2015).

Un potencial mínimo del 17%

Con estas cifras sobre la mesa, los analistas no dudan en otorgar a la socimi una recomendación mayoritaria de compra. En el consenso de expertos que recoge FactSet, por ejemplo, no encontramos ni una sola firma de análisis que aconseje a los inversores vender sus títulos, mientras que en el de Bloomberg solo el 5% recomienda deshacer posiciones.  

La principal razón que lleva a los analistas nacionales e internacionales a hacer esta recomendación es que, tras las caídas que ha sufrido en plenas turbulencias de los mercados financieros internacionales, sus acciones tienen un fuerte potencial al alza desde los niveles actuales.

Tanto Santander como JB Capital Markets, por ejemplo, creen que sus títulos podrían subir hasta quedarse alrededor de 12,90 euros, mientras que Morgan Stanley y Ahorro Corporación los ven en 12,5 euros; Kepler Cheuvreux, en 13,6 euros y Goldman Sachs, cerca de 14 euros. Abante Asesores incluso cree que, en un escenario de normalización de precios y rentas en España su precio objetivo podría ser 20 euros.

¿Y esto qué significa? Básicamente, que sus acciones tienen un recorrido al alza cercano al 17% según la media del consenso, pero que puede elevarse al 32% según Goldman Sachs e incluso acercarse al 100% como predice Abante Asesores. Si los analistas no se equivocan y Merlin finalmente recupera terreno en bolsa, sus títulos no tendrán problemas para marcar un nuevo máximo histórico. La referencia a batir se encuentra, por el momento, en los 12,22 euros que llegó a tocar durante la jornada del pasado 17 de diciembre.