Thomas Teixeira (CBRE): “el inmobiliario agrícola no tiene tantas diferencias con el ‘retail’ o las oficinas”

Thomas Teixeira es director senior del negocio inmobiliario agrícola para Iberia (España y Portugal) e Italia de CBRE. El nombramiento de Teixeira se produce en un contexto de auge del suelo agrícola, siendo una incorporación fundamental para la consultoría por la importancia que van a tomar este tipo de activos en los próximos meses entre los inversores. “Si bien el negocio inmobiliario agrícola tiene sus peculiaridades, tampoco es tan distinto, en cuanto a fundamentales, del negocio del ‘retail’ o de las oficinas”, explica Teixeira. 

Acaba de ser nombrado director del negocio agrícola de CBRE en Iberia e Italia. ¿Cuáles son los retos a los que se enfrenta?

La industria agrícola, hoy en día, está poco sofisticada y desarrollada. Si pensamos en otros sectores, como bancos o aseguradoras, han experimentado una revolución en los últimos años, pero el agrícola no. No se ha renovado en las últimas dos generaciones, por lo que es un negocio con mucho recorrido. Estamos en el inicio de cambio de mentalidad con relación a la agricultura, ya que había un concepto de que era un negocio antiguo y que existía por el simple hecho de que tenemos que comer. Pero es una industria relevante, que da mucho trabajo y que interesa a los inversores internacionales por sus buenos retornos. Así que el reto principal es empezar a posicionar mucho más a este sector.

España es un país de tradición agrícola, pero ¿cuáles son las particularidades de este negocio dentro del inmobiliario?

Sin duda tiene particularidades, pero no es tan diferente vender un suelo agrícola que un suelo para residencial. Nuestro negocio, el inmobiliario, es vertical, mientras que el negocio agrícola inmobiliario es horizontal. Los fundamentales detrás de la inversión son muy parecidos a los de un activo inmobiliario tradicional. Y el cliente también: un fondo que hoy te invierte en oficinas, mañana te puede invertir en agribusiness. Compras un terreno y haces un contrato de alquiler con un operador de 25 años. No hay mucha diferencia entre oficinas, retail o un suelo agrícola.

Obviamente tiene particularidades, ya que entra en juego la calidad del suelo, la cantidad de agua que tiene el suelo (metros cúbicos por hectárea), ya que esta es la variable que puede definir qué tipo de activo puede ir en ese suelo o qué poder plantar: desde cítricos, si hay poca agua, hasta aguacates, si la cantidad de agua que hay es muy generosa.

¿Cuál es el perfil del cliente de este tipo de activos en España?

Desde fondos de pensión con larga tradición en ‘real estate’ que buscan yields del 5% al 6% hasta fondos especializados en agricultura, tanto de tierras como en cadenas de valor, o fondos de capital riesgo, que en concreto están muy activos en este momento.

Cuando hablamos de negocio inmobiliario agrícola en España, ¿solo se habla de terrenos y suelos o entran otro tipo de infraestructuras?

La cadena de valor en agricultura empieza antes del suelo. Diseño, I+D, investigación en semillas y plantaciones. Estas infraestructuras, en parte, se pueden computar como inversiones agrícolas. A partir de ahí, los productos deben plantarse, pero también procesarse (por ejemplo las aceitunas) para transformarlos en producto final. También podemos hablar de granjas, por ejemplo. Cualquier activo inmobiliario que se te ocurra que se necesite en la cadena de valor, se puede enmarcar en agribusiness.

¿En 2020 se cerraron muchas operaciones agrícolas en España?

En 2020 se pararon las inversiones, como en todos los sectores. Hubo pocas transacciones y al ser un mercado incipiente y tener poco trayecto histórico en cuanto a operaciones inmobiliarias agrícolas, siempre hay crecimiento, incluso en un ejercicio nefasto como 2020.

Según varios estudios, la caída del precio de la tierra en los dos últimos años ha sido de un 1,4%, aproximadamente. ¿A qué se ha debido este retroceso?

Tierra es una palabra muy generalista, y los inversores internacionales están muy interesados en productos muy específicos. Lo que te puedo decir es que, en ese tipo de cultivos permanentes, con agua, sobre todo en la región sur de España, no tengo ninguna duda de que los precios han subido. Ahora, si hablamos de un promedio sí que podríamos ver una pequeña caída, pero puedo asegurar que el mercado está creciendo.

¿Qué esperan de este negocio para los próximos dos años?

La división de agribusiness en CBRE es nueva, en una industria que creemos que tiene mucho potencial. Una industria que no ha cambiado a penas en las últimas décadas, y con muchos inversores buscando oportunidades en el sur de Europa. Tenemos muy buenas condiciones, propiedades grandes con agua, un clima excelente y con experiencia en muchas plantaciones. Tenemos un plan ambicioso de crecer, con muchas esperanzas puestas en este tipo de activos, por lo que creemos que el futuro es óptimo.

Si tuviera que escoger tres localizaciones españolas para invertir en este tipo de activos, ¿cuáles serían y por qué?

Hay que enfocarse en el sur. Andalucía, Comunidad Valenciana y Extremadura. Y los motivos son parecidos: por tamaño de las propiedades, el clima, la calidad del suelo, y el más importante, el acceso a agua.